Der Markt war noch nie so heiß
Mit dem Trend, sich auf die Arbeitssuche in städtischen Gebieten und Großstädten zu konzentrieren, steigt auch die Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig ist das Angebot an günstigen Wohnungen äußerst knapp, sodass viele Menschen nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um Mittelklassewohnungen zu kaufen. Daher herrscht auf dem Mietmarkt für Produkte wie Wohnungen und Serviced Apartments für Arbeitnehmer mit einem Einkommen von rund 20 Millionen VND ständig die Situation „keine Zimmer verfügbar“.
Selbst während der „Welle“ der Rückgaben von Räumlichkeiten durch Ho-Chi-Minh-Stadt, die vielerorts „Zu vermieten“-Schilder aufhängen musste und viele Büros leer standen, stiegen die Preise für Mietwohnungen leicht an. Der Bericht von Batdongsan.com.vn für das zweite Quartal 2023 zeigte außerdem, dass die Wachstumsrate der Gewinnspanne (einschließlich Preissteigerungsrate + Mietrendite) bei Investitionen in das Wohnungssegment im Vergleich zu Anfang 2015 um 97 % gestiegen ist und damit stabiler ist als bei anderen Anlageformen wie Aktien, Gold, Spareinlagen oder Devisen.
Serviced Apartments ziehen viele Menschen an, die nicht über die finanziellen Mittel verfügen oder kein Haus kaufen müssen.
Laut der Umfrage liegen die Auslastungsraten vieler Serviced Apartments in zentralen Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, Bezirk 10 und Bezirk 11 bei über 80 %, einige Projekte erreichen sogar eine Auslastungsrate von 100 %. Die Auslastung kleiner Serviced Apartments in Ho-Chi-Minh-Stadt ist in letzter Zeit stark gestiegen und steigt in den Sommermonaten, wenn sich die Schüler auf das Schuljahr vorbereiten, tendenziell weiter an.
Angesichts dieses Trends und in Erwartung einer wirtschaftlichen Erholung haben viele Eigentümer, die früher Büro- oder Hotelimmobilien vermieteten, ihre Ausrichtung geändert und sind dabei, ihre Gebäude in Serviced Apartments umzubauen. Diese Serviced Apartments im Studio-Stil werden oft komplett möbliert vermietet und kosten je nach Gegend zwischen 6 und 12 Millionen VND pro Monat.
Mit einer kleineren Fläche als eine normale Wohnung hat dieser Typ den Vorteil, dass er günstiger und näher am Zentrum ist. Das jüngste Aufkommen von Serviced Apartments ist zu einer Konkurrenz für Investoren geworden, die Wohnungen in den Vororten kaufen, um sie zu vermieten.
Viele Bauherren kombinieren Geschäftsräume im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Stockwerken.
Einige Makler sagten, dass viele Menschen bereit seien, bei der Fläche, Belüftung und Infrastruktur Abstriche zu machen und sich stattdessen für Serviced Apartments in der Nähe des Stadtzentrums statt für Vorstadtwohnungen zum gleichen Preis zu entscheiden. Daher werden immer mehr Gebäude auf dieses Mietmodell umgestellt und bringen so Geld, anstatt das gesamte Bürogebäude leer stehen zu lassen und auf Mieter zu warten.
Darüber hinaus haben einige Gebäudeeigentümer die 1. und 2. Etage des Gebäudes zu Büro- und Firmensitzmieten zusammengefasst, während die oberen Stockwerke zu Serviced Apartments umgebaut wurden, die in vielen Kategorien von der Mittelklasse bis zur gehobenen Preisklasse mit unterschiedlichen Bereichen und Annehmlichkeiten zur Miete angeboten werden.
Investitionskosten müssen sorgfältig kalkuliert werden
Untersuchungen zufolge sind die Einnahmen aus der Vermietung von Serviced Apartments nicht gering, sondern sehr stabil. Im Vergleich zu normalen Zimmern gleicher Fläche ist der Mietpreis von Serviced Apartments in der Regel mindestens 1,5- bis 2-mal höher pro Zimmer. Insbesondere für Investoren, die wissen, wie sie den Platz optimal nutzen, die Nebenkosten erhöhen und entsprechende Dienstleistungen anbieten, kann der Preis noch weiter steigen.
Allerdings sind Verwaltung und Betrieb sowie die Kalkulation von Einnahmen und Ausgaben für diese Art von Serviced Apartments komplizierter als bei günstigen Mietzimmern. Unternehmer müssen wissen, wie sie von der Vertrags- über die Betriebs- bis hin zur Werbephase systematisch und präzise vorgehen, um bei Investitionen in diese Art von Apartments den Umsatz zu optimieren.
Denn obwohl Serviced Apartments derzeit sehr beliebt und gefragt sind, mussten einige Investoren bei der Umstellung auf diesen Typ Verluste hinnehmen. So auch im Fall von Herrn Ngoc Anh (Binh Thanh), der sein Hotelmodell durch Renovierung in Serviced Apartments zur Miete umwandelte.
Anfangs wusste er nicht, wie er das Langzeitmietmodell handhaben sollte, machte Werbung bei der falschen Zielgruppe und stand unter dem Druck eines Kredits von fast 2 Milliarden VND zur Erneuerung des Modells. Daher war er während der fast einjährigen Umstellung unglücklich. Nach über einem Jahr voller Verluste fand er mit der Unterstützung von Freunden den reibungslosesten Weg, die Vermietung zu betreiben. Der Serviced Apartment-Komplex von Herrn Ngoc Anh war zu 80 % ausgelastet und erzielte einen monatlichen Umsatz von fast 300 Millionen VND.
Hotels und Bürogebäude haben den Vorteil, dass sie über Tiefgaragen, Aufzüge und Brandschutzsysteme verfügen.
Doch nicht jeder hat so viel Glück. So wie im Fall von Herrn Hieu (Binh Tan). Da er den Markt nicht gut kannte, legte er mit seinen Freunden Kapital zusammen, um viele Gebäude zu mieten und sie in Serviced Apartments umzubauen. Aufgrund des hohen Investitionskapitals und der Bankkreditzinsen waren die von Herrn Hieu gemieteten Serviced Apartments jedoch im Vergleich zu Wohnungen am selben Standort nicht wettbewerbsfähig.
Während in Binh Tan einige Wohnungen mit über 50 m² für rund 7 Millionen VND/Monat vermietet werden, wird Herrn Hieus Serviced Apartment für 6 Millionen VND/Monat angeboten. Berücksichtigt man die im Vergleich zu Wohnungen höheren Servicegebühren sowie die höheren Strom- und Wasserpreise, ist dieser Wohnungstyp nicht mehr wettbewerbsfähig, sodass er seine Wohnungen über viele Monate hinweg nicht zu mehr als 60 % auslasten kann. Dies führt zu einer zunehmenden Schuldenlast, da die Einnahmen nur noch für die Deckung von Ausgaben, Zinsen und Miete ausreichen.
Es wurde jedoch festgestellt, dass in dieser Gegend viele Serviced-Apartment-Modelle viele Mieter anziehen und die Auslastung stets nahe 100 % liegt. Meist handelt es sich um Serviced Apartments, aber zu erschwinglichen Preisen. Die Mietpreise liegen zwischen 4 und 5 Millionen VND/Monat und sind damit deutlich günstiger als bei Wohnungen in der gleichen Gegend.
Serviced-Apartment-Modelle versprechen bei guter Verwaltung und sorgfältiger Kostenkalkulation hohe Rentabilität und erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Viele Hotel- und Bürogebäudebesitzer konnten in der Vergangenheit aufgrund vieler Faktoren die Situation fehlender Einnahmen nicht ertragen. Dank ihrer bestehenden Gebäude werden sie in Zukunft zu starken Konkurrenten auf dem Mietmarkt, wenn sie die Mietkosten senken können.
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