投資誘致と社会住宅開発における4つの困難

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フン氏によれば、現行法では各団体が社会住宅投資を実施するための具体的かつ詳細な規制があると言える。

建設省が5月19日に更新したデータによると、国内では15万7000戸、総面積800万^{立方メートル}の社会住宅プロジェクト307件が完成しており、投資政策が承認されたプロジェクトを含む418件の社会住宅プロジェクトが引き続き実施されている。このうち100/418件は認可を受け、建設中である。

4 điểm khó khăn thu hút đầu tư, phát triển nhà ở xã hội - Ảnh 1. — セミナーでは、建設省住宅・不動産市場管理局のハ・クアン・フン副局長が講演した。

しかし、フン氏はまた、2014年の住宅法や社会住宅への投資を指導する法令や通達の実施状況を監視する際に、企業や人々が社会住宅に投資したり利用したりすることを困難にする政策グループがいくつかあることも認めた。

一つ目は、社会住宅開発のための土地資金の配分と配置です。投資法では、商業住宅プロジェクトや都市開発の投資家は、プロジェクト内の土地面積の20%を社会住宅開発のために確保しなければならないと規定されていますが、これはかなり厳格な規制です。特に、投資率の高いプロジェクト、いわゆる「黄金の土地」のような立地、リゾート地、高山の斜面にあるリゾート地など、特殊な立地条件を持つプロジェクトでは、この土地資金を社会住宅開発に割り当てることは適切ではありません。また、投資率が6,000万～8,000万^{平方メートル}と非常に高いアパートプロジェクトでは、運営費のみを負担する低所得者層の確保も困難です。

私たちが持っている数字によれば、現在、社会住宅に必要な土地基金面積の約 35% しか満たしていません。

第二に、投資手続きについてですが、現在、法律では社会住宅建設の手続きは商業住宅の手続きと何ら変わりなく、むしろ手続きが複雑であると規定されています。これは、国が社会住宅に対して優遇政策を講じていることに起因しており、政策立案においては、このプロジェクトを管理するためのソリューションとツールが必要となり、投資手続きが長期化しています。

社会住宅を「解放」するための解決策を見つける

3つ目は、社会住宅の入居対象者と入居条件の確認に関する一連の政策です。具体的には、住宅法第49条の規定によれば、入居対象者は10種類に上りますが、それぞれの入居条件を区別する根拠となる規定が存在しません。現在、社会住宅には、売買、賃貸、リースといった形態がありますが、いずれの形態であっても、入居対象者は、対象者、住宅、収入、居住地などの条件を満たさなければならないため、入居対象者の確定が困難で、手続きが遅れるという問題があります。

4つ目は、投資家支援策です。法律では、土地使用料の免除、付加価値税（VAT）の減税、法人所得の約50%減額、資本への優遇措置などが規定されていますが、これらの政策は実質的なものではありません。なぜなら、この規制の核心は、優遇措置はあるものの、投資家がこれらの優遇措置を適用しても、売却価格に含まれていないという点にあります。つまり、実質的に投資家は優遇措置を享受できず、投資家誘致の失敗につながっています。

建設省の代表者によれば、社会住宅政策の組織化と実施の問題、特に社会住宅開発に割り当てられる財源に関しては、依然として困難に直面している。

「2016年から2021年までの期間全体について、社会政策銀行が買い手への融資に必要とする約9兆ドンの需要のうち、3兆1630億ドンの信用資本しか調達できていません。投資家については、まだ調達できていません。最近、投資家向けに120兆ドンの融資パッケージが準備されています」とフン氏は述べた。

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