不動産は活況だが、企業は依然として291兆ドンの在庫を抱えている

住宅不動産在庫は約115億ドル

証券取引所に上場する住宅不動産企業10社の2024年第3四半期財務報告の統計によると、9月30日時点の純在庫総額は291兆4,390億ドン（約115億米ドル）に達し、前年同期比7.9%増加しました。2021年9月30日時点と比較しても、このグループの在庫増加率は45.6%に達しています。

これら10社のうち、ノヴァ不動産投資グループ株式会社（ ノヴァランド- 証券コード：NVL）の在庫残高は約145兆600億ドンと最大で、前年同期比5.4%増加しました。この在庫比率は、上記企業グループ全体の在庫総額の49.7%を占めており、2023年の同時期の約51%と比べるとわずかに減少しています。

財務諸表の注記によると、ノヴァランドの最大の在庫は建設中の販売用不動産（主に土地使用料、設計コンサルティング、建設費、その他の費用を含む）で、その総額は約136兆8,120億ドンで、全体の94.1%を占めています。2023年の同時期の販売用不動産在庫は126兆7,960億ドンで、全体の92.3%を占めています。

ノバランドは、9月30日時点で同グループが57兆9720億ドン相当の在庫を融資の担保として利用していると発表した。

在庫規模で第2位は、ビンホームズ株式会社（証券コード：VHM）で、57兆9,810億ドンとなり、前年同期末比5.2%増となりました。2021年第3四半期末と比較すると、同社の在庫は81.4%増加しました。

ノバランドと同様に、ビンホームズの在庫の大半は、50,009億ドンの建設中の販売用不動産であり、主に土地使用料、敷地整地費用、ビンホームズ オーシャン パーク 2、ビンホームズ オーシャン パーク 3、ビンホームズ スマート シティ都市部プロジェクト、およびその他のプロジェクトの建設および開発費用です。

在庫が急増したもう一つの企業は、ヴァン・フー・インベスト株式会社（証券コード：VPI）です。第3四半期末の純在庫は3兆3,480億ドンで、前年同期比64%増加しました。同社の在庫の大部分は、ザ・テラ・バクザン、ブラスタ・トゥイ・グエン、ソンケー・ノイホアンの各プロジェクトの未完成不動産です。

ナムロン・インベストメント株式会社（株式コード：NLG）の在庫も、2023年第3四半期末と比較して20.9%増加しました。在庫は、イズミプロジェクト（9兆370億ドン）、ウォーターポイントフェーズ1（3兆5560億ドン）、ウォーターポイントフェーズ2（1兆5280億ドン）、アカリ（1兆450億ドン）などの未完成プロジェクトやその他のプロジェクトに集中しています。

なぜ不動産在庫は依然として多いのでしょうか?

実際、不動産事業における在庫項目の意味を完全に理解している人は多くありません。Weland社の副社長兼戦略コンサルタントであるNguyen Huu Thanh氏によると、不動産は製造業とは異なる特殊な事業分野です。

製造業の場合、在庫が増えると、企業が製品を販売できない状況にあることが分かります。しかし、不動産の場合、在庫が増えるほど、企業がより多くの土地資金を持っていることが分かります。

ハノイのアパートプロジェクト（写真：トラン・カン）。

たとえ在庫が豊富であっても、それは顧客に提供できる商品があるという良い兆候です。一方、在庫が不足している企業は、新たな土地資金や市場に販売できる新製品がないことを示しています。これは、企業の将来のキャッシュフローと売上に支障が出る可能性が高いことを示しています。

本質的に、在庫の変動には上昇と下降の両方の方向があります。在庫が減少すると、企業は収益を計上します。企業がまだプロジェクトを実施中で、製品を納品していない場合は、不動産在庫は増加します。

例えば、ドンアン区のビンホームズ・プロジェクトでは、過去に多くの取引がありましたが、会社は前払い済みの顧客のみを計上していたため、在庫は依然として増加していました。そして、顧客に住宅を引き渡した時点で初めて在庫が減少しました。このケースでは、在庫は販売されたものの、収益には計上されていませんでした。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、ベトナムの不動産市場は、経済の安定と政府の支援政策のおかげで、特に第3四半期および過去9か月間で困難な時期を経て前向きな回復を見せている。

したがって、不動産企業の財務諸表における在庫数値のみを見ても、市場の動向を反映することはできません。不動産企業の経営状況を評価するには、投資家は、期間中の顧客からの前払金の伸びや財務諸表に計上された収益など、他の多くの指標を評価する必要があります。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm