ハノイのアパートが「形」を失い、不動産業を営む個人の年間取引件数が制限される

ハノイ市場では、関心と物件数の減少、2つの特別市街地における公営住宅の供給不足、不動産業を営む個人は年間10回以上の売買が禁止されるなど、最新の不動産ニュースが報じられています。

最新の不動産市場：2024年5月、ハノイのアパート市場は唯一成長したセグメントであり、他のほとんどのセグメントとタイプでは関心が低下しました。（写真：リン・アン）

ハノイのアパート掲載物件数は9％減少

Batdongsan.com.vnの市場データによると、2024年5月、ハノイのアパート市場は唯一成長したセグメントであり、他のほとんどのセグメントや不動産タイプの関心は低下しました。具体的には、5月の売買市場におけるアパートセグメントへの関心は9%増加し、賃貸市場は6%増加しました。

特に注目すべきは、6月のハノイのアパート市場が5月のような成長の勢いを維持できず、関心レベルは前月と変わらず、売買市場における物件数は9%減少したことです。賃貸市場においても、関心レベルはわずか4%上昇したものの、物件数はわずか4%減少するなど、ハノイのアパート市場はそれほど好調とは言えない展開となりました。

Batdongsan.com.vnによると、ハノイのマンション市場の低迷はハノイの不動産市場全体の低迷の一環であり、市場全体への関心度は9%低下し、掲載物件数は6%減少しました。ハノイのほぼすべての地区で、物件数は3%から19%減少しました。

アパートだけでなく、他のセグメントやタイプでも関心と掲載物件数の減少が見られました。具体的には、前月と比較して、ハノイの売買市場では、個人住宅への関心は16%減少し、掲載物件数は3%減少しました。一方、土地区画への関心は16%減少し、掲載物件数は横ばいでした。ハノイの街頭住宅セグメントでは、それぞれ14%と10%減少しました。ハノイのヴィラ市場も同様で、関心は11%減少し、掲載物件数は12%減少しました。

賃貸市場では、アパートと下宿の2つのセグメントのみが関心の高まりを見せ、それぞれ4%と5%の伸びを示しました。しかし、この2つのセグメントの掲載物件数は減少しており、先月の供給が潤沢ではなかったことを示しています（それぞれ4%の減少）。

民間賃貸住宅については、関心度と掲載物件数はともに7%減少しました。タウンハウスについては、関心度は13%減少しましたが、掲載物件数は6%増加しました。オフィスについては、関心度は9%減少しましたが、掲載物件数は15%減少しました。

Batdongsan.com.vnが実施した実際の調査によると、ハノイのマンション市場の価格水準は2025年5月と比較してわずかに上昇、または横ばいとなっていることが記録されています。具体的には、ヘイタワープロジェクトのマンション販売価格は、2ベッドルーム、2バスルームのマンションで1戸あたり49～52億ドンから49.50～53億ドンにわずかに上昇しました。

3ベッドルーム・アパートメントの平均価格は53億ドン以上です。ハプリコ・コンプレックス・プロジェクトでは、2ベッドルーム・2バスルーム・アパートメントの価格が1戸あたり41億～43億ドンから42億～44億ドンに上昇しました。ボヘミア・レジデンス・プロジェクトの3ベッドルーム・アパートメントは、依然として1戸あたり70億～73億ドンで販売されています。

北部地域の工業用地賃貸価格は引き続き上昇すると予想されます。

2024年上半期、工業団地不動産市場は引き続き好調な推移を記録しました。輸出入および生産活動は回復の兆しを見せ、総輸出入額は前年同期比15.7%増の3,685.3億米ドルに達しました。

CBREの第2四半期レポートによると、工業用地市場については、北部のティア1市場の工業用地価格は前四半期比0.3%、同期比4.5%の微上昇となり、残存期間平均で1平方メートルあたり134米ドルに達した。2024年上半期の吸収面積は220ヘクタールを超え、北部の稼働率は前年同期比0.4ポイント上昇の83%を維持した。電子機器メーカーは、 バクニン省のVictory GiantやFoxconnによる大型取引により、引き続き北部市場を牽引している。

北部の既設倉庫市場では、2024年上半期にティア1市場で完成した既設倉庫は約22万5000平方メートルを超え、そのうち既設工場の面積は95%を占めました。既設工場の吸収面積も突出しており、既設倉庫の吸収面積の4倍以上となっています。2024年第2四半期末までに、既設工場の稼働率は89%に達し、北部地域の倉庫の稼働率は79%の水準を維持しました。

既設工場の賃料は月額4.9米ドル/㎡で前年比1.9%上昇、既設倉庫の賃料は月額4.6米ドル/㎡で前年比1.0%下落した。今年上半期、北部における既設倉庫・工場の主要テナントは、電子機器、半導体、家具、物流業界であった。

CBREは、今後3年間で北部の工業用地の賃料が年5～8%上昇すると予測しています。一方、既設倉庫・工場の賃料は年1～4%の微増となる見込みです。

ハノイ市とホーチミン市では、毎年平均5万戸以上の住宅が不足しています。（写真：ケ・トアイ）

2つの特別都市地域における社会住宅供給の不足

ベトナム不動産協会（VARS）によると、現在、ハノイとホーチミン市の2つの特別都市圏では、社会住宅の供給が依然として不足している。

VARSは、両都市の2024年の住宅開発目標における社会住宅の登録戸数が、実際の需要に比べて依然として非常に少ないと指摘した。2024年第1四半期半ばから開催された「2021～2030年の間に低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパート建設に投資する」プロジェクト展開会議において、グエン・タン・ギ建設大臣は、2024年時点でハノイ市では約1,181戸、ホーチミン市では3,700戸以上のアパートが登録されていると指摘した。

一方、VARSの調査データによると、ハノイ市とホーチミン市では毎年平均5万戸以上の住宅が不足しています。そのため、両市の開発計画が最大限に実施されたとしても、社会住宅の供給は、これら2つの特別都市部の切迫した住宅需要を満たすには至りません。

したがって、VARSは、特に2つの特別都市地域における社会住宅部門を発展させるためには、より優遇的な方向に調整された140兆VNDの信用パッケージ（他の4つの民間株式会社商業銀行も銀行あたり5兆VNDで参加登録）を速やかに承認することに加え、国家管理機関が新しい規制を実施するための条件を綿密に監視し、完全に準備する必要があると考えています。

具体的には、2023年住宅法と、住宅法の社会住宅の開発と管理に関するいくつかの条項を詳述した政令第100/2024/N-CP号が8月1日から同時に施行されます。これは同期した法的回廊であり、ハノイやホーチミン市など住宅需要の高い都市で開始された社会住宅プロジェクトの完成を継続的に促進するのに役立ちます。

同時に、政策目標の確実な実施を確保し、政策や悪質な慣行の悪用を回避するために、社会住宅の売買を公表し、透明性を確保し、適切な対象者が社会住宅を購入、賃貸、分割払いで購入することを厳密に監視し、確保する必要があります。

二つの特別市街地において、社会住宅開発のための土地基金を確保するには、国家管理機関によるさらなる介入が必要です。社会住宅建設のための土地基金の計画は、市の膨大な需要を満たすものでなければなりません。

さらに、成長を促進し社会保障を確保するためには、手頃な価格の商業住宅を開発する投資家に対するさらなる優遇政策が必要であるとVARSは提案した。

不動産業を営む個人は、年間10回を超えて売買することはできません。

8月1日から、小規模不動産事業を行う個人は、年間10回以上、契約当たり3000億ドン未満の取引ができなくなる。

上記の規定は、不動産事業法のいくつかの条項を詳述する政令第96/2024/ND-CP号（政令96号）に記載されています。

この政令は、小規模不動産事業を行う個人に対する要件を明確に規定しています。したがって、小規模不動産事業を行う個人は、投資プロジェクトを準備する必要はありません。

取引回数は年間10回未満、かつ1件あたりの取引金額は3,000億VNDを超えないことが条件となります。年間1件のみの取引の場合は、金額はカウントされません。

2023年不動産事業法によれば、小規模不動産事業を行う個人は事業を設立する必要はないが、申告して税金を納める必要がある。

同様に、営利目的以外で住宅、建設工事、または建設床面積の一部を販売または貸し出す組織も、販売件数が制限されており、税金を申告して納付する必要があります。

したがって、新規制では、この場合の取引件数と契約金額が具体的に制限されています。これは、旧規制では個人が小規模不動産事業を行うための条件が明確に規定されていなかったため、以前の規制と比べて新たな点です。

多くの専門家は、小規模不動産事業を行う個人に対する基準を明確に定義することで、投機や市場の「サーフィン」を制限できると考えています。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-c​​hung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html