ホーチミン市のアパートは高いですが、購入と賃貸は効率的でしょうか？

アパート価格は上昇し続けている

ホーチミン市のマンションは、最近は市場で「ホットスポット」ではないものの、静かに価格が上昇しています。数ヶ月にわたる調査と検討を経て、グエン・ゴック・タン氏（30歳、 カインホア省）は、ホーチミン市トゥドゥック市にある約30億ドンのプロジェクトマンションを購入することを最終的に決意しました。限られた資金の中で、彼は約20億ドンの新築マンションの購入を計画していましたが、なかなか見つからなかったと告白しました。

開始が遅れていたプロジェクトもいくつか再開し始めており、販売価格も10～30%引き上げられています。タン氏も購入を数ヶ月延期した後、マンション価格が若干上昇したことに気づきました。

多くの市場調査機関のレポートによると、ホーチミン市の新築マンションの販売価格は第3四半期も引き続き着実に上昇しています。CBREベトナムは、この市場の平均販売価格は1平方メートルあたり6,600万ドン（純面積）に達し、前四半期比4%増、前年同期比8%近く上昇したと指摘しています。これは主に、既存物件が新規開業に向けて販売価格を引き上げたことによるものです。

ホーチミン市のアパート価格は引き続き上昇すると記録されている（写真：Trinh Nguyen）。

サヴィルズ・ベトナムも同様の価格水準を記録したレポートを発表し、1平方メートルあたり6,800万ドンに達しました。同社は、最近の新規プロジェクトの販売価格は依然として高水準にあり、今後の販売フェーズで上昇する傾向にあると考えています。

ダット・ザン・サービス経済・金融・不動産研究所（ダット・ザン・サービス - FERI）はまた、ホーチミン市の新規プロジェクトの販売価格が5～10%の上昇を維持し、ほとんどのセグメントで上昇したと指摘した。特に高級マンションの価格上昇が最も顕著で、前年同期比で15～20%上昇した。投資家や不動産購入者は、ホーチミン市および衛星都市のマンション市場における投資機会を検討するようになっている。

マンション価格の上昇は、顧客の市場受容度にも変化をもたらしています。調査によると、35億～50億ドンの価格帯の不動産を選択する顧客は33%に上ります。この割合は、25億ドン未満の物件を選択する顧客（24%）や、25億～35億ドンのマンションを選択する顧客（18%）よりも高くなっています。

当部門は、市場の新たな価格水準に応じて、価格帯に対する顧客の関心が低中価格帯から高中価格帯に移行していると考えています。

賃貸効率の計算

マンション価格の高騰が続く中、投資目的で購入する場合、専門家は、購入価格、賃貸利回り、そして適切な物件タイプを合理的に計算し、最高の効率性を実現すべきだと述べています。ホーチミン市郊外では、1ベッドルームマンションを選ぶのが賢明だと専門家はアドバイスしています。

CBREベトナムの住宅プロジェクトマーケティング部門ディレクター、ヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、ホーチミン市のマンションの平均賃貸利回りは年間4～5%程度であると分析しています。しかし、 ビンズオン省などのホーチミン市郊外地域では、年間6～7%と高い賃貸利回りが見られます。

郊外のマンション価格はホーチミン市に比べて依然として「軟調」ですが、物件によっては月額700万～1300万ドン程度と、比較的リーズナブルな価格で賃貸可能です。そのため、安定した収益率と低価格が、投資チャネル間のバランスを考慮し、郊外への投資家の需要を促進しています。キエット氏は、郊外への移住のトレンドは目新しいものではないものの、投資家や購入者の関心はより明確になっていると認めました。

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、販売開始時には、1ベッドルームアパートメントの新規プロジェクトは「完売」するか、予約率が高くなることが多いとコメントしました。

その主な理由は、総費用の低さ、2、3、4ベッドルームタイプよりも容易で高い賃貸利回りです。2023年から2024年までの期間のデータによると、面積55㎡未満の1ベッドルームアパートメントの賃貸利回りは、平均6.52%/年から11%/年と最も高くなっています。

そのため、トゥアン氏は、賃貸用に購入したアパートは、賃料が良ければ、銀行に預金して毎年価格を上げていくのと何ら変わりないと考えています。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tai-tphcm-gia-cao-ngat-mua-cho-thue-co-hieu-qua-20241016102735956.htm