不動産プロジェクトを解き放つ

多くの専門家は、企業が人々から土地使用権を交渉して商業用住宅プロジェクトを実施する試行メカニズムは、プロジェクトの拘束を解き、住宅供給を増やし、住宅供給不足の解決に貢献するだろうと信じている。

政府はまた、環境汚染のために移転を余儀なくされた施設跡地において、企業が商業住宅プロジェクトを実施することを許可するよう国会に提案した。写真：カオサラ工業団地（グエンチャイ通り233番地、233B番地、235番地、ハノイ市タンスアン区）にあるハノイ石鹸工場の優良地。移転から何年も経ったが、依然として土地資源の無駄遣いにはなっていない。- 写真：ダン・カン

この試験的メカニズムに関する決議案は国会で審議されたばかりで、11月末に終了する会期で承認される予定である。

しかし、中級、高級、高級マンションセグメントに重点が置かれている市場の現状を考えると、大多数の人々の実際の住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅セグメントと手頃な価格のマンションを開発するために土地使用権を受け取る合意を優先し、パイロットメカニズムには明確な方向性を持たせるべきだと主張する意見もあります。

解決を待つ不動産プロジェクトは数百件

2024年3月、不動産プロジェクトの実施における困難や障害の除去の検討、促し、指導に関する首相の作業部会の会議で、 建設省は、ホーチミン市では143件の不動産プロジェクト、ハノイでは246件のプロジェクト、ハイフォンでは4件のプロジェクト、ビンディンでは16件のプロジェクト、カントーでは34件のプロジェクトがあり、作業部会、各省庁、支部、地方自治体が障害を取り除くのを待っていると述べた。

全国では依然として何百もの不動産プロジェクトが「凍結」されていることがわかります。

これらのプロジェクトの多くは、住宅用地が不足しているために実行できません。計画通りに土地を購入するために資金を費やした投資家は、 ^{1平方メートル}の住宅用地が不足しているためにプロジェクトを建設することができません。

さらに、政府は、国会で審議・承認を得るために提出されている試行決議案の中で、環境汚染により移転を余儀なくされた事業所や、建築計画や都市計画に基づき移転を余儀なくされた事業所の敷地において、企業が商業住宅プロジェクトを実施することを国会が承認するよう提案した。

ハノイ市内には、都心部の環境を汚染する製造工場が数多く存在しています。工場が郊外や隣の省に移転したことで、数十年も放置されていた「黄金の土地」が数多く発見されました。

典型的には、サオヴァンゴム工場、ハノイ石鹸工場、タンロンタバコ工場の3つの工場群は、郊外に移転した後、長年放置され、総面積が約^{15万平方メートル}になっています。

そのうち、ハノイ石鹸工場の「黄金の土地」は何年も前に移転されたが、商業住宅建設用の土地に転換する仕組みがないため、今も草が生えたままである。

ホーチミン市トゥドゥック市アンフー区マイチトー通りのプロジェクト - 写真: NGUYEN VAN TRUNG

企業と地主は満足している

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、トゥオイ・チェ氏に対し、企業が商業用住宅プロジェクトを行うために住宅地以外の土地の使用権を人々から交渉できるようにするこの試行メカニズムは、不動産投資企業が土地にアクセスする新たな方法を追加するものであると述べた。

このメカニズムは、土地利用者の交渉権も保証し、プロジェクト実施のための土地回収における苦情を軽減します。

「現在の土地回収メカニズムは以前よりもはるかに改善されている（補償はより満足のいくものであり、より市場志向的である）が、企業や土地使用権を持つ人々が土地譲渡を交渉するための試行メカニズムほど良くはない」とチャウ氏は強調した。

例えば、ホーチミン市3区では近年、48棟の古いアパートが建てられました。これまでに5棟の古いアパートで、企業が新しい商業用アパート建設プロジェクトを実行するために、住民から古いアパートの100%を買い戻すことに同意しましたが、これは相互売買の仕組みであるため、苦情は発生していません。

投資家が古いアパートを買い戻す交渉を奨励する仕組みがないため、まだ改修されていない古いアパートが 43 棟残っています。

チャウ氏によると、多くの商業住宅プロジェクトは現在、企業が住宅地ではない土地を所有しているため建設ができず行き詰まっているという。

住宅市場では住宅プロジェクトの不足により住宅製品の供給が不足しているが、国会が企業に商業用住宅プロジェクト用の非居住用地の購入交渉を許可する試験的措置を講じれば、認可された商業用住宅プロジェクトの数が増加し、今後住宅製品の供給が増加するだろう。

ハノイ不動産クラブのグエン・ヒュー・クオン会長は、商業用住宅プロジェクトを建設するために企業が非居住用地を人々から購入するための交渉を許可するという試験的な政策は、住宅市場の発展に向けた開かれた方向性だとコメントした。

この仕組みにより、不動産事業者は土地使用権の譲渡や土地の持分提供を通じて土地利用者と協力し、商業用住宅プロジェクトを実施することも可能です。

これにより、住宅建設のための土地基金が増加し、人々の住宅ニーズを満たすことができます。「企業が直接交渉し、人々から土地使用権を買い戻すことを許可すれば、商業住宅プロジェクトを建設するために土地使用権の入札や競売を行うよりもはるかに安価になります。両者間の直接交渉により、土地競売における「仮想価格」を回避できます」とクオン氏は述べました。

多くの不動産専門家はまた、商業用住宅を建設するために企業が農地やその他の土地を人々から購入することを交渉できるようにする試験プログラムも、都市部における現在の土地の浪費を防ぐだろうとの見解を示した。

実際、ハノイ市とホーチミン市には、長年放置されている非居住用地が数多く存在します。買戻し・転用契約の試行により、国が土地使用料と税金を徴収しつつ、土地の有効活用が促進され、人々は住宅購入の選択肢を増やすことができます。

低コストの商業住宅を奨励する

企業が非居住用地を商業用住宅用に使用する権利を得ることに同意できるようにするパイロット プロジェクトを支持しているものの、多くの専門家は、企業が非居住用地を買い戻して商業用住宅プロジェクトを実施することに同意できるようにするパイロット プロジェクトでは、現地の実際の状況に適した、手頃な価格の商業用住宅プロジェクトの実施を優先すべきだと考えています。

Batdongsan.comの南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、大多数の人々の実際の住宅ニーズを満たすために住宅供給を増やすために、この試験的メカニズムを使用して手頃な価格の住宅と低価格の商業用アパートを開発することを推奨しました。

トゥアン氏は、試行メカニズムを通じて住宅供給を増やすことは、実際のニーズと整合したものでなければならないと考えている。明確な方向性がなければ、企業は人々から土地を購入することに同意した後、過去のように1^{平方メートル}あたり約5,000万ドンという高額な商業住宅の開発に注力し、高い利益を得ることしかできなくなるため、市場における住宅需給の均衡という目標は達成されないだろう。

トゥアン氏によると、もう一つの注意点は、企業が商業用住宅プロジェクトを建設するために個人から非居住用の土地を購入するパイロットプログラムでは、資金力のある投資家がこの規制を利用して土地を購入し、価格が上昇するのを待って他の企業に譲渡するという状況を避ける必要があるということだ。

個人から土地を交渉して購入する事業者は、2～3年以内に商業用住宅プロジェクトを実施しなければならないという規制を補足する必要があります。実施できない場合は、その土地を別の投資家に譲渡してプロジェクトを実施しなければなりません。土地が未利用のまま放置されている場合は、埋め立て処分されます。

これら 2 つの決議により、不動産市場の障害が取り除かれることになります。

政府は、企業が商業住宅プロジェクトを実施するために人々から非居住用地の譲渡を交渉できるようにする試行決議に加えて、土地問題、汚染された工場の移転、政府機関本部の再編、検査、監査、調査、裁判所の判決に直面しているプロジェクトに対処するための専門決議を国会に提出し、審議と承認を得る予定である。

この二つの決議により、現在全国で中断されている数百の住宅・都市開発プロジェクトの資産が「復活」することになります。国会決議によるメカニズムにより、企業はプロジェクト投資手続きを完了し、住宅プロジェクトの実施を継続し、住宅供給を増加させ、市場の需給バランスの維持に貢献するための基盤を築くことができます。

天然資源・環境大臣ドゥク・ドゥイ氏：

「地元の指導者によって間違ったプロジェクトは救済されるだろう」

テーマ別解決策に関しては、所管当局からの指示として、地方自治体や指導者の不正行為により停滞しているプロジェクトについては、企業がプロジェクトを継続して実施できるよう、解決を図ることとされています。この種のプロジェクトでは、違反行為を行った地方指導者のほとんどが処罰されています。

企業が故意にミスを犯したプロジェクトについては、土地資源の無駄遣いを避けるため、取り消されることになる。

利用規約についてまだ疑問がある

ホーチミン市ニャベ区ニョンドゥックコミューン、レ・ヴァン・ルオン通りのアパートプロジェクト - 写真: NGUYEN VAN TRUNG

ホーチミン市の不動産プロジェクト投資家は、政府が国会に試行決議案を提出し、審議・承認を得ているのに加え、ホーチミン市は規制に引っかかってプロジェクトを実施できない土地を保有する企業の数も調査していると述べた。調査によると、この企業だけでも、ビンチャン区、第8区、トゥドゥック区などで20近くの土地が滞留している。

この人物は、土地のほとんどは農地、非農地、住宅地ではなく、企業は人々からの譲渡を完了しているが、法律で許可されていないため、プロジェクトを実行することができないと述べた。

近年、不動産市場は厳しい状況にありますが、企業は利用可能な土地資源を活用して新たなプロジェクトを展開できず、また、売却による資金回収のための供給源も確保できていないため、非常に厳しい状況にあります。一方で、企業は依然として銀行融資の利息を支払わなければならないため、困難はさらに深刻化しています。

当社は、承認に向けて検討されようとしている決議案を拝見し、これが企業や市場の困難を取り除くために必要な政策であると考えており、近いうちに承認に向けて検討される機会が得られるだろうと考えております。

しかし、企業にとって懸念されるのは、土地使用権の受け取りや保有に関する契約を通じて商業用住宅プロジェクトの実施条件を規制する決議案である。

したがって、本決議に規定される土地使用権の譲受に関する契約または土地使用権の保有を通じて商業用住宅事業を実施する不動産事業者組織は、農地、住宅地以外の非農地、土地使用権の譲受に関する契約の場合の同一敷地内の住宅地およびその他の土地を含む、1つまたは複数の種類の土地の用途を変更して事業を実施することができます。

この規定は、既に土地を保有している企業が、農地または住宅地以外の非農地の用途を事業目的に変更できると理解されるかもしれません。ただし、当初から譲渡を受ける場合は、同一区画内に住宅地とその他の土地が混在する土地を譲渡する必要があります。

したがって、決議が企業の理解どおりに可決され実施された場合、除去は徹底されません。

この関係者はさらに、現在、企業には事業用権で利用可能な土地資金があるほか、以前は社内の個人に農地を購入させたものの、法律上の問題でまだ事業用権に設定していないケースや、十分な資金があり、プロジェクトを行うために個人から土地の譲渡を受けたいと考えている企業もあると説明した。

上記のように理解すると、企業は住宅地とその他の土地が混在する地域しか購入できず、企業の土地資源へのアクセスが制限されることになります。

「天然資源環境大臣も先日、国会でその不備を指摘しました。現実には、ほとんどの不動産プロジェクトは元々住宅地ではない土地で実施されており、プロジェクトの詳細な計画には住宅地、交通用地、緑地など、様々な種類の土地も含まれているため、土地法の規定は実際には施行されていません。したがって、起草機関はこの点を再検討する必要があります」と彼は提言した。

フレーズを削除する必要があります。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長も同様の懸念を示し、この決議の実施に際して誤解を避けるため、住宅地と他の土地の同一区画に関する規定から「土地使用権の取得に合意した場合」という文言を削除すべきだと述べた。

これは、すでに土地を所有しているか、最初から土地の譲渡を受けている企業は、決議の計画、土地利用計画、およびその他の基準に準拠している限り、農地、住宅地以外の非農地、住宅地と同一の土地区画にあるその他の土地の3種類の土地を使用して商業住宅プロジェクトを行うことができることを意味します。

「これがボトルネックを解消し、土地資源を解放する唯一の方法だ」とチャウ氏は語った。

出典: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm