ホーチミン市郊外の賃貸物件への投資がトレンドになりつつある。

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賃貸可能なエリアが多数

住宅に対する真の需要に応えて、ホーチミン市郊外や周辺地域では、手頃な価格のアパートメント開発プロジェクトが活発に展開されています。これらのプロジェクトは低価格であることから、低リスクで収益性の高い投資機会を求めて多くの投資家を惹きつけています。

足元では、多くの投資家が「サーフィン」の考え方を捨て、インフラ整備に伴う不動産価格の上昇を待ち、中期、さらには長期保有に注力しています。この間、多くの人が賃貸を選択して毎月のキャッシュフローを生み出し、その他の費用を支払い、短期的な利益を増やすことを目指しています。

そのため、近年では、ベンルック（ロンアン省）、ディアン、トゥダウモット（ビンズオン省）といった地域にある多くのプロジェクトが多くの投資家の注目を集めています。特に、トゥドゥック大学村（トゥドゥック市）近郊のプロジェクトは常に高い需要があります。この地域の不動産仲介業者によると、この地域のアパートの入居率は常に良好で、入居者層も学生、ファミリー、地元労働者、そして市内中心部で働く人々など、多岐にわたります。

ホーチミン市郊外の賃貸物件への投資がトレンドになりつつある、写真1 — トゥドゥック大学村近くのプロジェクトでは、アパートが引き渡される前でも多くの顧客が賃貸の予約をしています。

「多くの人が市内中心部で働いていますが、快適で広々とした住居を手頃な価格で手に入れたいと考えているため、ディアンや9区郊外のような地域で家を借りています。ここの家賃は家具なしの2ベッドルームアパートメントで500万～600万ドンと幅広く、家族や学生グループにとって手頃な価格です」と、ディアン地区の不動産ブローカーは述べています。

そのため、豊富な賃貸需要という強みを活かし、多くの居住者がこの地域に居住しています。さらに、インフラ整備が進み、活気が増すにつれ、この地域のマンション価格が上昇する可能性も高まっています。

ホーチミン市郊外のアパートメントプロジェクトは、豊富なテナントを抱えているため、市内のプロジェクトとは一線を画しています。収益性の違いに加え、テナントの安定性も大きな特徴です。中には、まだ引き渡しが完了していないアパートメントプロジェクトでも、多くのテナントから賃貸の申し込みが寄せられているものもあります。また、この地域では、多くの外国人専門家が働き、居住していることから、タウンハウスやヴィラといった物件も顧客にとって魅力的なものとなっています。

Batdongsan.com.vnの南部ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏によると、ホーチミン市近郊の省における不動産賃貸市場は、多くの新たなインフラ政策の恩恵を受けているとのことです。環状3号線と高速道路が完成すれば、地域間の貿易や移動が容易になり、中心部からベンルック、トゥアンアン、ニョンチャックといった地方への人口移動が促進されます。そのため、ホーチミン市中心部から30～40km圏内の地域における賃貸需要は、近い将来、非常に高い潜在性を持つと予想されます。

しかし、賃貸マンションの場合、投資家は投資する前に、銀行ローンの金利（ある場合）や賃貸が中断された場合のリスク費用、賃貸住宅の維持管理費や改修費などを差し引いた金額を投資利益の計算に当てはめて、正しい判断を下す必要があります。

長期投資家にとってのチャンス

ディン・ミン・トゥアン氏は、衛星市場における賃貸アパート分野への投資を分析し、適切な判断力を持ち、長期的に安定した方向性を受け入れる不動産投資家にとって、チャンスが開かれていると述べた。

そのため、ホーチミン市周辺のロンアン省、ビンズオン省、ドンナイ省などの省では、1～2ベッドルームのマンション販売価格は1戸あたり12～15億ドンで推移しています。賃貸価格は、エリアや内装によって1㎡あたり600万～1200万ドンの範囲で推移しています。一方、ホーチミン市では、同じ賃貸価格を実現するために、同じエリアのマンションを所有するには、平均で1戸あたり20～30億ドンの費用がかかります。

一方、郊外のアパートの賃貸利回りは6～6.5%であるのに対し、ホーチミン市では4.2～4.5%程度にとどまっています。さらに、都市化の波が急速に進み、外国投資を誘致し、大規模な工業団地を開発している市場では、高い入居率と低い広告宣伝費により、不動産賃貸による収益はさらに向上しています。

ホーチミン市郊外の賃貸物件への投資がトレンドになりつつある、写真2 — 2ベッドルームのアパートは人気があり、多くの入居者を集めています。

これらの物件は、賃貸によるキャッシュフロー創出というメリットに加え、インフラ整備や工業団地整備といった政策支援により価格上昇も見込まれています。そのため、多くの投資家がこのポテンシャルを捉え、サテライトエリアに移転し、賃貸目的のマンション投資を行っています。

ディン・ミン・トゥアン氏は、理想的な条件であれば、ホーチミン市郊外の賃貸マンションの投資収益率は、投資開始から2～3年後には30%を超える可能性があるとコメントしました。しかし、投資案件を選定する際には、その地域の人口密度を慎重に検討し、実際の入居率や現在の賃貸利回りを調査する必要があります。なぜなら、マンションの賃貸利回りが3%程度にとどまるプロジェクトや地域もあるからです。

「すぐにキャッシュフローに投資したいなら、完成済みのマンションを購入するのが正しい選択です。築5年以内で、劣化しておらず、価格上昇の可能性がある物件を選びましょう。財務レバレッジを活用する必要があるなら、将来建設されるマンションが良い選択肢です。なぜなら、現時点では多くの投資家が優遇金利、割引、柔軟な支払いポリシーを提供しているからです。しかし、プロジェクトの建設進捗にコミットする評判の良い投資家を選ぶ必要があります。プロジェクトが約束通りに建設されて初めて、購入者はより早くキャッシュフローを生み出すことができるのです」とトゥアン氏は述べた。

さらに、この専門家は、投資前に明確な法的要素を考慮する必要があるとも述べています。これは、借入の容易さと流動性を確保するための重要な条件です。認証のないプロジェクトは、購入価格が低く、賃貸利回りが高いかもしれませんが、リスクも大きくなります。

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