ラムドン省沿岸地域における土地価格の「ボトルネック」の解消

15-chot-change-17532827007161394739861-1753321554312-17533215545461486739077.jpg — ノヴァワールドファンティエットプロジェクトの一角

ラムドン省農業環境局の報告によると、同省南東部では現在、観光地、都市部、商業住宅、工業団地などの開発プロジェクトが14件あり、土地評価単位の募集を行っている。そのうち8件の観光プロジェクトは困難に直面している。

企業は混乱している。

土地評価の遅れにより、企業は土地使用料や賃料の支払いが不可能となり、計画通り建設プロジェクトを継続することができなくなりました。この状況は、投資の進捗、支出、そして地域全体の開発に深刻な影響を与えています。

具体的な問題を抱える8つのプロジェクトには、コンサルティング会社が土地評価を実施しているホンロムヒル（Hon Rom Hill）、コンサルティング会社を選定中のロイヤルルビーヴィラ（Royal Ruby Villa）とオーシャンバレー（Ocean Valley）、計画上の問題を抱えるハニービーチ（Honey Beach）とホアセン（Hoa Sen）、リストから削除される予定のNDMREAL、タンダイズオン（Tan Dai Duong）、デラジー（De La Gi）の3つのプロジェクトが含まれます。さらに、デルタバレー・ビントゥアン社（ノバランドグループ傘下）が投資する、約1,000ヘクタールの広さを誇るノバワールド・ファンティエット・スーパープロジェクトも、長年にわたり土地評価の実施に苦慮しています。

合併前、ビントゥアン省人民委員会は、具体的な土地価格が未だ決定されていないプロジェクトが数十件あると述べていました。この遅延は社会資源の浪費を招いただけでなく、地域の発展を阻害していました。

この問題は法改正によってさらに複雑化しています。2024年8月1日発効の土地価格に関する規則に関する政令71/2024/ND-CP号以降、土地評価プロセスは2つの方向に分かれています。年間支払い方式で土地をリースするプロジェクトの場合、省はK係数法を適用できます。これは、価格表の土地価格に調整係数を乗じて具体的な価格を算出する方法で、より簡便かつ迅速です。一方、リース期間全体にわたる一括支払い方式の土地リースに切り替えるプロジェクトでは、剰余金、比較、収益など、複雑な手法を適用する必要があります。これらの手法には、完全な法的文書、豊富な市場データ、そして外部のコンサルティング機関の活用が求められます。

実際、必要な評価書類を作成できる資格を持つコンサルティング機関はごくわずかです。多くのコンサルティング企業は法的リスクを懸念したり、高額な見積もりを提示したりするため、選定は困難を極めています。たとえ適切な機関が選定されたとしても、書類の作成と評価プロセスは多くの部署や支店が関与するため、依然として長期化しています。

ノヴァワールド・ファンティエットからの教訓

こうした状況の典型的な例として、ラムドン省ティエンタン区のオーシャンバレー・ツーリズム・コンプレックス・プロジェクトが挙げられます。ノバワールド・ファンティエットという商号を持つこのプロジェクトは、観光エリアにおいて既に多くの施設が稼働しており、一部は建設中であり、計画通り2028年末までにプロジェクト全体が完成する予定です。しかし、土地利用形態が年間リースから全期間一括リースに変更されたため、財務上の義務を果たすためには具体的な土地価格の決定を待つ必要があります。プロジェクト全体の完成は2028年末と見込まれています。

ノヴァワールド・ファンティエット・プロジェクトの敷地面積は986ヘクタールを超え、これまでに投資家は8,000件を超える不動産物件のうち1,300件以上を顧客に引き渡しました。

ラムドン省人民委員会のグエン・ミン副委員長は、これまでのところ、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトの困難と問題は基本的に解決されていると述べた。

ミン氏は、財務省が省人民委員会に、特定の土地価格を評価するための評議会と作業部会を2025年7月に設立するよう助言することを提案した。

ノヴァワールド・ファンティエット・プロジェクトは、2025年6月27日に、省人民委員会から土地利用形態を一時借地権に変更することを許可されました。現在、農業環境局は、このプロジェクトのための一時借地権徴収の根拠となる費用見積りを実施し、具体的な土地価格を決定するためのコンサルティング機関を選定しています。

グエン・ミン氏は、省南東部におけるプロジェクトの具体的な土地評価について、農業環境局に対し、法規制に従って実施すべきプロセス、手順、措置に関する内容を早急に検討・統合するよう要請した。特に、関係部局、支局、地方自治体に対し、文書の提供を要請し、既に決定された具体的な土地価格の確定に関連するすべての作業を確実に実施することが急務である。

ミン氏はまた、具体的な土地価格を決定するためのコンサルティングパッケージの予算見積を省人民委員会に提出し、すべての作業を計算し承認を得るよう要請しました。コンサルティングユニットを選定するために各部署に積極的に連絡を取り、プロジェクトの土地価格決定に参加するよう各部署に積極的に通知しました。

投資資源を無駄にしない

ラムドン省人民委員会によると、近年、同省南東部では土地価格が未確定のプロジェクトが40件以上あり、投資資源と社会資源が浪費されている。しかし、地方自治体の決意のおかげで、現在までに21件のプロジェクトで土地価格が算定され、財務義務の履行に役立てられ、次のステップの実施の根拠となっている。

出典: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html