ハノイ市は土地オークションを継続的に停止、投資家は土地区画、住宅所有権の認定条件を前に「躊躇」

ハノイが突然多くの土地区画のオークションを中止、買い手の信頼感が土地セグメントを暗くし、土地価格に「K係数」を適用すると多くの大規模プロジェクトを「見逃す」可能性がある…などが最新の不動産ニュースです。

多くの不動産調査会社が最近発表したレポートによると、2022年第2四半期から2023年第2四半期にかけて、土地セグメントへの関心は依然として非常に低迷している。（出典：ティエン・フォン）

土地競売の連続停止

最近、ドンアン郡（ハノイ市）は、ドンアン郡ヴァンハー村の土地使用権オークション地区の技術インフラ構築プロジェクトの一環として、土地使用権オークションの開催を一時的に停止する通知を継続的に掲示した。

具体的には、7月21日、ラック・ベトオークション株式会社とベトナムオークション株式会社は、ドンアン郡ヴァンハー村の土地使用権オークションエリアの技術インフラ整備プロジェクトのLK1ブロックの28区画とLK3ブロックの20区画の土地使用権オークションを一時停止する通知を同時に掲載した。

停止の理由は、ドンアン区人民委員会とドンアン区建設投資プロジェクト管理委員会の7月21日付正式文書第1778/UBND-TNMT号およびLK1区画およびLK3区画の土地使用権オークションの停止に関する正式文書第755/QLDA-KHTH号に基づく。

7月22日には、LK1ブロックの28区画（面積130.8～276.65㎡）の土地がオークションに出品されることが発表され、開始価格は1㎡あたり2,970万～3,440万ドンとされていました。しかし、オークションは予告通り、正式開催日のちょうど1日前に突然中止されました。

LK3ブロックの残りの20区画の土地は、面積126〜270平方メートル、開始価格2,970万〜3,440万ドン/平方メートルで7月29日にオークションにかけられることが発表された。

発表によると、オークション書類を購入し、前払い（ある場合）をした顧客は、発表日（7月21日）から2営業日以内に書類の払い戻しを受けることになる。

ドンアン区は今年4月末、リエンハー町ハロ村X6エリアの44区画の土地の競売を一時停止すると発表した。

これに伴い、44区画の土地が2段階に分けて整理され、各段階で22区画が競売にかけられます。当初の計画通り、第1段階は4月23日、第2段階は5月6日に実施されます。各区画の面積は90～154㎡、開始価格は3,030万～3,330万ドン/㎡です。

これまで、競売が中止されていた44区画の土地は、3月18日に競売にかけられると発表されていた。しかし、4月下旬から5月上旬にかけて再度競売にかけられると発表され、その後、再び競売中止が発表された。

買い手の信頼感により土地価格は低迷

多くの不動産調査機関が最近発表したレポートによると、2022年第2四半期から現在に至るまで、土地セグメントへの関心は依然として非常に低迷している。

市場が「活況」な時は、土地は多くの注目を集め、急速に吸収されるセグメントです。しかし、市場が低迷すると、土地は最も大きく下落します。なぜなら、土地はキャッシュフローの活用よりも投機的な要素が強いセグメントだからです。

一部の不動産専門家は、土地市場が依然として低迷しているのは、買い手の信頼感によるものだと分析している。信用限度額や金利の問題が完全に解決されていないため、買い手が「躊躇」しているのだ。

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏によると、売り手と買い手の期待がまだ大きくかけ離れているため、不動産取引が成功することは難しいとのことだ。

具体的には、調査によると、投資家が不動産を売却しなければならない理由のうち、49%は投資ポートフォリオの再構築、23%は使用する必要がなくなったため転売、わずか22%は財政難のため、経済問題を解決するために移転しなければならないためとなっています。

「財政難のため不動産を『手放す』必要のある売主の数は多くないため、大半の売主は依然として利益を出して不動産を売ることを望んでおり、利益率は10％前後で変動する」とクオック・アン氏は語った。

流動性に関しては、金利が年10％を下回り、市場が活性化すれば、不動産投資の波が再燃し、企業のキャッシュフローがより豊富になる可能性があると多くの専門家が考えています。

逆に、貸出金利が高止まりし、不動産市場が低迷し続けると、キャッシュフローは銀行に滞留する可能性が高くなります。

土地価格に「K係数」を適用すると、多くの大規模プロジェクトを「見逃す」ことになるかもしれない？

ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号を修正・補足する政令草案の完成と天然資源環境省からの意見要請に応えて、土地価格表と比較して2,000億ドン未満の評価となる土地区画と土地面積に土地価格調整係数法（係数K）を適用するという規制は現実に近くないと述べた。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、協会が首相、天然資源環境省、国会経済委員会に文書を送付し、「地価表の土地価格に基づいて算出された価値が2000億ドン未満の土地区画」に限定することなく、すべての不動産および都市プロジェクトの土地使用料と地代を計算するために「地価調整係数方式」を適用することを提案したと述べた。

チャウ氏によると、政令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政令案（政令案第44号）第4条では、比較法、収益法、土地価格調整係数法の3つの土地評価方法が規定されており、政令案では「剰余金法」は規定されなくなった。

その中で、草案第5条第3項は、以下の場合に「土地価格調整係数方式を適用して土地価格を決定する」と規定している：土地価格表の土地価格に基づいて算出された土地の価値が2,000億VND未満の土地区画と土地面積の土地価格を決定する。

しかし、HoREAは、土地価格表と比較して「2,000億ドン以下」の価格である必要がある土地区画と土地面積に「土地価格調整係数法」を適用するという規制は、多くの不動産プロジェクト、住宅、およびより大規模な都市部を「除外」しているため、現実に近くないと判断した。

「政令草案第44号では土地評価方法が3種類しか規定されておらず、2,000億ドンを超える区画や土地面積の土地使用料や地代を計算するために比較法や収益法を適用することができないため、上記のケースに適切な土地評価方法がない」とチャウ氏は述べた。

したがって、チャウ氏は、「土地価格表の土地価格に従って計算された価値が2000億ドン未満の土地区画と土地面積」または「2000億ドンを超える土地区画と土地面積」に関係なく、すべてのプロジェクトに土地価格調整係数方式を適用するという規制は、透明性と公平性を確保し、国家予算収入の損失を引き起こさないことに貢献するだろうと考えている。

分析に基づき、HoREAの議長は、実用的な要件を満たし、すべての不動産プロジェクト、商業住宅、都市地域に土地価格調整係数方式を適用するには、草案から「2000億VND未満」という規制を削除し、「土地価格表の土地価格に従って計算された価値を持つ土地区画と土地面積が2000億VND未満」か「2000億VND超」かに関係なく、すべてのプロジェクトに土地価格調整係数方式を適用する必要があると強調しました。

「2,000億ドン未満の土地区画と土地面積には依然として土地価格調整係数方式が適用される場合、2,000億ドン以上の土地価格表の土地価格に基づいて算出された価値を持つ、開発の可能性があり大規模な土地区画と土地面積については、具体的な土地価格を決定し、土地使用料と地代を計算する剰余金方式を維持する必要がある」とチャウ氏は提案した。

2014年住宅法第7条は、ベトナムにおいて住宅を所有できる主体を3つ明確に規定しており、具体的には、国内の組織、世帯、個人、海外に居住するベトナム人、そして本法第159条第1項に規定される外国の組織および個人である。（出典：BXD）

住宅所有権の認定条件

2014年の住宅法第8条では、住宅所有権の承認条件が明確に規定されています。

ベトナムで住宅を所有できる対象者

2014年住宅法第7条では、ベトナムで住宅を所有できる主体は、国内の組織、世帯、個人、海外に居住するベトナム人、本法第159条第1項に規定する外国の組織および個人の3つであると明確に規定されています。

住宅所有権の認定条件

住宅所有が認められるには、まず組織、世帯、または個人がベトナム国内に居住していることが条件となります。海外に居住するベトナム人の場合は、ベトナムへの入国が許可されている必要があります。外国の組織および個人の場合は、2014年住宅法第160条に定められた条件を満たしている必要があります。

また、合法的な住宅は、以下の形式により取得する必要があります。国内の組織、世帯、個人の場合は、投資建築、購入、割賦購入、贈与の受領、相続の受領、資本の受領、住宅交換の受領、および法律の規定に従ったその他の形式により取得します。

海外に居住するベトナム人の場合、不動産事業会社や協同組合（以下、不動産事業会社という）から商業住宅を購入または賃貸する形式、世帯や個人から住宅を購入、贈与、交換、相続する形式、法律の規定に従って自ら住宅建設を組織するために土地を売却することが許可されている商業住宅建設投資プロジェクトにおける土地使用権の譲渡を受ける形式を通じて。

外国の組織および個人の場合は、2014 年住宅法第 159 条第 2 項に規定されたフォームを通じて行われます。