不動産在庫とともに数十兆ドルが「凍結」されている

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多くのバスケットクロージングプロジェクト

地方部（63省中17省）の不完全な報告の統計によると、2023年第2四半期の不動産在庫は、マンション、戸建て、土地などの商品を含めて約16,688戸です。

このうち、マンションは約1,714戸、戸建住宅は約7,473戸、土地は約7,501区画です。在庫率は依然として、戸建住宅と土地区画の不動産セグメントに集中しています。

この問題に関して建設省は、2023年第2四半期には政策メカニズムや銀行金利など不動産市場の回復を支持する多くの前向きな兆候があったものの、多くのプロジェクトが依然として法的問題や信用資本および債券に関する問題に直面しているとコメントした。

調査によると、多くの投資家が流動性の回復を期待して魅力的な割引政策を提供しているにもかかわらず、不動産市場の回復は依然として不透明です。しかしながら、7月の取引量は、特に一部のリゾート物件において依然として高い水準には達していません。

いくつかの調査機関による不動産市場に関する最近の報告によれば、ベトナムの沿岸の観光都市には、それぞれ数百億ドンの値段がつけられたショップハウス、タウンハウス、リゾートヴィラが3万軒近く売れ残っているという。

不動産には数十兆ドルが投資されている（写真1） — リゾート不動産には膨大な在庫があります。

ヴィラについては、第2四半期末までに南北合わせて累計在庫が1万5000戸に達しました。このうち2400戸は販売開始されたものの流動性が低く、次期開発段階の約1万2600戸は不動産凍結期間に巻き込まれ、未だ市場に流通していないため、依然として在庫として残っています。

タウンハウスとショップハウスの分野でも、6月末時点での在庫は約15,000戸でした。販売開始されたものの取引が成立しなかった物件は約2,500戸、市場に告知されたものの不動産市場の危機により販売開始できず待機状態にある物件は約12,400戸でした。

販売実績によると、2023年第2四半期のショップハウスの販売戸数はわずか33戸で、前年同期比97%減、ヴィラの販売戸数は50戸で、前年同期比50%減でした。注目すべきは、この取引量が、好立地にある少数の有力プロジェクトに集中していることです。

上記の取引量は多くの人々を失望させました。なぜなら、以前は多くの投資家が、リースバックや買戻しの約束、さらには迅速な支払いによる40～50％の割引の増額など、資本の迅速な回収と流動性の向上に役立つ非常に魅力的なインセンティブを提供していたからです。

流動性の低下により、一部のプロジェクトでは在庫が製品の90%を超えており、プロジェクト開発のための借入コストが投資家にとって大きな負担となっています。多くのプロジェクトは、コスト削減のため製品リストを閉鎖し、ポリシーと価格を調整し、市場の回復を待たざるを得なくなりました。

不動産業界は持ちこたえるのに苦労している。

国家統計総局が最近発表したデータによると、過去7か月間に新規登録された不動産企業は2,622社で、2022年の同時期に比べて56.2％減少した。過去7か月間に解散した不動産企業の数は756社で、これも昨年の同時期に比べて17％増加した。

2023年第2四半期末、建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、多くの不動産企業が事業運営上の困難や課題に直面していると報告したと述べた。企業は事業計画や経営計画の修正を余儀なくされ、多くの企業が債務再編、事業運営の再構築、生産・事業投資規模の縮小、組織の合理化、人員削減などを余儀なくされた。

不動産には数十億ドルが投資されている画像2 — 現在の不動産市場の状況が続けば、多くの企業が解散の危機に瀕する。

不動産サービス業を営む会員を対象としたベトナム不動産ブローカー協会の調査データによると、今後不動産市場の状況が予測不能な展開を続けた場合、最大23％の企業が2023年第3四半期末までしか事業を維持できず、2023年末まで生き残れるのは約43％にとどまる可能性があるという。

上記の数字は、現在の市場状況を反映しています。企業数が「過熱」したピーク期を経て、市場は財務力と運営能力が脆弱な企業を淘汰しています。

近年、政府は市場の回復を支援するため、継続的に障害を取り除き、法的根拠となる道筋を設けてきました。例えば、2013年土地法の施行を規定する政令の複数の条項を改正・補足する政令第10号を公布し、現在多くの在庫を抱えるコンドミニアム型ホテルの救済策を模索しました。しかし、これらの「救済策」は期待された成果を上げていないようです。

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