土地法は投資を誘致するインセンティブを生み出す

7月17日、ホーチミン市投資貿易促進センター（ITPC）はベトナム国際仲裁センター（VIAC）と連携し、「土地法2024：投資家のための効果的な実施ソリューション」に関するワークショップを開催した。

多くの新しい肯定的な点

8月1日から施行される2024年土地法のメリットについて、YKVN法律事務所のグエン・ヴァン・ハイ弁護士は、新法により、第79条に基づき国が回収した土地について、オークション方式による土地へのアクセスが拡大されたと述べた。これは、土地や契約を用いてプロジェクトを実施するための投資家を選定するための入札である。これにより、企業は地主と交渉して土地の譲渡を受け、商業住宅開発用の土地を取得できるようになる。これは、地方自治体の手続き、計画、その他の規制を満たす場合に限る。

さらに、2024年土地法により、工業団地およびハイテクパークのインフラ建設・運営投資プロジェクトにおける土地賃料の支払い形式が、事業区域の全部または一部について、年間賃料から一時払いに変更されました。これにより、投資家は一時払いまたは年間賃料で土地を転貸する権利を有します。これは、国と投資家に安定した土地収入をもたらし、土地賃借者の安定的な発展に貢献します。

また、この法律では、土地使用者が土地賃貸料の支払い形式を年間払いから一時払いに変更できるのは、使用されている土地が農林水産業の生産プロジェクト、工業団地、ハイテクパーク、観光事業活動のための商業・サービス用地、オフィスなどに属する場合のみと規定されている。「2024年土地法の発効後、人民委員会や裁判所といった従来の形式に加えて、ベトナム商事仲裁によって紛争がより容易かつ穏やかに処理されるようになるだろう」とハイ弁護士は予想している。

国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏は、新土地法により、外国投資家および海外在住ベトナム人が工業団地、産業集積地、ハイテクゾーンにおける土地使用権の譲渡を受けることが可能となり、また、政府の規定に基づき、外国投資家が土地使用権を用いて譲渡を受けたり、資本を出資したりすることも認められると述べた。ヒュー氏は、「これらの新たな措置は、生産活動や事業活動にプラスの影響を与えると同時に、不動産市場に新たな息吹を吹き込み、再び活気を取り戻し、収益をもたらし、力強い経済発展を促進するだろう」と述べた。

しかし、ヒュー氏によると、企業や組織は、個々の条項を調べるのではなく、新法を包括的に研究することに注意を払う必要があるという。そうすることで、企業は新法を効果的に適用し、企業の投資や事業環境に影響を与える要因を正しく評価できるようになる。

海外在住のベトナム人投資家を支援する部署として、TMAイノベーションの事業開発部門長ホアン・ミン・タン氏は、上記の規制は、海外在住のベトナム人投資家がベトナムに投資しやすくするだけでなく、テクノロジーパークやオフィスビルなどを建設するプロジェクトの実施を加速させる機会を企業が増やすのにも役立つと述べた。

「上記の規制により、外国投資家の土地関連手続きは大幅に簡素化され、国内企業とほぼ同等になります。新土地法が施行されれば、これらの規制が効果的に施行され、企業が新たな高みへと到達するための大きな原動力となることを期待しています」とタン氏は述べた。

ホーチミン市の有名不動産会社のリーダーによると、不動産事業の発展においては、アパートやタウンハウスなどの生産量に加えて、土地の投入が事業の存続を左右する重要な要素となる。2024年土地法の新たな規定により、優良な土地資産と良好な法的地位を持つ物件が近い将来、大きな恩恵を受けるだろうと彼は予測している。

「より具体的、詳細かつ明確にするために、2024年土地法の施行後に問題や困難が生じた場合の指針となる法令や通達を管轄当局が速やかに発行することを提案します」とこのリーダーは述べた。

不動産関連の新法は、不動産市場の活性化につながると期待されている。写真：タン・タン

すぐにやるべきこと

最近、不動産事業法のいくつかの条項を詳述し、アパートの改修と再建に関する住宅法のいくつかの条項を詳述する2つの政令の草案の完成に関する報告を聞く会議で、チャン・ホン・ハ副首相は建設省に対し、不動産市場を規制するための手順と手続きの実施時期を吸収し、制度化し、実現可能性、適時性、適切性を確保するよう要請した。

国家金融通貨政策諮問委​​員会のカン・ヴァン・リュック博士は専門家の観点から、規制による解決策を実施しなければならない不動産市場の変動の閾値を決定するための規制を追加することを推奨した。

一方、首相の経済諮問グループメンバーであるトラン・ディン・ティエン准教授は、ベトナムの不動産市場が真に安定し、再び発展するためには、「ギャップを解消する」ことが必要であり、特に「需要と供給のギャップを解消する」ことが重要だと述べた。これにより、現在行き詰まっている不動産の需要と供給が満たされ、市場の「色を変える」ことができる。ティエン氏は、早急に取り組むべきいくつかの対策を提案した。

まず、市場の回復を妨げないよう、制度上の問題を迅速かつ断固として解決する必要があります。

第二に、不動産事業者と顧客/投資家の双方が真に有利な金利で有利な資本源にアクセスできるよう促進し、機会を創出するためのリソースと施策を通じて、新たな成長と発展の原動力を創出します。

第三に、人々が収入を増やす機会を得て、それによって需要の増加を促進できるよう、最低賃金を引き上げる解決策を検討します。

4番目に、工業、商業、観光、リゾート不動産分野を維持・促進するために、投資フローを誘致するためのソリューションを継続的に実施します。

最も重要な点として、トラン・ディン・ティエン准教授は、解決策は同時に実施する必要があり、解決の可能性があるボトルネックには、市場の回復の勢いを失わないように、直ちに対処する必要があると指摘した。「不動産市場への資本流入を解消することが重要なステップです」とティエン准教授は強調した。

「ベトナム起源」とは何かを明確に定義する

ファン・ドゥック・ヒュー氏は、2024年土地法において、国内の個人および海外に居住するベトナム人はベトナム国民であると規定され、「海外に居住するベトナム人」という概念が「海外に居住するベトナム系の人々」に置き換えられたと述べた。これらの主体はいずれも、法律の規定に基づき、土地使用権を伴う住宅を所有する権利を有する。

しかし、ホーチミン市不動産投資研究センター（HOREC）の馬鈞トゥアン所長によると、この場合の「起源」という言葉を明確に定義する必要があるという。「例えば、ベトナム人の祖父母がアメリカに渡り、アメリカ人女性と結婚して子供を産み、アメリカ国籍を取得したとします。その子供はベトナム起源とみなされるのでしょうか？それとも、長期間海外に居住し、身分証明書やベトナム国籍を証明する書類を失っているベトナム人もベトナム起源とみなされるのでしょうか？」とトゥアン所長は疑問を呈した。

出典: https://nld.com.vn/luat-dat-dai-se-tao-dong-luc-thu-hut-dau-tu-196240717194932229.htm