小さな家が増え、広い土地が懸念される

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11月28日に可決された「不動産業法（改正）」は、特別市、第一種市、第二種市、第三種市に属する区、地区、市において住宅を建築し、または土地を分譲する個人に対し、土地使用権を譲渡してはならないと規定しています。この法律は、2025年1月1日から正式に施行されます。

投資家や専門家によると、この規制は不動産市場に大きな影響を与えるだろう。

トゥアン・アン・トレーディング・フロアのディレクター、ジャン・アン・トゥアン氏は、今後、小型住宅は不足し、大型住宅や土地は売却が困難になると予測している。

30平方メートル以上の面積を持ち、20〜30億ドンで販売されているタウンハウスは、その財政状況が大多数の人々、特に真の住宅ニーズを持つ人々に適しているため、長い間常に顧客を魅了してきました。

「 30～40平方メートルの住宅はこれまで常に不足していました。今後、分譲地規制が強化され、30平方メートル程度の住宅は真に希少となり、そこに住む必要のある人々や投資家など、多くの人々から求められるようになるでしょう」とトゥアン氏は述べた。

30平方メートルの小さな住宅の人気が今後ますます高まると予想されます。（写真：Ngoc Vy）

一方、広い土地は、区画分けをしないと、広い土地全体を売らなければならず、総額も高くなるため、売却が非常に困難になります。一方で、資金に余裕のある顧客は多くありません。

最近、多くの投資家が数百平方メートルの土地を小区画に分割し、真のニーズを持つ人々に売却するという計算で買い漁っています。多くの地主は、前述の「区画を分割して土地を売却する」という手法で巨額の利益を上げてきました。しかし、分譲規制が施行されれば、このような商売は不可能になるでしょう。

ハノイ市ホアンマイ区の不動産ブローカー、グエン・ヒュー・カウ氏は、土地の区画割りが厳しくなると、広大な土地には多額の資金が伴うため、「売れない」土地が発生するリスクがあると述べています。資金が潤沢で流動性が低いため、すべての顧客が広大な土地に投資を厭わないわけではありません。こうした土地は、ホームステイ、リゾート、ファームステイなどの事業を展開したい人にのみ適していますが、顧客基盤は小さいのです。

一方、数億から20億程度の資金で小さな土地を購入したいという顧客も多くいます。彼らは土地を保有し、良い情報が出て価格が上がるのを待ち、それから売却したいと考えているのです。

「 200㎡の土地は約80億～100億ドンの価値があります。それを40㎡程度の小区画に分割すれば、投資家の資金は30億ドン程度しかないため、容易に多くの人にアプローチして売却できます。そのため、大きな土地はすぐに売れ残ってしまいます。また、大きな土地を保有していて、土地使用権証書を分割する時間がまだない投資家は、売却に苦労するか、低価格での売却を余儀なくされるでしょう」とカウ氏は述べた。

カウ氏によると、大きな土地を購入し、それを小さな区画に分割して売却することで得られる利益は30～50%に上るという。多くの投資家がこの土地分割方法を「好む」理由はここにある。

「小規模な土地の価格は近い将来確実に上昇するだろう」とカウ氏は語った。

この問題を分析し、南部バトドンサンのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、この法律が正式に施行されると、土地部門は困難に直面するだろうと予測した。

トゥアン氏は、現在市場における土地取引の90%は、個人や小規模不動産会社が自ら土地を分割するモデルを展開する自由分割商品によるものだと説明した。

トゥアン氏によると、企業がプロジェクトを実施し、許認可を申請するよりも、個人が土地の分割を申請する方が常に簡単です。このタイプの土地は価格帯が幅広く、面積も小さいため、流動化が容易です。大規模な土地を購入し、分割する投資家にとって、売買の形態が自由で、正式なプロジェクトが少ないため、非常に人気があります。

トゥアン氏は、分譲地の絞り込みは、この種の土地が供給不足と供給量の減少によって困難に直面することを意味すると述べた。また、供給不足のため、購入者もアクセスが困難になるだろうと述べた。

この人物は、広大な土地を保有する投資家が「割引価格」で売却せざるを得なくなる可能性があると予測している。割引価格は、利益を得るために土地を分割する意図で保有していた投資家から発生する。流動性が低い場合、地主は価格を下げざるを得ない。

しかし、その高価格のため、大規模な土地は顧客を見つけるのが難しく、買い手が地主の価格を「圧迫」する可能性があります。また、土地の流動性の低下は、長期にわたる不況の状況下では、市場をさらに困難なものにするでしょう。

チャウ・アン

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