不動産市場 2025年9ヶ月：明るい見通しだが、依然として多くの問題と困難

(Chinhphu.vn) - 世界経済が引き続き大きな変動を経験する中、ベトナムの不動産市場は2025年の最初の9ヶ月間で顕著な回復の兆しを見せています。しかし、こうした好調な結果以外にも、解決すべき困難や障害は依然として数多く存在します。

住宅政策と不動産市場に関する中央指導委員会の委員長であるファム・ミン・チン首相は、指導委員会の再編の決定と指導委員会の初会合を発表する会議を主宰した - 写真：VGP/Nhat Bac

会議において、 首相は不動産市場と社会住宅開発は依然として多くの困難に直面していると述べた。法制度は改正・補完されたものの、特に土地、入札、政策承認、投資家選定の分野で依然として欠陥が残っている。補償、用地取得、移転作業は依然として遅延しており、多くの地域で土地価格の決定が依然として困難である。

さらに、住宅部門は依然として不十分で、主な製品は高級セグメントであり、特に大都市では住宅価格が急激に上昇することがあります。

このような状況に直面して、首相は代表者たちに、割り当てられた任務を見直し、検討し、達成された結果を確認し、同時に困難やボトルネックを明確に特定して経験から学び、今後管理上の解決策を講じるよう要請した。

政府首脳は、「すべては国民と国家のために、強い決意、多大な努力、果断な行動、それぞれの仕事は適切に遂行されなければならない、任務は明確でなければならない：明確な人、明確な仕事、明確な時間、明確な権限、明確な責任、明確な成果」という精神を強調した。

多くのプロジェクトが実施されているが、価格は高水準で「固定」されている。

住宅政策・不動産市場に関する中央指導委員会の会議で報告したグエン・ヴァン・シン建設副大臣は、今年最初の9ヶ月間で、国内で1,810件以上の住宅プロジェクトと新都市開発が進行中であり、そのうち約398,123戸の商業住宅プロジェクトが1,071件含まれていると述べた。さらに、土地使用権を移転して住民が住宅を建設できるようにするインフラ投資プロジェクトが478件、約245,469戸の社会住宅プロジェクトが312件実施された。

2025年9月現在、全国の不動産取引件数は約430,769件に達し、2024年の同時期と比較して1%の微増となりました。ハノイとホーチミン市のマンション市場は、平均販売価格が7,000万～8,000万VND/m²を記録し、年初比5.6%の上昇となりました。一部の高級プロジェクトでは、1億5,000万VND/m²を超える価格となっています。

ハノイの土地価格は一般的に6,000万～1億ドン/㎡の範囲で推移しており、ホーチミン市では6,000万～1億2,000万ドン/㎡の範囲です。一方、郊外やその周辺地域では2億ドン/㎡に達する売り出し価格も見られます。新築の社会住宅の価格は、概ね1,500万～2,500万ドン/㎡の範囲で推移しており、多少の変動は見られます。

特に注目すべきは、住宅支援政策が引き続き強力に実施されていることです。2025年7月までに、全国で34,754世帯の貧困世帯に対し、革新的な住宅支援を実施しました。8月までに、さらに58,040世帯の貧困世帯に対し、予定より前倒しで住宅の建設・修繕支援を行いました。

専門家によると、ベトナムの不動産価格は、特にハノイとホーチミン市では高く、ほとんどの世帯が支払える金額をはるかに超えています。一方、公営住宅は安価ではあるものの、供給が限られており、実際の需要に見合うほどには至っていません。

上記のデータを分析すると、社会住宅の一般的な販売価格は1平方メートルあたり1,500万～2,500万ドンであることがわかります。50平方メートルのアパートの場合、7億5,000万～12億5,000万ドンの費用がかかります。商業住宅よりもはるかに安価ではあるものの、現在の平均所得では、労働者にとって依然として入手が困難です。

また、取引市場を見ると、取引件数は430,769件で、1％の微増となっており、需要はまだあるものの爆発的ではないことが示されており、高価格によって購買力が制限されていることを反映している。

制限と問題点

会議において、グエン・ヴァン・シン副大臣も限界を指摘した。つまり、関連法制度は改正・補完されたものの、依然として欠陥があり、特に土地、入札、競売などの分野ではプロジェクトに支障をきたしているということだ。

同時に、多くの地域では、計画、土地、住宅に関する法律の施行が依然として遅れており、特に投資政策の審査と承認が遅れています。補償、支援、移住に関する作業は依然として複雑に絡み合っており、土地価格の決定はしばしば不正確であり、遅延と高額な費用につながっています。

さらに、一部の地域では承認された住宅開発プログラムや計画が厳密に遵守されておらず、製品構造やプロジェクトの実施管理における積極性の欠如につながっています。不動産企業は信用資金の調達においても多くの困難に直面しており、債券市場には依然として潜在的なリスクが残っています。

これらの制限は、現在の不動産市場の状況が、需要と供給の圧力を受けているだけでなく、制度や執行にも深く絡み合っていることを示しています。

同時的な解決策がなければ、不動産市場は不均衡な状態に陥り続けることになります。住宅価格は上昇し、供給は限られ、安定した住宅に対する人々の真のニーズは適切に満たされません。

現在の不動産市場は、需要と供給の圧力だけでなく、制度や実施方法にも深く絡み合っている。写真：VGP/Thuy Chi

2025年末までの主な課題

建設副大臣は、不動産市場を安定的に発展させるために、いくつかの重要な未解決の課題を強調した。

一つは、住宅、不動産事業、土地、計画、建設などに関する仕組み、政策、法律を継続的に見直し、改善し、不動産市場にとっての障害を取り除き、透明性の高い法的回廊を作り上げることです。

第二に、社会住宅の整備を推進し、首相が定めた2025年の目標達成に努めるとともに、行政手続き改革を推進し、市場への供給を創出する。

３つ目は、市場管理を強化し、取引を厳重に監視し、需給の不均衡をもたらす投機、買い占め、価格高騰などの行為に厳正に対処することです。

4番目は、資本動員を促進し、社会、銀行、債券など動員経路を多様化しますが、安全性と透明性を確保する必要があります。

各省庁及び地方支局に割り当てられた任務は非常に具体的に示されています。建設部は引き続き法整備の調査・整備に努め、「不動産・土地使用権取引センター」モデルの試行メカニズムを提案し、透明性の向上を図ります。同時に、財務部と連携し、国家住宅開発基金に関する法的枠組みの整備を進めます。

財務省は、資本動員の問題を解決し、証券、債券、入札などに関する法律を見直して、市場の困難を取り除きます。

農業環境省は、計画、土地利用、土地割り当て、土地賃貸、土地価格決定に関する規制の整備に重点を置いています。

国家銀行は柔軟な信用政策を実施し、社会住宅向けに120兆ドンの信用パッケージを展開し、初めて住宅を購入する35歳未満の若者向けの優遇融資を拡大している。

各省市の人民委員会は、特に社会住宅などのプロジェクトの審査と承認を迅速化し、地方における困難や問題を速やかに処理し、行政手続きの簡素化を組織して企業のコストを節約する必要がある。

中央レベルから地方レベルまで、協調的な対策が講じられることで、不動産市場は年末までに再び安定すると見込まれます。社会住宅と労働者住宅は、大多数の人々の真の住宅ニーズを満たすと同時に、価格圧力の緩和にも貢献するため、重点分野となるでしょう。

しかし、実施が遅れたり、同期が欠如したりした場合、依然としてリスクは存在します。持続可能な発展という目標を達成するためには、各省庁、各部局、地方自治体が緊密に連携し、綿密に監視し、市場の透明性と長期的な安定性を確保し続ける必要があります。

ジャン・オアン

出典: https://baochinhphu.vn/thi-truong-bds-9-thang-2025-co-gam-sang-nhung-con-nhieu-vuong-mac-kho-khan-102250922183608424.htm