不動産市場は「過熱」しているのか、それとも投機筋の影響を受けているのか？

投機的な集団の出現がある。

ベトナム不動産協会（VARS）が最近発表した情報によると、ベトナムの不動産市場は、特に第3四半期と2024年の最初の9か月間、 経済の安定と政府の支援政策のおかげで、困難な時期を経て前向きな回復を見せた。

特に、住宅法2023、不動産事業法2023、土地法2024が、以前の規制より5か月早い2024年8月1日に正式に発効し、法的回廊を完成させ、より安全で健全で持続可能な方向への市場の新しいサイクルを開くことに貢献しました。

データによると、住宅、商業、工業用不動産など、あらゆる不動産セグメントにおいて、多くの新規プロジェクトが実施され、プラス成長の兆しが見られます。さらに、VARs IREの副ディレクターであるファム・ティ・ミエン氏は、住宅不動産市場が「過熱化」の兆しを見せ始めていると述べています。まず、土地オークションがかつてないほど「過熱」しており、「夜通し」で開催され、数百人、あるいは数千人が「食事と寝床を囲んで場所を争う」という状況が記録されています。落札価格も過去最高を記録し、インフラ投資が充実したプロジェクト用地と同等となっています。

土地オークションの活発化は、市場が熱を帯びていることの兆候だと考えられている。

次に、市場の活況を牽引しているのはマンションセグメントであり、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方で価格が継続的に高値を更新しています。需要の高さから、何千人ものマンション所有者は、定期的に売却依頼の電話を受けています。販売価格が高騰しているにもかかわらず、新規に開始されたマンションプロジェクトは非常に高い消化率を記録しています。

アパートメントタイプに加え、大手投資家が新たに立ち上げた低層物件も、価格高騰にもかかわらず、予約数が「記録的」な数を記録しました。多くのアパートメントは立地が良く、価格が高いだけでなく、購入には顧客/投資家が差額の支払いを覚悟しなければなりません。

しかし、実際の需給状況に加え、市場は「過熱化」の兆候も見せています。この状況は、土地投機、住宅価格の高騰、そして不透明な不動産取引の出現に反映されています。多くの小口投資家がサーフィン目的で市場に参加し、不動産価格を不当に押し上げています。また、一部の投機筋の「支援」により、マンションの売買価格が高騰するなど、マンション市場にも「過熱化」の兆候が見られます。

VARSによると、これらの兆候はすべて供給不足に起因しています。具体的には、2024年第3四半期の住宅不動産市場では、引き続き22,412件の物件が市場に供給され、約14,750件の新規物件が発売されました。これは前四半期比25%減、前年同期比60%増でした。

市場は上昇傾向にある

数量的には統計的に減少しているものの、2024年第3四半期には、多数の新規プロジェクトが登場したことで供給量は依然として増加を示しました。特に、市場で展開が開始され、噂されている大規模プロジェクトの存在が市場の活性化に貢献しました。2024年の最初の9ヶ月間で、市場では38,797件の新製品が販売されました。

しかし、新規供給の70%がマンションセグメントから供給されたことで、供給は依然として大きな差別化を記録しました。そのうち、販売価格が5,000万VND/m2を超える物件が圧倒的多数を占めました。手頃な価格の商業用マンションは市場にほとんど存在していませんでした。地域別では、北部が新規供給の46%でトップを占め、次いで中部が29%、南部が25%でした。

VARSの調査データによると、供給は主にハイエンドおよび高級セグメントに集中しているものの、市場全体では2024年第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51%に相当します。これは、新規供給の大半が高水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、市場が新しい不動産商品に関心を持っていることを反映しています。

2024年の最初の9か月間で、市場は30,589件の取引成立を記録し、2023年の同時期の2.5倍に達しました。9月末に予約受付を開始した多くの新規プロジェクトも、多額の利息と預金を記録しました。

不動産市場の供給を牽引しているのはアパートです。

販売価格面では、住宅価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方において、特にマンションセグメントにおいて高水準で「アンカー」された状態が続いています。供給は改善しているものの、需要を満たすのは依然として非常に困難であり、需給のアンバランスが深刻化しているためです。さらに、新規供給の多くは依然として高い水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しています。

ホーチミン市市場のみでは、主に進行中のプロジェクトからの供給により、プライマリー価格水準は高水準で安定的に推移しました。一方、ホーチミン市周辺省・都市では、新規供給分が販売価格を引き上げ、プライマリー価格水準は3～5%の範囲で小幅上昇しました。

VARSが選定・観察した150件のプロジェクトサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点でハノイのプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に迫り、2019年第2四半期と比較して64%増加している。ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、30.6%増加した。

住宅や投資ニーズを含む不動産需要は、郊外、2つの特別都市圏周辺の省・市、そしてより手頃な価格で多くの選択肢がある二次市場へと移行し続けています。ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや戸建て住宅の「買い漁り」が活発です。

出典: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html