ホーチミン市のオフィス・小売市場は好調に推移

グリーンオフィスが市場に登場

サヴィルズのレポートによると、2024年第2四半期の供給量は前四半期比2％増加し、386件のプロジェクトから賃貸可能面積280万平方メートルのオフィスフロア面積が供給されました。このうち、非都心エリアに3件の新規プロジェクトがあり、市全体でバランスのとれた持続可能な方法で市場が発展し続けるよう促進しています。平均オフィス賃料は前四半期比2％、前年同期比8％上昇し、81万5000ドン/平方メートル/月となりました。稼働率は89％に達し、前四半期比1ポイント、前年同期比2ポイントの低下となりました。これは主に新規供給のキャパシティが低いことが原因です。

グレードAオフィスセグメントに限れば、CBD外のプロジェクトは好調に推移し、稼働率は前四半期比6ポイント増の84%となり、全カテゴリーの中で最も高い数値となりました。平均賃料も110万VND/m²/月に達し、前四半期比5%上昇しました。レポートでは、The METT、The Hallmark、The Nexusなど、一部のグレードAプロジェクトで高い入居率が見られたと指摘されています。

サヴィルズ・ベトナムの商業リース担当シニアディレクター、トゥ・ティ・ホン・アン氏によると、市場全体の稼働率は今年最初の6ヶ月間ほぼ横ばいでした。つまり、純賃料が新規供給量と同水準であることを意味します。

非CBDグレードAプロジェクトは2024年上半期に急速な入居率を記録

「この傾向は、力強い経済成長、そして在宅勤務モデルや職場におけるテクノロジーの活用など、多くの新たなトレンドが市場を席巻する中で需要が供給を上回っていることと相関しています。したがって、吸収率が新たな供給量と同等であるため、ホーチミン市のオフィス賃貸価格は今後3年間で安定し始めると予測しています」とアン氏は分析しました。

サヴィルズの専門家は、多くの多国籍企業にとって持続可能なオフィススペースが必須基準になりつつある中で、グリーンオフィスプロジェクトという注目すべき点も指摘しました。シンガポール、上海、香港といった先進市場では、グリーンビルの割合と賃貸可能床面積は、ホーチミン市やハノイよりもはるかに高くなっています。一方、ベトナムの二大都市では、この割合は依然として25%を下回っており、今後の供給増加は非常に限定的です。

ハノイおよびこの地域の主要市場のほとんどは、現在テナント市場となっています。対照的に、ホーチミン市市場では引き続き地主側の力強い動きが見込まれます。この市場では、グレードAオフィスの空室率は10%を下回り、グリーンビルの比率は以前よりも低くなっています。多くの外資系企業は高級オフィスを求めるため、これらのビルは古いビルに比べて圧倒的な優位性を持っています。この独特な需給関係により、このダイナミクスは今後も発展していくでしょう。

グレードAのオフィスを求めて外国企業が殺到している。

国内経済の回復により小売業が「開花」

小売分野では、トゥ・ティ・ホン・アン氏は、ホーチミン市だけでなくバンコクやシンガポールなどの近隣市場でも、飲食店テナントが拡張需要を牽引しているという顕著な傾向を指摘した。

「これらは現実に目にしている変化です。ファストフード、カフェ、ドリンク、バー、クラブ、カジュアルレストランから高級レストランまで、市場には多くの飲食業モデルが進出を必要としています。そのため、この分野では国内外の事業者がますます競争を激化させています。より小規模な規模では、ライフスタイル・スポーツやウェルネス関連事業が活発化しています」とアン氏は述べた。

サヴィルズの専門家は、日本の家具・インテリア小売業であるニトリも挙げています。ニトリは5店舗で市場に参入したばかりで、無印良品と同等の急成長を目指しています。無印良品もベトナム市場を中心に、東南アジア全体でさらに100店舗を展開する計画です。また、有名小売業のミニソも、ベトナム市場をターゲットに、東南アジア全体で350～400店舗を展開するという野心的な計画を立てています。

一方、宝飾品、時計、ファッションなどの高級品小売業者は、ハノイやホーチミン市では厳しい基準を設けていない、限られた地域にのみ進出しています。そのため、これらの企業は、観光スポットへの進出、マルチチャネル、ポップアップストアといった、非常に独創的な展開戦略を講じる必要があります。革新的な小売業態を模索することで、ソーシャルメディアでの認知度を高め、オンラインストアと実店舗の両方の収益向上に繋がるでしょう。

多くの国際的な小売ブランドもベトナム市場での展開を拡大しています。

サヴィルズのレポートによると、2024年上半期の取引は平均256㎡のNLA（正味賃貸面積）に達し、無印良品、ポセイドン、ユニクロなどのブランドチェーンの拡大により前年比26%増となりました。賃貸可能面積の35%はファッション業界、次いで飲食業界が30%、家電・家具業界が15%、エンターテイメント業界が11%を占めました。

サヴィルズ・ホーチミンのリサーチ部門シニアマネージャー、カオ・ティ・タン・フオン氏は、市場全体の視点から、国内経済の力強い回復が小売業界の発展を促進し、新たなブランドが市場に参入し、拡大を続けているとコメントした。

ホーチミン市では、若年層の人口増加、中流階級の増加、そして富裕層の増加が、近代的小売市場のシェア拡大に貢献するでしょう。オックスフォード・エコノミクスによると、ホーチミン市の消費者支出は2025年までに8.4%増加すると予測されています。1,300万人を超えるこの市場において、近代的小売は2025年までに小売チャネルの市場シェアの50%を占めることになります。

第2四半期には、賃貸用小売スペースの供給量が150万平方メートル増加し、ビンコム・メガモール・グランドパーク・プロジェクトの開業後、2%増加しました。新規小売供給は引き続き非CBDエリアに移行し、将来の供給量の75%を占めました。市場全体の稼働率は94%に達し、前四半期比2ポイント、2024年第2四半期では3ポイント上昇しました。中心部および都心部の稼働率は1ポイントの微増となりました。

1階の賃貸価格は月額130万ドン/平方メートルとなり、前四半期比では安定、前年比では3％上昇した。これは、投資家が優遇政策を停止したことでホーチミン市全体の供給量の20％で賃貸価格が上昇したためである。

出典: https://www.congluan.vn/thi-truong-van-phong-va-ban-le-tai-tp-hcm-ghi-nhan-nhieu-dien-bien-tich-cuc-post303798.html