産業用不動産市場の見通し：着実な成長

2023年、国内外の経済状況の困難にもかかわらず、ベトナムの産業用不動産市場は依然として力強い成長を遂げています。今後、ベトナムの産業用不動産市場が直面する多くの課題を指摘しつつも、多くの専門家は中長期的な市場の見通しを高く評価しています。

ベトナムの産業用不動産市場は依然として力強い成長を続けている。イラスト写真：VNA

稼働率は良好

サヴィルズ・ベトナムは11月3日に発表したレポート「ベトナム産業用不動産のハイライト：着実な成長」の中で、「今年前半は不安定な状況が続きましたが、ベトナムは主要な市場牽引要因のおかげで着実な成長を見せています。中でも、若く活力のある労働力、競争力のある人件費、輸出志向の経済、安定した事業環境、地理的な立地、そしてベトナムの自由貿易協定（FTA）への積極的な参加が重要な要因となっています」と述べています。

サヴィルズ・ベトナムによると、2023年には397の工業団地が設立され、総面積は12万2900ヘクタールに達する見込みです。このうち292の工業団地が稼働しており、総面積は8万7100ヘクタールを超えています。さらに、106の工業団地が建設中で、総面積は3万5700ヘクタールに上ります。全国の工業団地の入居率は80％を超える高い水準で、そのうち北部の主要省では83％、南部の主要省では91％に達しています。

北部重点経済区では、68件の工業団地プロジェクトが建設され、賃貸面積は1万2000ヘクタールに上ります。土地賃料は前年比30%上昇し、賃貸期間あたり平均138米ドル/平方メートルとなりました。この地区のテナントは、主に電子機器・コンピューター、自動車組立、機械設備、太陽光発電関連部品などの分野で事業を展開しています。北部で事業を展開する有名企業には、サムスン、LGエレクトロニクス、キヤノン、ヒュンダイ、ホンダ、 ビンファストなどがあります。

南部重点経済区では、122件の工業団地プロジェクトが建設され、賃貸面積は24,883ヘクタールに上りました。土地賃料は前年比15%上昇し、賃貸期間あたり平均174米ドル/平方メートルとなりました。テナントは主に食品・飲料加工、建設資材、繊維、ゴム・プラスチック製品の分野で事業を展開しています。著名なテナントには、レゴ、サントリー・ペプシコ、インテル、ユニリーバ、コカ・コーラ、クムホタイヤなどが挙げられます。

ナイト・フランク・ベトナム社も同様の見解を示し、最新レポートで、工業団地の稼働率は現在非常に良好で、ハノイ郊外では78%、ホーチミン市では92%となっていると述べています。ベトナムの二大都市における工業団地の土地賃貸価格も2022年から2023年にかけて上昇し、具体的にはハノイ郊外で14%、ホーチミン市郊外で58%の上昇が見込まれています。

ナイト・フランク・ベトナムによると、既設工場・倉庫（RBF・RBW）市場は2018年以降、旺盛な外国投資資金を誘致しており、投資家数は現在までに5倍に増加しています。特にホーチミン市郊外では、既設倉庫の供給量が210万平方メートルに達しており、このブームに伴う課題が、南部で月額約4.5米ドル/平方メートル、北部で月額約4.7米ドル/平方メートルという、テナントにとって有利な市場形成につながっています。

「この傾向は予想されていたものであり、産業用不動産市場にとって脅威となるものではありません。これは、市場が成熟し、地域内の他の国々、特にタイとの競争に向けて拡大していく中で、近い将来、競争力のある賃料を維持するのに役立つでしょう。タイでは、既設倉庫の供給が2021年から2024年にかけて年平均成長率（CAGR）6.6%と、ベトナムの15%を大きく上回っています」と、ナイト・フランク・ベトナムのマネージングディレクター、アレックス・クレイン氏は述べています。

一方、不動産サービス会社CBREベトナムによると、2023年第3四半期には、米国、欧州、日本企業の需要により、既設工場と既設倉庫の吸収率が上昇しました。2023年の最初の9か月間で、南部市場では45万平方メートルの新規工場と倉庫が記録されました。豊富な新規供給により、南部の一級省・市（ホーチミン市、ビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省）では、両方のタイプの建物の賃貸価格は比較的安定しており、倉庫の平均賃貸価格は月額4.5米ドル/平方メートル、工場の賃貸価格は月額4.9米ドル/平方メートルです。

これに伴い、既設倉庫（サービス倉庫を除く）の稼働率は56%となり、新規供給の増加により引き続き低下傾向にあります。一方、既設工場の稼働率は91%と良好な水準を維持しています。ベトナム市場では、中国、ベトナム、日本、米国、欧州連合（EU）のテナントが工業用地、倉庫、工場を積極的に探しており、CBREの検索件数の約7～8割を占めています。

「ベトナムは近年、米国、韓国、中国などの包括的戦略パートナーとの協力を強化し続けており、これらの国のテナントが今後もベトナムの産業用不動産市場の需要を牽引し続けることが予想される」とCBREベトナムの代表者は述べた。

長期的な見通し

サヴィルズ・ベトナムによると、製造業PMIと工業生産指数の上昇は、ベトナムの工業用不動産市場の将来性を示しています。さらに、サヴィルズなどのコンサルティング会社では、工業製品に対する需要の高まりを反映し、多国籍の製造、物流、Eコマース企業からの問い合わせや現地調査が増加しています。

バクタンウイエン地区（ビンズオン省）の工業団地。写真：ホン・ダット - VNA

しかし、サヴィルズ・ベトナムの産業サービス部門責任者兼副部長のジョン・キャンベル氏も、今後のベトナムの産業用不動産市場が直面するいくつかの課題を指摘した。

キャンベル氏によると、ベトナムにおける交通インフラの円滑な運営の質は、地域内の他の国々と比べて依然として低い。交通インフラは急速に拡大しているものの、その発展は経済・社会の成長ペースに追いついていない。都市人口と貨物輸送の急速な増加がインフラ需要の主な牽引力となっている一方で、港湾の能力は未だに最大限に発揮されていない。

一方、キャンベル氏は、ベトナムが高付加価値産業の誘致と地域水準への生産性向上に注力するにつれて、熟練労働者の需要が高まると述べた。ベトナムの人件費は中国の3分の1に過ぎないが、生産性も同水準で低い。

さらに、2022年末までに施行される厳格な新たな火災規制は、産業開発業者、製造業者、物流会社にとって障害となっています。大手外国投資家は適切な証明書の取得に苦労しており、この問題により一部のプロジェクトが遅延しています。

キャンベル氏は、既存の課題に対処するため、ベトナム政府はインフラへの投資を継続し、ベトナム人労働者のスキル向上を図り、生産性と効率性を向上させる必要があると述べた。さらに、裾野産業の振興、サプライチェーンの強化、投資・土地利用手続きの簡素化、そしてデジタル化の適用は、いずれもベトナムの産業にとって重要な分野である。

一方、ナイト・フランク・ベトナムのマネージング・ディレクター、アレックス・クレイン氏は、産業用不動産業界におけるいくつかの異なる傾向を指摘し、高い資金調達コスト、土地利用期間の短縮、そしてアジア地域における賃料が大幅に安い他の市場との競争により、運用資産の資本化率はデフレ圧力にさらされていると述べた。ベトナムの資本化率は現在、全国で高品質な既設工場・倉庫（RBFおよびRBW）の供給が増加しているため、9～12%に上昇している。

アレックス・クレイン氏は、2024年の産業用不動産セクターを見据え、世界的な最低関税と高い物流コストが、ベトナムへの製造業の投資誘致における障害となるだろうと指摘した。ベトナムは多くの二国間および多国間自由貿易協定を締結しているものの、人件費と建設費の高騰も、同国のコスト優位性に一部影響を与えている。

ナイト・フランク・ベトナムによると、これは土地価格からも明らかです。例えば、タイのバンコク郊外の工業用地の賃貸価格は現在、1平方メートルあたり82～164米ドルで、ハノイ郊外（1平方メートルあたり80～250米ドル）やホーチミン市郊外（1平方メートルあたり95～280米ドル）と比べて大幅に低くなっています。アレックス・クレイン氏は、工業用不動産と加工用不動産は依然としてベトナムの主要市場であるものの、2024年には投資誘致と既築物件の充足において多くの課題に直面すると強調しました。

しかし、ナイトフランク・ベトナムの代表は、国際通貨基金（IMF）とHSBC銀行がともにベトナムの2023年のGDP成長率を約4.7％から5％と予測していることから、長期的な発展の見通しについては楽観的な見方を示した。アレックス・クレイン氏によると、ベトナムのインフラへの支出と投資への取り組みは地域で最も強力であり、データセンター市場も、法的障壁の緩和とインフラへの重点化次第で変革の準備ができているという。

青海省