남부 아파트 가격 '혼란'

기존 아파트 가격은 하락하는 반면, 신규 분양 단지는 매매를 통해 가격이 꾸준히 상승하면서 시장 혼란이 빚어지고 있다고 합니다.

구아파트와 신아파트 가격은 반대 방향으로 움직인다

2024년 11월 초, 호치민시 12구에 거주하는 황 반 응옥(Hoang Van Ngoc) 씨는 피시티 하이 파크(Picity High Park) 프로젝트 부지에 위치한 58m² 면적의 투룸 아파트를 매입하여 2023년 말에 주택을 인도하기로 결정했습니다. 응옥 씨는 이 아파트의 매입 가격이 5%의 적부세(red book fee)를 제외하고 27억 동(VND)이라고 밝혔습니다. 응옥 씨에 따르면, 그는 이전 투자자로부터 이 아파트를 이전 주택 소유자가 계약서에 명시한 가격과 동일한 가격으로 매입했습니다.

"이전 소유주는 동시에 시장에 여러 프로젝트가 나와 있어서 매각 시 수익을 내지 못했습니다. 투자자들이 매각하기 어려웠죠. 원래 투자 가격에 매각하는 것을 받아들여야만 매수자를 찾을 수 있었습니다. 사실, 이전 소유주는 은행에서 돈을 빌려 몇 년간 원금과 이자를 갚아야 했기 때문에 큰 손실을 입었습니다."라고 응옥 씨는 말했습니다.

피시티 하이 파크 프로젝트의 중개인인 레 티 히엔 씨는 현재 이 프로젝트의 주택 가격은 이전에 비해 크게 오르지 않았다고 말했습니다. 2022년에 인도될 정원 포함 아파트 상품만 2019년 첫 매수 시점보다 현재 가격이 더 높다고 합니다.

2018년과 2019년에 인도된 Him Lam Phu An 프로젝트(호치민시 투득시)의 경우, 2022년 기준 68m² 면적의 투룸 아파트 가격은 27억~29억 동이었습니다. 그러나 2023년 초에는 아파트 가격이 20억~26억 동으로 하락했습니다. 현재 시장이 상승하고 있음에도 불구하고, 아파트 가격은 아파트당 25억~27억 동에 불과합니다.

또한, 노바랜드 그룹이 호치민시 떤빈구 포꽝 거리와 홍하 거리에 건설하는 아파트 프로젝트는 4천만~4천2백만 동/m²에 달합니다. 이는 2022년 당시 이곳 주택 가격이 4천5백만 동/m² 이상이었던 것보다 낮은 가격입니다.

Batdongsan.com.vn의 자료에 따르면 호치민시의 노후 아파트 평균 매매가는 전년 동기 대비 각각 4%와 11% 하락했습니다. 이 부문에 대한 시장 관심도 또한 각각 3%와 26% 감소했습니다.

한편, 새로 개장한 프로젝트들의 가격은 10~20% 상승했습니다. 예를 들어, 투득시(호치민시)의 킹 크라운 인피니티 프로젝트의 경우 2023년 분양가는 m²당 1억 1천만~1억 3천만 동이었지만, 현재 건물 상층부가 건설되고 있는 상황에서는 m²당 1억 2천만~1억 6천만 동으로 상승했습니다.

투덕시 국도 13호선 도시녹지 프로젝트는 현재 공사 마지막 단계에 있으며, 투자자가 제시한 현재 판매 가격은 단위당 25억~28억 동으로, 2023년에는 단위당 23억 동이 될 것으로 예상됩니다.

DKRS 부동산 회사 대표이사 응우옌 반 퉁 씨는 실제로 프로젝트 매 매매 가격 인상은 투자자가 계산한 것이며, 고객의 관심도에 따라 매매 가격이 3~10% 정도 인상될 것이라고 말했습니다. 이러한 가격 인상은 첫 번째 고객에게는 수익을, 두 번째 고객에게는 투자 가치가 충분히 있다는 것을 보여주기 위한 것입니다.

시장이 침체되기 시작했나요?

Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인 부사장은 아파트 시장이 거의 1년간의 폭발적인 성장세를 보인 후 연말이 되면 많은 투자자들이 자산을 이전하는 시기라고 말했습니다. 그러나 높은 토지 가격, 하락하는 이익률, 그리고 끊임없이 늘어나는 신규 공급으로 인해 연초에 비해 매수 심리가 위축되었습니다.

2024년 11월부터 현재까지 성공적인 거래 건수는 이전 달에 비해 감소하기 시작했는데, 그 이유는 부분적으로는 많은 신규 프로젝트가 판매를 시작했고 부분적으로는 가격이 높았기 때문입니다.

또한, Quoc Anh 씨는 Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면 현재 주택 구매자의 최대 86%가 서핑을 통해 이익을 내는 것을 목표로 한다고 말했습니다. 서핑이란 아파트를 구매한 후 가격이 오르면 판매하거나 가격이 오르면 주택이 인도될 때까지 기다리는 것을 의미합니다.

그러나 많은 증권사와 투자자들은 2024년 11월부터 현재까지의 거래 성사 건수가 이전 달에 비해 둔화되기 시작했다고 밝혔습니다. 이는 많은 신규 프로젝트가 매물로 나왔고, 또 다른 이유로는 높은 가격 때문입니다. 또한, 투자 고객들은 아직 매물로 나오지 않은 프로젝트에 "매물"이 "매물"로 남아 있어 신규 프로젝트에 대한 투자를 지속할 현금 흐름이 충분하지 않습니다.

"또 다른 측면은 부동산 투자를 전문으로 하는 고객들이 상당수 있고, 은행 부실채권 그룹에 속한다는 점입니다. 이 고객들은 지난 몇 년 동안 리조트 부동산 프로젝트에 투자하여 투자자가 은행 이자를 지불하기로 약속했지만, 투자자가 고객 대신 은행 이자를 지불하지 않아 부실채권 그룹으로 옮겨갔습니다. 따라서 이 고객들은 은행 대출로 주택을 구매할 수 없게 되었고, 시장에서는 이러한 전문 투자 고객들이 많이 사라졌습니다."라고 Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company의 대표이사인 응우옌 반 하우 씨는 말했습니다.

하우 씨에 따르면, 현재 아파트 상품에 대한 고객들의 관심 수준이 완전히 좋지는 않습니다. 특히 연중 분양을 시작해서 아직 분양 중인 프로젝트의 경우, 고객들의 관심이 줄어들고 있습니다. 대신 새로운 프로젝트에 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. 게다가 고객들은 현재 가격이 떨어지거나 좋은 정책이 나와서 집을 살 수 있기를 기다리고 있어 시장이 상당히 침체되어 있습니다.

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출처: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html