주택 가격이 소득을 훨씬 초과: 시장 규제를 위한 제안된 솔루션

대도시 주택 가격이 국민의 지불 능력을 크게 넘어서면서 계속 상승하는 상황에 직면하여, 정부는 부동산 가격 통제 및 억제를 위한 여러 가지 조치에 대한 결의안을 긴급히 마련하고 발표할 준비를 하고 있습니다. 이는 사회 보장 및 거시경제 안정이라는 목표에 부합하는 안정적이고 건전한 발전을 향해 시장을 조정하기 위한 시의적절한 해결책으로 여겨집니다.

그림 사진: Tuan Anh/VNA

주택 가격이 국민 소득을 훨씬 초과

베트남 부동산연구소(VIRES)가 2025년 9월 실시한 조사에 따르면 하노이 의 1차 아파트 평균 가격은 m²당 9,290만 동(VND)에 달했습니다. 한편, 호치민시의 경우 이 수치는 m²당 1억 3,530만 동(VND)으로 훨씬 더 높습니다. 이는 현재 베트남 근로자들의 월 평균 소득인 800만 동(VND)에서 1,000만 동(VND) 사이를 오가는 것과는 큰 차이가 있습니다.

주택 가격과 소득 간의 큰 격차는 대다수 사람들, 특히 저소득층과 중산층의 내 집 마련의 꿈을 점점 더 멀어지게 만들고 있습니다. 이러한 상황에서 정부 의 주택 가격 통제 방안 초안은 주택 시장의 방향을 재조정하고 국민의 주택 접근권을 보호하려는 의지를 보여주는 중요한 정책적 조치로 평가됩니다.

건설부 분석에 따르면 지난 몇 년간 대도시 부동산 가격은 실제 수요와 공급의 법칙을 완전히 반영하지 못하고 비정상적으로 상승하는 경향이 있었습니다. 그 이유 중 하나는 투기, 가격 인플레이션, 그리고 계획 정보의 투명성 부족으로 인해 여러 지역에서 "가상 열풍"이 불고 있습니다. 이러한 상황은 시장을 왜곡할 뿐만 아니라 사회 심리에도 부정적인 영향을 미칩니다.

부동산 상품 구조 또한 심각한 불균형을 보이고 있으며, 대부분의 공급이 중상류층에 집중되어 있습니다. 한편, 사회주택, 저렴한 주택, 임대 주택 부문은 여전히 ​​심각한 부족 상태에 있습니다. 이로 인해 사회에서 큰 비중을 차지하는 실질 주택 수요가 제대로 충족되지 못하고 있습니다.

현재 세금, 신용, 계획 또는 토지 가격 책정과 같은 시장 규제 수단은 동기화되지 않고 비효율적입니다. 표준 지표와 신뢰할 수 있는 데이터 시스템의 부재로 인해 관리 기관이 시의적절하게 개입하기 어렵고, 특히 젊은 세대와 도시 근로자들은 적절한 주택을 구하는 데 점점 더 어려움을 겪고 있습니다.

베트남 부동산 연구소 소장인 부이 반 도안(Bui Van Doanh) 씨는 정부가 주택 가격을 통제하기 위한 메커니즘과 정책을 조기에 도입하는 것은 시급하며, 동시에 과감하게 시행되어야 한다고 말했습니다. 이는 사회 보장 문제이기 때문입니다. 베트남 헌법은 주택이 국민의 필수적 필요라고 명시하고 있습니다. 그러나 현재 물가 수준으로는 중산층조차 주택을 구하기 어려워 삶의 질, 노동 생산성, 그리고 사회 발전에 부정적인 영향을 미칩니다.

"오늘날 많은 젊은이들이 안정적인 주거 공간이 없어 결혼이나 출산을 꺼립니다. 이러한 추세가 지속된다면 국가의 인구 구조와 인적 자원에 부정적인 영향을 미칠 것입니다."라고 도안 씨는 경고했습니다.

시장 관점에서 볼 때, 일부 지역의 주택 가격은 실제 가치를 훨씬 초과하는 불합리한 수준으로 치솟고 있습니다. 이로 인해 시장은 왜곡되고, 신뢰가 부족하며, 유동성이 부족해집니다. 부동산의 유동성이 부족하면 현금 흐름이 정체되고, 기업은 부채를 상환할 수 없게 되어 은행 시스템과 경제 전반에 위험을 초래합니다. 이러한 상황에서 시장이 "동결" 상태에 빠지면 거시경제는 필연적으로 부정적인 영향을 받게 됩니다.

전 세계적으로 대부분의 금융 위기는 부동산 거품에서 비롯됩니다. 따라서 베트남은 신속하게 대응하고, 적극적으로 시장을 진정시키며, 주택 가격을 실질 가치로 되돌려야 합니다. - 도안 씨는 강조했습니다.

시장 통제의 세 가지 기둥

경제 전문가인 응오 트리 롱 부교수는 정부 결의안 초안이 주택 가격 통제 및 시장 재편을 위한 세 가지 주요 축을 제시한다고 언급했습니다. 첫 번째는 각 부동산의 계획, 법적 지위, 재정적 의무 및 거래 내역 데이터를 통합하는 부동산 거래 센터를 설립하는 것입니다.

이 센터는 부동산 거래의 "공식 허브" 역할을 하여 가격 인플레이션을 줄이고 시장의 투명한 기반을 마련하는 데 기여할 것입니다. 센터가 제대로 운영된다면, 예상 가격을 실제 가치에 가깝게 조정하는 동시에 구매자와 기업 모두의 위험을 줄일 수 있을 것입니다.

두 번째 축은 투기적 서핑을 제한하기 위한 다주택 구매자에 대한 신용 한도입니다. 이에 따라 두 채 이상의 주택을 소유한 소유자는 대출 비율이 엄격해지고 금융 레버리지 사용 비용이 증가하게 됩니다. 그러나 대도시의 중요한 구성 요소인 장기 임대 주택 공급자 그룹에 영향을 미치지 않도록 신용 정책을 용도에 따라 명확하게 구분해야 합니다. 롱 씨는 "균형화" 대신, 실제 주택 구매자에 대한 우대 대출 지원, 단기 투기 억제, 투자자의 투명한 임대 환경 조성 등 "행동 위험 파악" 정책을 시행해야 한다고 권고했습니다.

이와 함께 세 번째 축은 저렴한 상업용 주택 개발입니다. 각 지역의 중위소득에 맞춰 "저렴한 가격"을 명확하게 정의하고 합리적인 지급률(소득의 30~35%)을 적용해야 합니다. 별도의 토지 기금을 마련하고 유능한 투자자를 우선적으로 선정하는 것 외에도, 이 상품은 과도한 대출을 제한하기 위한 구속력 있는 이전 기간을 확보해야 하며, 주택개발기금을 통해 어려움에 처한 구매자를 지원하는 메커니즘도 함께 제공되어야 합니다.

전문가의 관점에서 베트남 경제 연구소 부소장인 레 쑤언 상 박사는 주택 가격 문제 해결을 위해서는 특히 저가 주택 공급의 "밸브를 열어"야 한다고 강조했습니다. 또한 최근 하노이 주택 가격 급등의 원인 중 하나가 토지 분할에 관한 결정 61/2024/QD-UBND라고 지적했습니다. 이에 따라 2024년 10월부터 토지 분할 최소 면적 규정이 30m²에서 50m²로 확대되고, 폭과 전면 폭은 4m 이상이어야 합니다.

"이 정책은 대다수 도시 거주자에게 적합한 소형 주택 공급을 크게 줄였습니다. 기반 시설 및 도시 기준에 대한 규제와 맞물려 적정 가격의 소형 주택 기금은 거의 남아 있지 않습니다."라고 상 씨는 분석했습니다.

또한, 2024년 토지법 시행으로 지가 체계가 폐지되고 "시장 원칙"에 따른 가격 책정이 의무화되면서, 특히 기반 시설 개발 가능성이 있는 지역의 토지 가격이 급등할 수 있는 여건이 조성되었습니다. 모든 행정 정책은 일시적인 것에 불과합니다. 시장 냉각의 근본 원인은 여전히 ​​실질 공급 확대, 특히 국민의 지불 능력에 적합한 주택 부문의 공급 확대입니다.

정부의 부동산 가격 통제 결의안 초안은 필수적인 정책 조치이며, 시장 정상화를 위한 국가의 규제 역할을 보여줍니다. 주택 문제는 단순히 시장 문제일 뿐만 아니라 사회 보장, 지속 가능한 발전, 그리고 안정성의 문제이기도 합니다.

따라서 이 결의안의 발행과 효과적인 이행은 적합한 제품군의 개발을 촉진하고, 투기를 제한하고, 투명성을 높이고, 국민의 합법적 권리를 보호하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

출처: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm