2주택 이상 구매 시 대출 제한: 투기 제한인가, 공급 확대가 필요한가?

일부에서는 주택 가격을 억제하기 위해 2차 주택에 대한 대출을 제한해야 한다고 주장하는 반면, 많은 사람들은 시장에 영향을 줄 수 있는 행정적 개입 대신 실제 수요를 충족시키기 위해 저렴한 주택의 공급을 늘리는 것이 필요하다고 주장합니다.

많은 전문가들은 행정적 조치를 통해 시장에 개입하는 대신, 저렴한 주택 공급을 늘려 주택 가격을 낮추는 해결책이 필요하다고 생각합니다. - 사진: QUANG DINH

부동산 가격 통제 및 억제에 관한 정부 결의안 초안은 건설부를 통해 5개 부처에 의견을 요청한 후 공포를 위해 정부에 제출되었습니다.

이에 따라, 두 번째 주택 구매자는 주택 매매 계약 가치의 최대 50%까지만 대출받을 수 있습니다. 세 번째 주택 이상을 구매하는 경우, 대출 한도는 주택 매매 계약 가치의 30%를 초과할 수 없으며, 이는 결의안 발효일부터 2027년 3월 1일까지 적용됩니다.

또한 건설부는 정부가 지방자치단체에 주택 프로젝트의 최소 20%를 저렴한 주택으로 확보하고 국가가 관리하는 거래소를 통해 거래를 진행하도록 요구할 것을 제안했습니다.

투오이트레 거래소는 일부 지지 의견 외에도 많은 전문가와 기업에서 이것이 시장 유동성을 감소시킬 수 있는 행정적 개입이라고 말했습니다.

Nguyen Trung Tin(TT Capital 이사회 의장):

합법성을 증진하고 비용을 절감해야 합니다.

2차 및 3차 주택 담보 대출에 대한 신용 규제가 강화되면 이 정책은 주택 투기를 억제하여 구매력 감소로 이어질 것입니다. 그러나 "부담스러운" 주택 가격에 대한 해결책은 법적 절차를 신속하게 진행하고, 투자자들이 프로젝트를 조기에 개발할 수 있도록 지원하며, 공급을 늘리고, 긴 절차로 인한 금융 비용을 줄이는 것입니다.

국가 기관이 기업의 법적 진행 속도를 높이도록 돕는다면, 투자자들의 재정적 비용은 감소하고, 아파트를 더 싸게 판매할 수 있게 됩니다.

저렴한 주택을 얻기 위해 투자자는 비용을 잘 통제하고, 외국인 투자자는 10% 남짓한 그리 높지 않은 수익을 기대하기 때문에 파트너는 합리적인 비용으로 자금을 제공하여 주택 가격을 낮추는 데 도움이 됩니다.

또한, 저렴하고 저렴한 주택을 구매하는 사람은 고가 주택을 구매하는 사람보다 더 나은 이자율 지원이 필요하므로 주택 구매자를 위한 더 나은 이자율 지원 정책이 필요합니다.

Le Xuan Nghia 박사( 총리 정책 자문 위원회 위원):

저렴한 주택 공급을 늘려야 합니다.

주택담보대출 제한 정책은 신용기관의 운영을 방해하는 행정조치입니다. 신용기관법에 따라 운영되는 시중은행은 국가은행이 정한 안전기준을 준수해야 합니다.

즉, 국가은행은 부동산 대출을 제한하는 조치를 취했습니다. 국제 관행에 따라 1동의 부동산을 대출하는 은행은 1.5동의 준비금을 적립해야 합니다.

더욱이, 2주택 및 3주택 구매를 위한 대출 관리도 어려워 은행이 이를 통제할 수 없습니다. 베트남의 부동산 신용 규모는 약 4조 동(VND)으로 전체 경제 신용의 25%를 차지합니다. 이는 중국보다 약 30%, 유럽 국가들보다 약 40% 낮은 수준입니다.

사실 부동산 시장은 은행과 긴밀히 연관되어 있으며, 은행의 담보자산은 대부분 부동산입니다.

부동산 시장을 통제하기 위해 많은 국가들이 세금 정책을 통해 통제하는 동시에, 저렴한 부동산 공급을 늘려 주택 가격을 낮추고 있습니다. 따라서 제안된 바와 같이 전체 주택 사업에서 저렴한 상업용 주택의 비중을 20% 이상으로 늘려야 하며, 이는 매년 허가되는 주택 사업의 대부분을 차지해야 합니다.

Tran Khanh Quang 씨(Viet An Hoa 부동산 투자 회사 대표):

부동산 시장 '동결' 위험

건설부가 2주택자와 3주택자에 대한 대출을 제한하는 것은 부동산 투기를 억제하고 주택 가격을 억제하는 데 목적이 있지만, 시장 회복에 부정적인 결과를 초래할 수도 있습니다.

부동산 가격은 상승하는 경향이 있지만, 획일적으로 상승하는 것이 아니라 신규 개발 사업 지역, 경매 지역, 아파트 단지, 심지어 "가격 조작" 지역 등 특정 지역과 세그먼트에 집중되어 있습니다. 한편, 많은 부동산 투자자들, 특히 타운하우스와 토지를 보유한 투자자들은 시장이 아직 회복되지 않아 여전히 어려움을 겪고 있습니다.

실제로 투자자들은 신규 사업의 ​​약 60~70% 이상으로 매우 큰 비중을 차지하기 때문에, 신용 긴축은 신규 사업의 ​​유동성에 즉각적으로 영향을 미쳐 시장 심리를 위축시킬 것입니다. 시장 심리가 악화되면 투자자들의 시장 참여도 줄어들어 실제 주택 상품 공급 감소 위험으로 이어질 수 있습니다.

따라서 중요한 문제는 현재처럼 "가상 수요에 대한 가상 공급"이 아니라 "실제 수요에 대한 실제 공급"을 창출하는 것입니다. 행정적 해결책에 개입하는 대신, 저소득층을 위한 사회주택 공급을 창출하고 중산층을 위한 저렴한 주택 공급을 늘려야 합니다.

합리성을 고려하세요

EZ Property의 대표이사인 Pham Duc Toan 씨는 많은 투자자들이 큰 재정적 레버리지를 이용해 주택을 매수한 후, 예상대로 주택 가격이 오르지 않아 30~40%의 손실을 보고 매도해야 하는 경우가 많다고 말했습니다. 투자자들은 이자와 원금을 갚을 돈이 없기 때문입니다.

따라서 2주택, 3주택, 그리고 그 이상의 주택에 대한 대출을 제한하면 주택 구매를 위해 과도한 자금을 대출받는 사람들의 수를 줄여 투자자를 시장 위험으로부터 보호하는 데 도움이 될 것입니다. 실제로 이러한 해결책은 투자자가 법을 완전히 우회하여 주택 구매를 위한 자금을 대출받을 수 있기 때문에 투기를 어느 정도 제한할 뿐입니다.

그러나 호치민시의 많은 부동산 프로젝트에 투자하는 투자자들은 새로운 정책이 주택 가격을 억제하기 위한 것이라고 평가하지만, 실제로 시행되면 부동산 시장에 더 큰 어려움을 초래할 수 있으며 문제를 완전히 해결하지 못할 수도 있습니다.

한 투자자는 2주택자의 대출 비율을 50%로, 3주택자의 대출 비율을 30%로 낮추는 규정은 불합리하며, 기초 기관은 이 비율을 결정하는 기준을 제공하지 않아 "시장적 성격을 잃게 될 것"이라고 말했습니다.

이 사람에 따르면, 행정구역 통합 이후 공무원을 포함한 많은 사람들이 다른 지역에서 근무해야 하는데, 이들이 두 번째 아파트를 구매하여 거주할 경우 대출 한도가 줄어들어 어려움을 겪게 된다고 합니다.

친척을 위해 집을 사주거나, 자녀를 학교에 보내는 등 여러 가지 이유로 집을 사기 위해 돈을 빌려야 하는 경우도 많습니다.

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바오 응옥 - 응옥 히엔

출처: https://tuoitre.vn/han-che-cho-vay-mua-nha-thu-2-tro-len-han-che-dau-co-hay-can-tang-cung-20251009080122273.htm