국립은행은 '미래의 주택 구매를 위해 돈을 대출하지 않는 것'에 대해 무엇이라고 말합니까?

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최근 많은 부동산 사업체들이 주택 담보 대출과 관련된 규제에 대해 우려를 표명했습니다.

특히, 호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 자신과 부동산 사업체가 통지문 41/2016/TT-NHNN(통지문 22/2023/TT-NHNN에 의해 수정 및 보완됨) 제2조 11항 a항의 규정에 대해 매우 우려하고 있다고 말했습니다.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — 부동산 사업은 변화와 어려움으로 가득 찬 한 해를 보냈습니다.

이 규정에 따르면, 상업용 주택을 포함한 주택을 매수하기 위한 개인에 대한 부동산 담보 대출의 경우, 은행은 인수가 완료된 주택, 즉 매물이 있는 주택에만 대출을 허용합니다.

따라서, 시행령 22/2023/TT-NHNN은 은행이 미완성 상업용 주택(즉, 향후 건설될 상업용 주택)을 인수하기 위해 해당 주택 자체를 담보로 대출을 제공하는 것을 허용하지 않습니다. 따라서 향후 건설될 상업용 주택을 매입하기 위해 대출을 받으려는 개인은 별도의 담보 조치를 취하거나 다른 자산으로 담보를 제공해야 합니다.

이에 대해 국립은행은 1월 31일에 답변을 내놓았습니다.

국가은행에 따르면, 상업은행(CB)과 외국은행 지점의 자기자본비율을 규정하는 통지문 41/2016/TT-NHNN(통지문 22/2023/TT-NHNN에 의해 수정 및 보완됨)은 신용기관의 신용공여업무를 지침하는 문서가 아닙니다.

41/2016/TT-NHNN 통지문 제2조 제10항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "부동산 담보 대출이란 부동산을 매수하고 부동산 프로젝트를 수행하기 위해 개인 또는 법인에게 제공되는 대출이며, 담보 거래에 관한 법률의 규정에 따라 대출로 형성된 부동산 또는 부동산 프로젝트를 담보로 합니다."

국립은행은 시행규칙 22/2023/TT-NHNN이 본 내용을 수정하거나 보완하지 않음을 확인합니다. 주택을 구매하고 향후 주택을 담보(주택담보대출)해야 하는 기관 및 개인은 담보 가치에 대한 대출 잔액 비율로 계산되는 보증비율(LTV)에 따라 30~120%의 위험 계수를 적용합니다. LTV 비율에 대한 정보가 없는 경우 위험 계수는 150%입니다.

사회주택을 구매하기 위한 대출은 주택이 인도를 위해 완공되었다는 조건을 충족할 필요는 없습니다.

국가은행에 따르면, 통지문 41/2016/TT-NHNN 제2조 11항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "주택 담보 대출은 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산을 담보로 한 대출입니다. 다음 조건을 완전히 충족해야 합니다. 부채를 상환하기 위한 자금원이 대출로 형성된 주택 임대 자금원이 아닙니다. 주택은 주택 매매 계약에 따라 완공되었습니다.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — 12구(호치민시)의 사회주택 지역

은행과 외국은행 지점은 담보거래에 관한 법률의 규정에 따라 고객이 채무를 상환할 수 없는 경우 담보주택을 처리할 수 있는 완전한 법적 권한을 갖습니다.

이 주택담보대출로 형성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중함의 원칙(대출 승인 당시 시장 가격보다 높지 않음)에 따라 독립적으로 평가되어야 합니다(제3자 또는 은행 또는 외국은행 지점의 신용 승인 부서와 독립적인 부서에 의해 평가됨).

한편, 시행령 22/2023/TT-NHNN 제1조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "1. 제2조 제11항을 다음과 같이 개정 및 보완한다. 11. 주택담보대출은 개인이 주택을 매입하기 위해 부동산을 담보로 하는 대출을 말하며, 여기에는 다음 조건을 충족하는 개인이 주택을 매입하기 위해 부동산을 담보로 하는 대출이 포함됩니다. 1. 채무 상환을 위한 자금원이 대출로 형성된 주택의 임대 자금원이 아니며, 2. 주택 매매 계약에 따라 인도를 위해 주택이 완공되었을 것.

고객이 담보거래법과 주택법의 규정에 따라 채무를 변제할 수 없는 경우, 은행과 외국은행 지점은 담보주택을 처리할 수 있는 완전한 법적 권한을 갖습니다.

이 주택담보대출로 형성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중함의 원칙(대출 승인 당시 시장 가격보다 높지 않음)에 따라 독립적으로 평가되어야 합니다(제3자 또는 은행 또는 외국은행 지점의 신용 승인 부서와 독립적인 부서에서 평가).

사회주택을 매입하기 위한 대출, 정부 지원 프로그램 및 사업에 따른 주택 매입의 경우, 주택이 인도 완료되어야 한다는 조건을 충족할 필요는 없으며, 다른 주택담보대출보다 위험 계수가 20~50%에 불과하여 정부의 사회주택 장려 정책을 이행하기 위한 것입니다.

주택 매매 계약에 따른 완공된 주택 상태는 주택 담보 대출(다른 부동산 담보 대출보다 위험 가중치가 낮음)에만 적용됩니다.

국영 은행

주택담보대출의 경우, 인수인계 완료조건 등 소정의 조건을 충족하는 주택을 매수하기 위한 주택담보대출, 사회주택 매수대출, 정부 지원사업 및 사업에 따른 주택 매수대출 등이 포함됩니다.

주택담보대출에 적용되는 위험계수는 LTV(담보인정비율)와 소득비율(DSC)에 따라 각 유형별로 20%에서 100%까지 달라집니다. 사회주택 매입, 정부 지원 사업에 따른 주택 매입 대출의 경우, 주택 인도 조건 충족이 필수는 아니며, 정부의 사회주택 장려 정책 이행을 위해 다른 주택담보대출보다 위험계수가 20%에서 50%로 낮습니다.

국립은행에 따르면, 주택매매계약에 따른 완공된 주택의 조건은 주택담보대출(부동산을 담보로 한 다른 채권보다 위험계수가 낮음)에만 적용됩니다.

조직이나 개인이 미래 주택을 건설하거나 구매할 필요가 있고 미래 주택을 저당으로 잡는 경우, 이는 통지 41/2016/TT-NHNN 제2조 10항에 규정된 대로 부동산을 담보로 한 대출이 되며, 해당 위험 계수는 통지 41/2016/TT-NHNN 제9조 10항에 규정된 대로 적용됩니다.

"따라서 이 규정은 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않으며 현행 규정(민법, 주택법, 부동산사업법, 투자법 2020, 신용기관법 2024)에 위배되지 않습니다."라고 국가은행은 밝혔습니다.

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