Spekulationen und Manipulationen von Immobilienpreisen müssen strikt unterbunden werden.

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Darüber hinaus kommt es im Immobiliengeschäft zu immer komplexeren und anspruchsvolleren Entwicklungen, und insbesondere die Immobilienpreise steigen jedes Quartal und jedes Jahr kontinuierlich an.

Das Problem der Spekulation und Marktmanipulation

In letzter Zeit sind in vielen Orten, insbesondere in Großstädten wie Hanoi , Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt, „Geisterstädte“ oder Tausende Hektar verlassener, seit Jahrzehnten „verdeckter“ Wohnprojekte zu einem vertrauten Bild geworden. Dabei handelt es sich um eine systematische Form der Spekulation mit dem Ziel, auf den richtigen Zeitpunkt für Supergewinne zu warten. Dies führt nicht nur zur Verschwendung von Landressourcen, sondern ist auch eine der direkten Ursachen für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise.

Laut Marktforschungsdaten der Vietnam Real Estate Association stiegen die Preise für Immobilienprodukte im dritten Quartal 2024 weiterhin stark an. Insbesondere das Grundstückssegment verzeichnete auf dem Primärmarkt einen durchschnittlichen Anstieg von etwa 3,5 %; ähnlich verhielt es sich bei niedrigen Wohngebäuden um 5–10 %. Insbesondere das Wohnungssegment erreichte ein neues Niveau: Die Preise stiegen um durchschnittlich 24 %, während das gesamte Neuangebot im Vergleich zum Vorquartal um etwa 20 % zurückging. In den Märkten von Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh- Stadt betrugen die entsprechenden Anstiege im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 64 %, 30,6 % bzw. 46,2 %.

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Foto: Cong Hung

Neben dem Spekulationsproblem ist der Landerwerb ein Zeichen dafür, dass Auktionen von Landnutzungsrechten ausgenutzt werden, um den Markt zu manipulieren. Neben den Vorteilen, die sich aus der Einnahme von Finanzmitteln für den Staatshaushalt ergeben, stellt dies die größte Einschränkung von Auktionen von Landnutzungsrechten dar. Vielerorts sind „Auktionsmakler“ aufgetaucht, die sich untereinander absprechen, um ein Dutzend Mal mehr als den Startpreis zu zahlen. So wird ein „virtuelles Preisniveau“ geschaffen, um versteigerte Grundstücke zu kaufen und weiterzuverkaufen oder benachbarte Grundstücke, die zuvor zu niedrigen Preisen erworben wurden, zu liquidieren.

Um das Ziel einer schnellen Liquidität und damit eines Gewinns zu erreichen, sind die „Auktionsmakler“ daher natürlich bereit, die Anzahlung aufzugeben, nachdem sie einen ungewöhnlich hohen Preis festgelegt haben. Denn die Anzahlung beträgt nur etwa 10 – 20 % des Gesamtwerts des Grundstücks, der nach dem von der organisierenden Einheit festgelegten Startpreis berechnet wird, und dieser Preis ist oft niedriger als der tatsächliche Marktpreis in diesem Gebiet.

Dies beeinträchtigt nicht nur direkt die Interessen der Auktionsteilnehmer, sondern wirkt sich auch negativ auf den Immobilienmarkt aus, wenn dieser virtuelle Preis als Referenz für die Entschädigung und Baufreigabe bei neuen Wohnbauprojekten verwendet werden muss …

„Im dritten Quartal 2024 hat sich der Immobilienmarkt erholt, ist aber nicht mehr so dynamisch wie vor der Covid-19-Pandemie. Das Angebot an neuen Immobilien ist weiterhin begrenzt, während die Immobilienpreise weiterhin hoch sind. Wir sehen mehrere Gründe für diese Situation, darunter: Die Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeimmobilien ist hoch, das Angebot hingegen gering, die Nachfrage ist größer als das Angebot; die Inputkosten für Immobilienprojekte (Baumaterialien, Landnutzungsgebühren usw.) steigen. In vielen Bereichen gibt es zudem Anzeichen von Preissteigerungen und Preisinflation, um den Markt durch Auktionen von Landnutzungsrechten zu manipulieren“, so der stellvertretende Bauminister Nguyen Viet Hung.

Starke Maßnahmen gegen Projekte, die verlassenes Land „umarmen“

Die Erfahrungen aus den „Untergrundwellen“ der Spekulation und Manipulation von Immobilienpreisen haben zahlreiche Konsequenzen für den Immobilienmarkt mit sich gebracht. Sie haben zu einem regelrechten Landfieber geführt, das es Menschen mit echtem Bedarf (zum Wohnen, für die Produktion und für Unternehmen) unmöglich macht, an Land zu gelangen. Wenn sie es doch wollen, müssen sie hohe Spekulationssummen zahlen, was zu brachliegendem Land führt. Unternehmen, die neue Projekte entwickeln, befürchten, dass sie aufgrund gestiegener Investitions- und Grundstückskosten keine Gewinne mehr erzielen können. Die Armen müssen immer mehr Geld bezahlen und verlieren nach und nach die Möglichkeit, ein Haus zu besitzen.

Es ist beunruhigend, dass Ressourcen für Investitionen in Produktion, Unternehmen, Schaffung von Arbeitsplätzen und Mehrwert für die Gesellschaft im Land „vergraben“ sind. Spekulativer Landbesitz, der nicht genutzt wird, stimuliert nicht das Wachstum der entsprechenden Industrien und führt auf lange Sicht, wenn das Angebot über einen langen Zeitraum angehäuft wird, zu uneinbringlichen Forderungen der Anleger im Bankensystem und ab einem bestimmten Punkt zu Inflation in der gesamten Wirtschaft.

„Staatliche Verwaltungsbehörden und lokale Behörden müssen entschieden gegen Projekte vorgehen, die Grundstücke zu Spekulationszwecken halten, diese aber seit Jahren brachliegen lassen, ohne dass sie genutzt werden. Dabei müssen die subjektiven und objektiven Ursachen sorgfältig geprüft und bewertet werden. Für Projekte mit ausreichender Umsetzungskapazität sollte ein Mechanismus geschaffen werden, der die Umsetzung fortführt. Das Strafgesetzbuch regelt zudem klar den Umgang mit Manipulation, Preisinflation und Preisdruck im Immobiliengeschäft. Diese Vorschriften müssen strikt umgesetzt werden, um Verstöße umgehend zu korrigieren“, sagte Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands.

Um die Immobilienpreise zu stabilisieren und schnelle und plötzliche Preissteigerungen zu begrenzen, sei es laut Wirtschaftsexperte Professor Dr. Dinh Trong Thinh am wichtigsten, Spekulationen und Preisinflation zu verhindern. Die zuständigen Behörden müssten daher drastischere Maßnahmen ergreifen, um den Verkaufspreis bei Immobilientransaktionen zu kontrollieren und wieder auf den tatsächlichen Marktwert zu bringen, darunter auch Auktionen von Landnutzungsrechten.

„Länder auf der ganzen Welt haben durch Grundsteuerverordnungen große Erfolge bei der Kontrolle der Immobilienpreise erzielt, die dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Vor etwa 20 Jahren erließ das Zentralkomitee der Partei eine Resolution zur Immobiliensteuerreform, doch bis heute wurde diese Politik nicht umgesetzt.

„Daher müssen wir ein separates Steuerdekret für den Immobilienmarkt erarbeiten, um es stabil und langfristig umzusetzen. Demnach müssen verlassene Immobilien, Grundstücke, die oft verkauft werden oder viele Immobilien besitzen, hoch besteuert werden, sogar bis zu einem Betrag, der der Miete für die derzeit verfügbare Land- und Baufläche entspricht“, sagte der außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh.

Darüber hinaus sind Experten der Ansicht, dass rechtliche Probleme eine der Hauptursachen für die Stagnation des Immobilienmarktes sind. Die Sonderarbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung und Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt hat bereits eine Menge Arbeit erledigt (bei über 800 von 1.200 festgefahrenen Projekten konnten die Schwierigkeiten gelöst werden).

Insbesondere ab dem 1. August 2024, wenn die geänderten und ergänzten Gesetze offiziell in Kraft treten und viele neue Regelungen voraussichtlich bald rechtliche Hindernisse beseitigen werden, muss die Verwaltungsbehörde die Herausgabe von Untergesetzdokumenten und Umsetzungsanweisungen beschleunigen, um den Projektfortschritt zu beschleunigen und das Angebot auf dem Markt zu erhöhen. Gleichzeitig muss sie sich darauf konzentrieren, Sozialwohnungsprojekten und kostengünstigem Gewerbewohnungsbau Priorität einzuräumen, um den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht zu werden und die Wirksamkeit der Sozialversicherungspolitik sicherzustellen.

Das wichtigste Thema ist derzeit noch die Regulierungsrolle des Staates, der durch Mechanismen, Richtlinien, Managementinstrumente und Sanktionen Spekulationen eindämmen und verhindern und so den Immobilienmarkt langfristig wieder ins Gleichgewicht bringen soll.

Das kürzlich geänderte und ergänzte Rechtssystem ist in Kraft getreten, es ist jedoch weiterhin notwendig, Kommentare entgegenzunehmen, Erfahrungen zusammenzufassen und weiterhin offene Fragen zu klären. Um das Angebot zu erhöhen und die Verkaufspreise zu stabilisieren, ist es notwendig, die Frage der Genehmigung von Investitionsrichtlinien gründlich zu lösen und gleichzeitig Investoren die Nutzung von Grundstücken zu genehmigen.

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