Ist eine Zinssenkung die Lösung für den Immobilienmarkt?

In einem in SCMP veröffentlichten Artikel argumentiert Autor Nicholas Spiro, dass die beiden Volkswirtschaften Südkoreas und Australiens ein warnendes Beispiel für die Grenzen der Geldpolitik seien, wenn auch andere Faktoren die Aussichten für Wohnimmobilien beeinflussen.

Wohnhäuser im Sydneyer Vorort Meadowbank. Die australischen Immobilienpreise sind in den letzten Jahren rasant gestiegen, da die rekordniedrigen Zinsen die Nachfrage ankurbelten, trotz Warnungen, dass dieses Wachstum nicht nachhaltig sei. Foto: Bloomberg

Der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, überraschte die Finanzmärkte nicht, als er am 23. August auf der Jahrestagung der Kansas City Fed in Jackson Hole, Wyoming, seine mit Spannung erwartete Rede hielt. Seine Aussage, es sei „Zeit für eine Anpassung der Politik“, war jedoch der bislang deutlichste Hinweis der einflussreichsten Zentralbank der Welt auf eine bevorstehende Zinssenkung.

Während andere große Zentralbanken, darunter die Europäische Zentralbank, bereits mit Zinssenkungen begonnen haben, hat der Politikwechsel der Fed „starke Auswirkungen“ auf den Rest der Welt. Dies gilt insbesondere für Asien, wo die Spillover-Effekte aufgrund der engeren Handels- und Finanzbeziehungen mit den USA stärker ausgeprägt sind.

Es wird spekuliert, welche der führenden Volkswirtschaften Asiens neben China als erste die Kreditzinsen senken wird. Für den zinssensitiven Immobilienmarkt haben Änderungen der Geldpolitik einen starken Einfluss auf die Stimmung. Dies ist jedoch nicht der einzige Faktor, der die Wertentwicklung und die Aussichten von Wohnimmobilien beeinflusst. In einigen Volkswirtschaften ist noch nicht einmal klar, ob die Zinsen kurzfristig gesenkt werden können oder sollten.

In Südkorea beispielsweise hat die Erwartung einer baldigen Zinssenkung zu einer kräftigen Erholung der Immobilienpreise beigetragen. Die Wohnungspreise in Seoul sind von ihren Tiefstständen im Dezember 2022 in die Höhe geschossen, nachdem die Entscheidung der Bank of Korea (BOK), die Zinsen auf ein 14-Jahres-Hoch von 3,5 % anzuheben, einen verheerenden Abschwung ausgelöst hatte.

Obwohl Südkoreas Inflationsrate auf das Zwei-Prozent-Ziel zusteuert und die Binnennachfrage stark nachgelassen hat – Bedingungen, die eine Zinssenkung rechtfertigen –, gehört die Aufrechterhaltung der Finanzstabilität zum Mandat der Bank of Korea (BOK). Daher reagiert die Bank of Korea äußerst empfindlich auf die hohe Verschuldung südkoreanischer Haushalte, die Achillesferse der nordostasiatischen Wirtschaft.

Frühere Maßnahmen der Regierung zur Verhinderung einer ausgewachsenen Immobilienkrise führten zu einer stärkeren Erholung der Hypothekenkredite als erwartet, die im letzten Quartal im Jahresvergleich um fast 6 % stiegen. Nicht so stark wie der Boom 2020-21, aber schnell genug, damit die BOK bei ihrer politischen Sitzung im letzten Monat auf die Erholung der Immobilienwerte in Seoul als Grund für Vorsicht bei Zinssenkungen verweisen konnte.

Dies ist das erste Mal, dass die Preise im Raum Seoul explizit erwähnt werden. Es zeigt auch, wie das Risiko eines weiteren Immobilienbooms die Geldpolitik trotz niedriger Inflation und schwachen Wachstums einschränkt. Die Bank of Korea (BOK) befinde sich in einer schwierigen Lage, sagte Jeong-woo Park, Ökonom für Korea und Taiwan bei Nomura.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Verantwortung für die Regulierung des Immobilienmarktes bei der Regierung und nicht bei der Zentralbank liegt. Zwar wurden die Vorschriften für Hypothekendarlehen verschärft und es werden Anstrengungen unternommen, das Angebot zu erhöhen, doch die politischen Entscheidungsträger haben immer noch Mühe, zu verhindern, dass Booms und Krisen den Immobilienmarkt schädigen.

In Australien hingegen stehen Zinssenkungen nicht einmal zur Debatte. Anfang des Monats beließ die Reserve Bank of Australia (RBA) die Kreditkosten auf einem 12-Jahres-Hoch und diskutierte sogar die Möglichkeit weiterer Erhöhungen angesichts der weiter steigenden Inflation.

Obwohl die RBA ihre Geldpolitik nicht so aggressiv verschärft hat wie andere große Zentralbanken, fällt es ihr schwer, die Märkte davon zu überzeugen, dass sie sich dem Trend der geldpolitischen Lockerung in diesem Jahr widersetzen und die Zinsen längerfristig hoch halten wird. Anleiheinvestoren erwarten, dass die RBA im Dezember mit der Lockerung ihrer Geldpolitik beginnen wird.

Doch es ist nicht die Geldpolitik, die den Immobilienmarkt des Landes antreibt. Selbst nachdem die RBA im vergangenen Jahr die Zinsen erhöht hatte, stiegen die Immobilienpreise nach einem kurzen, aber starken Rückgang weiterhin unerwartet schnell. „Wenn es nur um die Zinsen ginge, wären wir jetzt in einer tiefen Rezession“, sagte Tim Lawless, Forschungsleiter für den asiatisch-pazifischen Raum bei CoreLogic.

Schwankungen von Angebot und Nachfrage wirken sich in Australien deutlich stärker auf die Immobilienwerte aus. Die durch die Covid-19-Pandemie verschärfte Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum hat langjährige politische Versäumnisse sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite deutlich gemacht.

In einem Beitrag an das People’s Committee on the Housing Crisis vom April stellte Saul Eslake von Corinna Economic Advisory fest, dass der Immobilienmarkt am stärksten betroffen sei. Seit Mitte der 1980er Jahre konzentrierten sich die Regierungen auf Bundes- und Landesebene darauf, die Nachfrage anzukurbeln, anstatt das Angebot zu erhöhen. Diese nachfrageorientierte Politik begünstigte letztlich Investoren gegenüber Erstkäufern, was teilweise auf Änderungen im Steuersystem zurückzuführen war.

Der starke Rückgang der Eigenheimquote hat die Nachfrage nach Mietwohnungen angeheizt und trägt dazu bei, dass diese angesichts der pandemiebedingten Nettoabwanderung immer weniger erschwinglich sind. Planungs- und Zonenbeschränkungen haben die Krise verschärft, da sie den Bau von mittelverdichtetem Wohnraum in begehrten Vororten in der Nähe der Innenstädte behindern.

Niedrigere Kreditkosten werden die Erschwinglichkeit nicht verbessern und das Problem möglicherweise sogar noch verschärfen. Andererseits würde eine umfassende Reform des australischen Planungssystems einen großen Beitrag zur Lösung der tieferen Ursachen der Wohnungskrise leisten.

Während die Anleger zunehmend auf sinkende Zinsen in den führenden Volkswirtschaften Asiens setzen, liefern Südkorea und Australien warnende Beispiele für die Grenzen der Geldpolitik, insbesondere im Hinblick auf den Immobilienmarkt.

* Nicholas Spiro ist Partner bei Lauressa Advisory, einem auf Makroökonomie und Immobilien spezialisierten Beratungsunternehmen mit Sitz in London. Er ist Experte für Industrie- und Schwellenländer und kommentiert regelmäßig makropolitische und finanzielle Entwicklungen.

Quelle: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html