Warten auf einen Aufschwung für den Immobilienmarkt

Drei Gesetzentwürfe – Land (geändert), Immobiliengeschäft (REM) und Wohnungswesen (geändert) – werden voraussichtlich in der laufenden sechsten Sitzung der 15. Nationalversammlung (NA) verabschiedet. Viele Meinungen gehen davon aus, dass dies in der kommenden Zeit ein wichtiger Impulsgeber für den Immobilienmarkt sein wird.

Barrieren abbauen und rechtliche Korridore schaffen

Mit dem Entwurf des geänderten Bodengesetzes hofft Rechtsanwalt Bui Dinh Ung (Anwaltskammer Hanoi), die sich überschneidenden und widersprüchlichen Probleme innerhalb der Bodenpolitik und -gesetze sowie zwischen der Bodenpolitik und -gesetze und anderen damit verbundenen Gesetzen zu lösen und dadurch eine wichtige Triebkraft für die sozioökonomische Entwicklung zu schaffen.

Rechtsanwalt Ung erklärte, dass es in der Praxis viele Streitigkeiten und Beschwerden im Zusammenhang mit Grundstückspreisen gebe, darunter auch über die Festlegung von Grundstückspreisen, die nicht die Rechte aller Parteien garantiere. Eines der Ziele der Änderung des Grundstücksgesetzes sei es, marktnahe Grundstückspreise festzulegen. Daher sieht der Gesetzesentwurf Methoden zur Grundstücksbewertung vor, darunter Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. „Wir hoffen, dass die Regelungen zur Grundstücksbewertung im Entwurf des (geänderten) Grundstücksgesetzes die in der Praxis auftretenden Probleme lösen werden“, so Rechtsanwalt Ung.

Vu Tien Loc, Abgeordneter der Nationalversammlung und Vorsitzender des Vietnam International Arbitration Center, teilte diese Ansicht und erklärte, dass eine der wichtigsten Neuerungen des überarbeiteten Bodengesetzentwurfs die Änderung der rechtlichen Instrumente zur Grundstücksbewertung sei. Bisher basierte die Grundstücksbewertung auf dem staatlichen Preisrahmen und wurde nach Verwaltungsgrundsätzen festgelegt. Der Entwurf sieht eine neue Option vor, den Bodenpreisrahmen nicht zu regulieren und stattdessen nach Preislisten zu entscheiden, um die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze zu gewährleisten.

„Wenn wir dafür sorgen, dass die Grundstückspreisliste nahe am Marktpreis liegt, können wir die derzeitigen Probleme bei der Festlegung der Grundstückspreise überwinden und die Interessen aller Beteiligten in Einklang bringen. Dies ist auch eine sehr wichtige Grundlage für Transaktionen zwischen Privatpersonen und Unternehmen, die auf dem staatlich festgelegten Referenzpreis gemäß den Vorschriften basieren“, sagte Herr Loc.

Der Immobilienmarkt dürfte florieren, wenn die drei Gesetzesentwürfe (Land (geändert), Wohnungsbau (geändert) und Immobilienwirtschaft (geändert)) verabschiedet werden. Foto: TAN THANH

Der Wirtschaftswissenschaftler Dr. Can Van Luc erklärte außerdem, dass das Rechtssystem eine große Hürde darstelle, da sich die Regelungen zu Grundstücken, Immobilien und Bauwesen in vielen Gesetzen, Verordnungen und verschiedenen Leitfäden überschneiden. Dieser Engpass sei erkannt und solle durch die drei oben genannten Gesetzesänderungen behoben werden. Herr Luc erklärte, dass es notwendig sei, die Regelungen zu überprüfen und zu ändern, um die Konsistenz zwischen den einschlägigen Gesetzen zu gewährleisten und Probleme bei der Ermittlung der Grundstückspreise sowie bei der Berechnung der Grundnutzungsgebühren und Pachtzinsen zu lösen.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), teilt diese Ansicht. Er sagte, dass die oben genannten Gesetzesentwürfe, insbesondere das geänderte Landgesetz, Überschneidungen in der Landverwaltung beseitigen und dadurch Ressourcen freisetzen, Investoren einen klaren und transparenten Rechtsrahmen bieten und zur Stabilisierung des Immobilienmarktes beitragen würden. „Wir hoffen, dass die neuen Vorschriften mit ihrer Einführung Immobilienprojekte wiederbeleben werden, die in Schwierigkeiten stecken oder aufgrund rechtlicher Probleme sogar inaktiv sind“, sagte Herr Dinh.

Bahnbrechender Mechanismus zur Mobilisierung maximaler Ressourcen

MSc. Nguyen Van Dinh, ein Immobilienrechtsexperte, erklärte, der von der Regierung der Nationalversammlung vorgelegte Entwurf des geänderten Bodengesetzes enthalte einen bahnbrechenden Mechanismus zur Mobilisierung maximaler Ressourcen für Investitionsprojekte. Ein besonders wichtiges Thema im Zusammenhang mit der Mobilisierung von Bodenressourcen sei in jüngster Zeit der Mechanismus zur Übertragung von Landnutzungsrechten für die Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnungsbauprojekte.

Laut Herrn Dinh folgten alle früheren Gesetzesentwürfe folgendem Schema: Investoren müssen das Nutzungsrecht an Wohngrundstücken und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken außer Wohngrundstücken besitzen oder übertragen bekommen, einmalig Landnutzungsgebühren oder Pacht gezahlt haben, um gewerbliche Wohnprojekte umsetzen zu können. Dieser Plan schränkt die Möglichkeiten der Landnutzung zur Umsetzung gewerblicher Wohnprojekte im Vergleich zum geltenden Gesetz ein. Das Gesetz Nr. 03/2022/QH15 schreibt vor, dass Investoren das Recht haben müssen, Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen. Dieses Schema wird als zu eng gefasst angesehen und führt zu einer Überlastung bei etwa 300 Wohnprojekten im ganzen Land (Investoren haben „Land angehäuft“, können es aber nicht umsetzen, weil es kein Wohngrundstück gibt).

Im Bericht Nr. 598/BC-CP vom 23. Oktober an die Nationalversammlung zu einer Reihe von Inhalten des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) schlug die Regierung eine bahnbrechende Änderung des Entwurfs vor: die vollständige Abschaffung der Anforderungen an die Art des Grundstücks, das Investoren besitzen oder übertragen bekommen müssen, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.

Konkret schlägt die Regierung vor, die Bestimmungen in Absatz 4, Artikel 123; Absatz 1, Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs abzuschaffen (bisher war eine Änderung des Landnutzungszwecks zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte nur in Fällen zulässig, in denen Wohngrundstücke und nicht landwirtschaftliche Grundstücke mit Ausnahme von Wohngrundstücken übertragen wurden oder werden, für die Landnutzungsgebühren oder Grundmieten auf einmal bezahlt wurden).

Laut Herrn Dinh heißt es im Regierungsbericht auch, dass Vereinbarungen zur Übertragung von Landnutzungsrechten für die Stadtentwicklung hauptsächlich in neu erschlossenen Gebieten vorkommen, in denen es oft kein Wohnbauland gibt, während die Politik des Staates auf die Förderung der Urbanisierung und Stadtverschönerung ausgerichtet ist.

„Ich bin mit dieser Änderung einverstanden, da sie unmittelbar dazu beitragen kann, landesweit rund 300 Wohnungsbauprojekte freizugeben. Langfristig wird dadurch ein Mechanismus der gleichberechtigten Vereinbarung zwischen Unternehmen und Bürgern bei der freiwilligen Landumwandlung gefördert, wodurch eine Zwangsenteignung vermieden wird. Wichtig ist, dass bei der Änderung der Landnutzung durch Investoren die Bodenbewertung marktkonform erfolgen muss, damit Unternehmen ihren finanziellen Verpflichtungen vollständig nachkommen und die Unterschiede bei den Bodenmieten harmonisch geregelt werden können“, sagte Experte Dinh.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc), kam zu dem Schluss, dass der (geänderte) Gesetzesentwurf zum Immobiliengeschäft viele Inhalte erhalten, erläutert und angepasst habe und zudem die wichtigsten Richtlinien der Partei und des Staates vollständig institutionalisiert habe.

Insbesondere geht es darum, die Mechanismen und Richtlinien für die Entwicklung und strikte Verwaltung des Immobilienmarktes und des Marktes für Landnutzungsrechte zu perfektionieren, den Immobilienmarkt auf der Grundlage der Umsetzung von Landnutzungsplanungen und -plänen umzustrukturieren, Programme und Pläne für die Wohnungsentwicklung einzuführen, um eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes sicherzustellen und die Grundstücksspekulation zu überwinden.

Rechtsanwalt NGUYEN TAN PHONG , ständiges Mitglied der Vietnam Real Estate Brokers Association:

Herr NGUYEN TAN PHONG

Die Strafverfolgung muss genau überwacht werden.

Wenn die drei Gesetze – Wohnungswesen (geändert), Grundstücksrecht (geändert) und Immobilienwirtschaft (geändert) – verabschiedet werden, werden sie Konflikte und Unzulänglichkeiten im Immobiliengeschäft, bei der Immobilienverwaltung und -nutzung lösen.

Insbesondere das geänderte Bodengesetz und das geänderte Wohnungsgesetz werden eine wichtige Rechtsgrundlage für die Förderung des Wohnungsbaus und die Verbesserung der Wohnsituation der Menschen schaffen. Dies ist auch ein wichtiger Faktor für die Förderung der sozioökonomischen Entwicklung.

Wenn das Gesetz über das Immobiliengeschäft verabschiedet wird, wird es die Situation spontaner Immobilieninvestitionen überwinden, die wie in den letzten Jahren zu einem Ungleichgewicht und einer Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt geführt haben. Dadurch wird sichergestellt, dass sich der Immobilienmarkt stabil, gesund und effektiv entwickelt.

Ich bin jedoch der Meinung, dass staatliche Stellen, soziale Organisationen und relevante Parteien die Umsetzung dieser Gesetze eng koordinieren, überwachen und kontrollieren müssen. Darüber hinaus sollten geeignete Maßnahmen und Unterstützungsmechanismen eingeführt werden, um die Schwierigkeiten zu bewältigen, die durch die negativen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Immobilienmarkt entstehen.

TRAN KHANH QUANG, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company:

Der Markt wartet auf ein positives Signal

Die Verabschiedung der drei Gesetze – Wohnungsbau (geändert), Grundstücksrecht (geändert) und Immobilienrecht (geändert) – wird sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirken. Die verbleibenden Punkte werden geregelt, wodurch Mechanismen und Transaktionen im Zusammenhang mit Grundstücks- und Immobiliengeschäften erleichtert und insbesondere günstige Bedingungen für den Wohnungsbau geschaffen werden. Darüber hinaus wird der Immobilienmarkt besser kontrolliert und entwickelt sich gesünder und nachhaltiger. Wichtiger noch: Der Antrags- und Bewilligungsmechanismus für Unternehmen und Privatpersonen wird abgeschafft.

Man kann sagen, dass mit der Verabschiedung dieser drei Gesetze 60 bis 70 Prozent der alten Schwierigkeiten, die den Immobilienmarkt schon lange plagen, schrittweise gelöst werden können. Typischerweise werden dadurch Schwierigkeiten bei Projekten gelöst, die aufgrund von Verfahren, der Berechnung von Landnutzungsgebühren oder Aktivitäten im Zusammenhang mit der Projektlizenzierung für Investoren noch nicht abgeschlossen sind.

Son Nhung aufgezeichnet

Quelle: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm