Warten auf einen Aufschwung für den Immobilienmarkt

Drei Gesetzentwürfe – Land (geändert), Immobiliengeschäft (geändert) und Wohnungswesen (geändert) – werden voraussichtlich in der laufenden sechsten Sitzung der 15. Nationalversammlung (NA) verabschiedet. Viele Meinungen gehen davon aus, dass dies in der kommenden Zeit ein wichtiger Impulsgeber für den Immobilienmarkt sein wird.

Barrieren abbauen, rechtliche Korridore schaffen

Mit dem Entwurf des geänderten Bodengesetzes hofft Rechtsanwalt Bui Dinh Ung (Anwaltskammer Hanoi), die sich überschneidenden und widersprüchlichen Probleme innerhalb der Bodenpolitik und -gesetze sowie zwischen der Bodenpolitik und -gesetze und anderen damit verbundenen Gesetzen zu lösen und dadurch eine wichtige Triebkraft für die sozioökonomische Entwicklung zu schaffen.

Rechtsanwalt Ung erklärte, dass es in der Praxis viele Streitigkeiten und Beschwerden im Zusammenhang mit Grundstückspreisen gebe, darunter auch bei der Festlegung von Grundstückspreisen, bei denen nicht die Rechte aller Parteien gewährleistet seien. Eines der Ziele der Änderung des Grundstücksgesetzes sei es, marktnahe Grundstückspreise festzulegen. Daher sieht der Gesetzesentwurf Methoden zur Grundstücksbewertung vor, darunter Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. „Wir hoffen, dass die Regelungen zur Grundstücksbewertung im Entwurf des (geänderten) Grundstücksgesetzes die in der Praxis auftretenden Probleme lösen werden“, sagte Rechtsanwalt Ung.

Vu Tien Loc, Abgeordneter der Nationalversammlung und Vorsitzender des Vietnam International Arbitration Center, teilte diese Ansicht und erklärte, dass einer der wichtigsten neuen Punkte des geänderten Bodengesetzentwurfs die Änderung der rechtlichen Instrumente zur Grundstücksbewertung sei. Zuvor basierte die Grundstücksbewertung auf dem staatlichen Preisrahmen und wurde nach Verwaltungsgrundsätzen festgelegt. Der Entwurf sieht eine neue Option vor, den Bodenpreisrahmen nicht zu regulieren und stattdessen nach Preislisten zu entscheiden, um die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze zu gewährleisten.

„Wenn wir dafür sorgen, dass die Grundstückspreisliste nahe am Marktpreis festgelegt wird, können wir die derzeitigen Probleme bei der Festlegung von Grundstückspreisen überwinden und die Interessen aller Beteiligten in Einklang bringen. Dies ist auch eine sehr wichtige Grundlage für Transaktionen zwischen Privatpersonen und Unternehmen, die auf dem staatlich festgelegten Referenzpreis gemäß den Vorschriften basieren“, kommentierte Herr Loc.

Der Immobilienmarkt dürfte florieren, wenn die drei Gesetzesentwürfe (Land (geändert), Wohnungsbau (geändert) und Immobilienwirtschaft (geändert)) verabschiedet werden. Foto: TAN THANH

Der Wirtschaftswissenschaftler Dr. Can Van Luc erklärte zudem, dass der rechtliche Rahmen ein großes Hindernis darstelle, da sich die Regelungen zu Grundstücken, Immobilien und Bauwesen in vielen verschiedenen Gesetzen, Verordnungen und Leitfäden überschneiden. Dieser Engpass sei erkannt und solle durch die drei oben genannten Gesetzesänderungen behoben werden. Herr Luc erklärte, dass es notwendig sei, die Regelungen zu überprüfen und zu ändern, um die Konsistenz zwischen den einschlägigen Gesetzen zu gewährleisten, Fragen zur Bestimmung der Grundstückspreise zu klären und den Zeitrahmen für die Berechnung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen zu verkürzen.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), teilte diese Ansicht. Er sagte, dass die oben genannten Gesetzesentwürfe, insbesondere das geänderte Landgesetz, Überschneidungen in der Landverwaltung beseitigen und dadurch Ressourcen freisetzen, Investoren einen klaren und transparenten Rechtsrahmen bieten und zur Stabilisierung des Immobilienmarktes beitragen würden. „Wir hoffen, dass die neuen Vorschriften mit ihrer Einführung Immobilienprojekte wiederbeleben werden, die in Schwierigkeiten stecken oder aufgrund rechtlicher Probleme sogar inaktiv sind“, sagte Herr Dinh.

Bahnbrechender Mechanismus zur Mobilisierung maximaler Ressourcen

MSc. Nguyen Van Dinh, ein Immobilienrechtsexperte, erklärte, der von der Regierung der Nationalversammlung vorgelegte Entwurf des geänderten Bodengesetzes enthalte einen bahnbrechenden Mechanismus zur Mobilisierung maximaler Ressourcen für Investitionsprojekte. Ein besonders wichtiges Thema im Zusammenhang mit der Mobilisierung von Landressourcen sei in jüngster Zeit der Mechanismus zur Übertragung von Landnutzungsrechten für die Umsetzung von städtischen und gewerblichen Wohnungsbauprojekten.

Laut Herrn Dinh folgten alle früheren Gesetzesentwürfe folgendem Schema: Investoren müssen das Nutzungsrecht an Wohngrundstücken und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken außer Wohngrundstücken besitzen oder übertragen bekommen, einmalig Landnutzungsgebühren oder Pacht gezahlt haben, um gewerbliche Wohnprojekte umsetzen zu können. Dieser Plan schränkt die Möglichkeiten der Landnutzung zur Umsetzung gewerblicher Wohnprojekte im Vergleich zum geltenden Gesetz ein. Das Gesetz Nr. 03/2022/QH15 schreibt vor, dass Investoren das Recht haben müssen, Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen. Dieses Schema wird als zu eng gefasst angesehen und führt zu einer Überlastung bei etwa 300 Wohnprojekten im ganzen Land (Investoren haben „Land angehäuft“, können es aber nicht umsetzen, weil es kein Wohngrundstück gibt).

Im Bericht Nr. 598/BC-CP vom 23. Oktober an die Nationalversammlung zu einigen Inhalten des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) schlug die Regierung eine bahnbrechende Überarbeitung des Entwurfs vor: die vollständige Abschaffung der Anforderungen an die Art des Grundstücks, das Investoren besitzen oder übertragen bekommen müssen, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.

Konkret schlägt die Regierung vor, die Bestimmungen in Absatz 4, Artikel 123; Absatz 1, Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs abzuschaffen (zuvor war festgelegt, dass eine Änderung des Landnutzungszwecks zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte nur in Fällen erfolgen kann, in denen eine Übertragung von Wohngrundstücken und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken mit Ausnahme von Wohngrundstücken vorliegt oder stattgefunden hat, für die Landnutzungsgebühren oder Grundmieten auf einmal gezahlt wurden).

Laut Herrn Dinh heißt es im Regierungsbericht auch, dass Vereinbarungen zur Übertragung von Landnutzungsrechten für die Stadtentwicklung hauptsächlich in neu erschlossenen Gebieten vorkommen, in denen es oft kein Wohnbauland gibt, während die Politik des Staates auf die Förderung der Urbanisierung und Stadtverschönerung abzielt.

„Ich bin mit dieser Änderung einverstanden, da sie unmittelbar dazu beitragen kann, landesweit rund 300 Wohnungsbauprojekte freizugeben. Langfristig wird dadurch ein Mechanismus der gleichberechtigten Vereinbarung zwischen Unternehmen und Bürgern bei der freiwilligen Landumwandlung gefördert, wodurch eine Zwangsenteignung vermieden wird. Wichtig ist, dass bei der Änderung der Landnutzung durch Investoren die Bodenbewertung marktkonform erfolgen muss, damit Unternehmen ihren finanziellen Verpflichtungen vollständig nachkommen können, und dass Unterschiede bei den Bodenmieten harmonisch geregelt werden“, sagte Experte Dinh.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc), kam zu dem Schluss, dass der (geänderte) Gesetzesentwurf zum Immobiliengeschäft viele Inhalte erhalten, erläutert und überarbeitet habe und zudem die wichtigsten Richtlinien der Partei und des Staates weitgehend institutionalisiert habe.

Insbesondere geht es um die Vervollkommnung der Mechanismen und Richtlinien für die Entwicklung und strikte Verwaltung des Immobilienmarktes und des Marktes für Landnutzungsrechte, die Umstrukturierung des Immobilienmarktes auf der Grundlage der Umsetzung von Landnutzungsplanungen und -plänen sowie um Programme und Pläne zur Wohnungsentwicklung, um eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes sicherzustellen und die Grundstücksspekulation zu überwinden.

Rechtsanwalt NGUYEN TAN PHONG , ständiges Mitglied der Vietnam Real Estate Brokers Association:

Herr NGUYEN TAN PHONG

Die Strafverfolgung muss genau überwacht werden.

Wenn die drei Gesetze – Wohnungswesen (geändert), Grundstücksrecht (geändert) und Immobilienwirtschaft (geändert) – verabschiedet werden, werden sie Konflikte und Unzulänglichkeiten im Immobiliengeschäft, bei der Immobilienverwaltung und -nutzung lösen.

Insbesondere das geänderte Bodengesetz und das geänderte Wohnungsgesetz werden eine wichtige Rechtsgrundlage für die Förderung des Wohnungsbaus und die Verbesserung der Wohnsituation der Menschen schaffen. Dies ist auch ein wichtiger Faktor für die Förderung der sozioökonomischen Entwicklung.

Wenn das Gesetz über das Immobiliengeschäft verabschiedet wird, wird es die Situation spontaner Immobilieninvestitionen überwinden, die wie in den letzten Jahren zu einem Ungleichgewicht und einer Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt geführt haben. Dadurch wird sichergestellt, dass sich der Immobilienmarkt stabil, gesund und effektiv entwickelt.

Ich bin jedoch der Meinung, dass staatliche Stellen, soziale Organisationen und relevante Parteien die Umsetzung dieser Gesetze eng koordinieren, überwachen und kontrollieren müssen. Darüber hinaus sollten geeignete Maßnahmen und Unterstützungsmechanismen eingeführt werden, um die Schwierigkeiten zu bewältigen, die durch die negativen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Immobilienmarkt entstehen.

TRAN KHANH QUANG, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company:

Markt wartet auf positives Signal

Die Verabschiedung der drei Gesetze – Wohnungsbau (geändert), Grundstücksrecht (geändert) und Immobilienrecht (geändert) – wird sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirken. Die verbleibenden Punkte werden geregelt, wodurch Mechanismen und Transaktionen im Zusammenhang mit Grundstücks- und Immobiliengeschäften erleichtert und insbesondere günstige Bedingungen für den Wohnungsbau geschaffen werden. Darüber hinaus wird der Immobilienmarkt besser kontrolliert und entwickelt sich gesünder und nachhaltiger. Wichtiger noch: Der Antrags- und Bewilligungsmechanismus für Unternehmen und Privatpersonen wird abgeschafft.

Man kann sagen, dass mit der Verabschiedung dieser drei Gesetze 60 bis 70 Prozent der alten Schwierigkeiten, die den Immobilienmarkt schon lange plagen, schrittweise gelöst werden. Typischerweise werden dadurch Schwierigkeiten bei Projekten gelöst, die sich noch im Bau befinden und auf Verfahren, die Berechnung von Landnutzungsgebühren oder Aktivitäten im Zusammenhang mit der Projektlizenzierung für Investoren zurückzuführen sind.

Son Nhung schrieb

Quelle: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm