Welches Immobiliensegment wird am Jahresende Cashflow anziehen?

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Wohnungen weiterhin Marktführer

Experten zufolge werden Wohnungen, vor allem Luxuswohnungen, auch weiterhin den Markt dominieren. Das Angebot an neuen Wohnungen wird aus den Vororten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kommen.

Insbesondere der Wohnungsmarkt in Hanoi verzeichnete 22 Quartale in Folge Preissteigerungen, besonders „heiß“ war es von Ende 2023 bis zum Ende des dritten Quartals dieses Jahres.

Der Marktbericht von Savills für das dritte Quartal 2024 zeigt, dass die Wohnungspreise in Hanoi weiterhin stark steigen. Die Primärpreise erreichten 69 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Preis liegt über dem Durchschnittspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Cushman & Wakefield prognostiziert, dass die Preise für Erstwohnungen aufgrund des knappen Angebots weiter steigen werden. Dieser Preisanstieg ist auch auf das Angebot im mittleren und oberen Preissegment zurückzuführen, das 98 % des neuen Angebots ausmacht, während bezahlbare Wohnungen weiterhin knapp sind.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, prognostiziert, dass die Wohnungspreise weiter steigen werden, da es kurzfristig keine großen Veränderungen beim Wohnungsangebot geben wird.

„ Die Wohnungspreise in Hanoi schwanken derzeit zwischen 50 und 100 Millionen VND/m2, Wohnungen unter 30 Millionen VND/m2 sind praktisch nicht verfügbar. Dieser Preisanstieg wird sich in den letzten Monaten des Jahres fortsetzen “, sagte Herr Chung.

Die meisten Experten gehen davon aus, dass die Wohnungspreise in naher Zukunft kaum sinken werden, sodass dieses Segment weiterhin Cashflow für Investoren anzieht.

Welches Immobiliensegment wird am Jahresende Cashflow anziehen? (Foto: Minh Duc).

In den Vororten von Hanoi wird die Temperatur steigen

Die letzten Monate des Jahres 2024 sind auch die Zeit, in der der Grundstücksmarkt in den Vororten von Hanoi „aufheizt“. In einigen Gemeinden in den Bezirken Dan Phuong, Hoai Duc, Me Linh, Dong Anh … liegt der Verkaufspreis vieler Grundstücke typischerweise bei 120-160 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 20-30 % gegenüber dem Verkaufspreis zu Jahresbeginn entspricht. Der Grund für die Rückkehr der Grundstückspreise auf den „Thron“ liegt in der Infrastruktur und den großen Immobilienprojekten, die in diesen Bezirken gebaut werden und kurz vor der Fertigstellung stehen.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, erklärt: „ Grundstücke stehen immer im Mittelpunkt der Investitionen, wenn der Immobilienmarkt floriert, insbesondere in Gebieten mit Potenzial für wirtschaftliche Entwicklung und bequemer Verkehrsinfrastruktur.“

In den letzten zwei Jahren erlebte dieses Segment jedoch eine Phase der Stagnation, in der Transaktionen und Interesse nachließen. Mit Beginn des Jahres 2024 hat sich dieses Segment verbessert. In jüngster Zeit ist die Attraktivität von Grundstücken aufgrund der Hitze der Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi allmählich zurückgekehrt .

Auch die vom Bauministerium kürzlich erhobenen Verkaufspreise einiger Villen- und Reihenhausprojekte in Hanoi zeigen im Vergleich zum Vorquartal eine Tendenz zum weiteren Anstieg. Die meisten der im dritten Quartal 2024 neu eröffneten Projekte befinden sich in günstigen Lagen, in Gebieten mit starken Infrastrukturinvestitionen, sodass die Angebotspreise relativ hoch sind.

Einige Projekte in Gebieten wie Dong Anh und Long Bien (Hanoi) weisen aufgrund der Infrastrukturentwicklung und der Produkte neuer Projekte, die nach und nach abgeschlossen werden, höhere sekundäre Preissteigerungen (ca. 5 %) auf.

Nicht nur in Hanois Bezirken, sondern auch in vielen benachbarten Provinzen wird der Grundstücksmarkt allmählich attraktiver. Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analysierte, dass die Investitionsnachfrage trotz steigender Immobilienpreise in Hanoi in naher Zukunft nicht stark ansteigen wird. Derzeit haben Kunden mit 5 bis 10 Milliarden VND kaum Möglichkeiten, in den Hanoi-Markt zu investieren.

Seiner Beobachtung zufolge geht der Cashflow ab Mai dahin, in die Vorstadtprovinzen von Hanoi zu „fließen“, beispielsweise: Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong … Was den Provinzmarkt betrifft, glaubt Herr Chung, dass sich der Grundstücksmarkt erholen wird, da dies immer noch dem allgemeinen Geschmack der Investoren entspricht.

„ Die Verlagerung von Investitionen in Vorstädte in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 ist aufgrund von Faktoren wie Preisen, gesetzlichen Regelungen und Infrastrukturentwicklung ein unvermeidlicher Trend. Vorstädte haben dank synchroner Planung und Infrastrukturentwicklung das Potenzial für eine nachhaltigere Entwicklung. Dies trägt nicht nur zur Steigerung des Immobilienwerts bei, sondern verbessert auch die Lebensqualität der Bewohner“, erklärte Herr Chung.

Industrieimmobilien sind ein Lichtblick

Laut dem Dat Xanh Real Estate Research Institute verzeichnete der Markt für Industrieimmobilien im dritten Quartal 2024 viele positive Signale. Im Norden erreichte die Auslastung der Industrieparks 83 %, im Süden 92 %. Insbesondere der Trend zu Fusionen und Übernahmen (M&A) und die Verlagerung von Kapitalflüssen von Wohnimmobilien zu Industrieimmobilien nahmen stark zu. Es sind einige prominente Projekte zum Erwerb von Fabriken und industrieller Infrastruktur mit Investitionskapital in Höhe von mehreren hundert Millionen US-Dollar entstanden.

Es wird erwartet, dass der Markt für Industrieimmobilien in den wichtigsten Wirtschaftsregionen des Nordens und Südens auch im letzten Quartal des Jahres ein Lichtblick bleibt, der Investitionen anzieht.

Herr Le Dinh Chung teilte diese Ansicht und sagte, dass sich der vietnamesische Immobilienmarkt allmählich erhole, jedes Segment jedoch noch mit eigenen Herausforderungen konfrontiert sei. Der Industrieimmobilienmarkt bleibe weiterhin in Hochform, da dort eine große Zahl neuer Projekte umgesetzt werde und die ausländischen Direktinvestitionen immer stärker würden.

Die Auslastung der in Betrieb befindlichen Industrieparks ist weiterhin stetig gestiegen und liegt nun bei etwa 75 Prozent. In den wichtigsten nördlichen Provinzen liegt sie bei 82 Prozent und in den wichtigsten südlichen Provinzen bei 92 Prozent.

Allerdings lässt sich die Auslastung in etablierten Industrieparks aufgrund des „Wartens“ zwischen Angebot und Nachfrage noch immer nur schwer steigern: Investoren in Industrieparks investieren erst dann in Infrastruktur, wenn sie „geschlossene“ Kunden haben, während Investoren nur in Projekte investieren wollen, die bereits über Infrastruktur verfügen.

Die große Herausforderung in diesem Segment besteht auch darin, dass Industrieparks „grün“ gestaltet werden müssen, um den immer höheren Ansprüchen der Investoren gerecht zu werden und mit der nachhaltigen Entwicklungsorientierung des Landes im Einklang zu stehen.

Chau Anh

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Quelle