Verdreifachung in 10 Jahren
In den letzten zehn Jahren hat der vietnamesische Immobilienmarkt beispiellose Preissteigerungen erlebt, wodurch der Traum vom Eigenheim für viele Menschen immer weiter in die Ferne rückt. Von über 20 Millionen VND/m² im Jahr 2014 haben sich die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt inzwischen mehr als verdreifacht und liegen nun bei über 70 bis 80 Millionen VND/m² (laut Berichten von Savills und CBRE). Im Einzelnen:
2014 galt als Beginn eines neuen Wachstumszyklus. In Hanoi lagen die Preise für Wohnungen der mittleren Preisklasse bei rund 22 Millionen VND/m², in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 25 Millionen VND/m². Ab 2015 strömte in- und ausländisches Investitionskapital in den Markt, und eine Reihe angekündigter Infrastrukturprojekte ließen die Preise in Hanoi auf 24 Millionen VND/m² und in Ho-Chi-Minh-Stadt auf 27 Millionen VND/m² steigen.
Im Zeitraum 2016/2017 erholte sich der Markt deutlich. Die Wohnungspreise in Hanoi stiegen auf 26 und dann auf 28 Millionen VND/m², während sie in Ho-Chi-Minh-Stadt von 30 auf 33 Millionen VND/m² stiegen. In dieser Zeit starteten auch viele Großinvestoren neue Projekte mit transparentem Rechtsstatus und schufen so Vertrauen bei den Käufern.
Im Jahr 2018 wurde mit dem Fortschritt vieler großer Infrastrukturprojekte das Preisniveau festgelegt: Hanoi 32 Millionen, Ho-Chi-Minh-Stadt 38 Millionen VND/m². Bis 2019 trieb die Aufregung im mittleren und oberen Segment den Preis in Hanoi auf 36 Millionen, in Ho-Chi-Minh-Stadt auf etwa 42 Millionen VND/m².
Im Jahr 2020 führte die COVID-19-Pandemie zu einem Rückgang der Transaktionen, die Preise sanken jedoch nicht, sondern stiegen sogar leicht an. Hanoi verzeichnete rund 40 Millionen VND/m², Ho-Chi-Minh-Stadt fast 48 Millionen VND/m². Dies spiegelt ein knappes Angebot wider, während die Nachfrage nach Immobilien und Investitionen anhält.
Von 2021 bis 2022 stiegen die Preise stark an. In Hanoi stiegen sie in nur zwei Jahren von 46 Mio. VND/m² auf 54 Mio. VND/m², in Ho-Chi-Minh-Stadt von 55 auf 63 Mio. VND/m². Der Grund dafür liegt im zunehmend begrenzten Angebot aufgrund verschärfter Vorschriften, während die Nachfrage steigt. Savills kommentierte, dass der Markt in diesem Zeitraum ein Paradoxon aufwies: Die Liquidität nahm ab, die Preise stiegen jedoch weiter.
Im Jahr 2023 werden Kreditkontrollrichtlinien und hohe Zinssätze das Transaktionsvolumen bremsen, die Preise werden jedoch weiterhin steigen. In Hanoi werden sie etwa 62 Millionen VND/m² erreichen, in Ho-Chi-Minh-Stadt 70 Millionen VND/m², wobei sich der Preis hauptsächlich auf Projekte mit guten Standorten und vollständigen Rechtsdokumenten konzentriert.
Bis Ende 2024 wird die Zahl in Hanoi 72 Millionen VND/m² und in Ho-Chi-Minh-Stadt 80 Millionen VND/m² erreichen. Und bis Mitte dieses Jahres – 2025 – haben die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt einen Rekordwert von 90 Millionen VND/m² erreicht (laut HoREA).
So haben sich die Wohnungspreise in den beiden Großstädten innerhalb von zehn Jahren mehr als verdreifacht, was den Markt für die Mehrheit der Bevölkerung zunehmend unerschwinglich macht.
Der Traum vom Sesshaftwerden rückt immer weiter in die Ferne
Laut CBRE ist die Zahl der neu lizenzierten Wohnungsbauprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt nach 2020 im Vergleich zum Zeitraum 2016–2019 um mehr als 70 % zurückgegangen. „Das Angebot ist stark zurückgegangen, während die reale Nachfrage in den Großstädten überhaupt nicht gesunken ist. Deshalb sind die Immobilienpreise nur gestiegen.“ Frau Duong Thuy Dung – Senior Director von CBRE Vietnam – analysierte.
Ein weiterer Grund sind die Kapitalkosten. Ab 2022 werden die Bankzinsen steigen und die Anleihenpreise sinken, was viele Investoren dazu zwingt, ihre Verkaufspreise zu erhöhen, um die Kapitalbeschaffungskosten zu decken. Bei Zinssätzen von 12–13 % pro Jahr ist der finanzielle Druck auf Immobilienunternehmen enorm, und diese Belastung wird sich letztendlich auf die Verkaufspreise übertragen.
Darüber hinaus sorgen steigende Grundstücks- und Baustoffpreise für Druck. Laut dem Statistischen Bundesamt stieg der Baustoffpreisindex im Zeitraum 2014 bis 2023 um fast 50 %. Savills geht davon aus, dass die Wohnungspreise bei steigenden Baukosten nicht sinken werden.
Ein weiterer wichtiger Treiber ist die Verkehrsinfrastruktur. Die Metrolinie 1 in Ho-Chi-Minh-Stadt, die Ringstraße 3 oder der Ausbau der Hanoi- Lao-Cai- Schnellstraße haben die Immobilienpreise entlang der Strecke innerhalb weniger Jahre um das Eineinhalbfache steigen lassen. „Wo die Infrastruktur hinkommt, folgen die Grundstückspreise.“ Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte einmal:
Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise kurzfristig kaum sinken werden. Angesichts des knappen Angebots, insbesondere im erschwinglichen Segment, könnten die Preise in den nächsten drei bis fünf Jahren um 5 bis 7 Prozent pro Jahr steigen, insbesondere in den Vororten, wo die Infrastruktur boomt.
Während sich die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten zehn Jahren mehr als verdreifacht haben, stiegen die Einkommen der Arbeiter nur um durchschnittlich 6 bis 7 Prozent pro Jahr. Dadurch hat sich die Kluft vergrößert. Laut Weltbank lag das Pro-Kopf-Einkommen Vietnams im Jahr 2014 bei etwa 2.000 Dollar und wird sich bis 2024 auf 4.300 Dollar erhöhen – also verdoppeln. Die Wohnungspreise haben sich im gleichen Zeitraum jedoch verdreifacht, in manchen Segmenten sogar vervierfacht.
Das von der Regierung geförderte Programm „1 Million Sozialwohnungen“ soll einen Gegenpol schaffen, doch die Fortschritte sind schleppend. Wenn das Angebotsproblem, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment, nicht gelöst wird, werden die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in den nächsten fünf bis zehn Jahren weiter steigen und den Traum vom Leben in der Stadt für viele junge Menschen immer unerreichbarer machen.
Quelle: https://baolangson.vn/gia-can-ho-tang-the-nao-trong-10-nam-qua-5058847.html
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