Immobilienpreise übersteigen Einkommen bei weitem: Lösungsvorschläge zur Regulierung des Marktes

Angesichts der Tatsache, dass die Immobilienpreise in Großstädten immer weiter steigen und die Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung weit übersteigen, arbeitet die Regierung derzeit mit Hochdruck an einer Resolution zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise. Dies gilt als zeitgemäße Lösung, um den Markt im Einklang mit den Zielen der sozialen Sicherheit und der makroökonomischen Stabilität in eine stabile und gesunde Entwicklung zu bringen.

Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Die Immobilienpreise übersteigen die Einkommen der Menschen bei weitem

Laut einer Umfrage des Vietnam Real Estate Research Institute (VIRES) vom September 2025 liegt der Durchschnittspreis für Erstwohnungen in Hanoi bei 92,9 Millionen VND/m². In Ho-Chi-Minh-Stadt liegt dieser Wert sogar noch höher, nämlich bei 135,3 Millionen VND/m². Dieser Preis unterscheidet sich stark vom heutigen Durchschnittseinkommen vietnamesischer Arbeitnehmer, das lediglich zwischen 8 und 10 Millionen VND/Monat schwankt.

Die große Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen lässt den Traum vom Eigenheim für die Mehrheit der Bevölkerung, insbesondere für die Bevölkerung mit niedrigem und mittlerem Einkommen, immer weiter in die Ferne rücken. Vor diesem Hintergrund gilt der Resolutionsentwurf der Regierung zur Kontrolle der Immobilienpreise als wichtiger politischer Schritt, der die Entschlossenheit zur Neuausrichtung des Marktes und zum Schutz des Rechts der Menschen auf Zugang zu Wohnraum unterstreicht.

Analysen des Bauministeriums zeigen, dass die Immobilienpreise in Großstädten in den letzten Jahren ungewöhnlich stark gestiegen sind und nicht dem tatsächlichen Gesetz von Angebot und Nachfrage entsprechen. Gründe hierfür sind unter anderem Spekulation, Preisinflation und mangelnde Transparenz bei Planungsinformationen, die vielerorts zu einem „virtuellen Fieber“ geführt haben. Diese Situation verzerrt nicht nur den Markt, sondern wirkt sich auch negativ auf die Sozialpsychologie aus.

Auch die Struktur der Immobilienprodukte ist stark unausgewogen: Der Großteil des Angebots konzentriert sich auf das mittlere und gehobene Segment. Gleichzeitig herrscht im Bereich Sozialwohnungen, bezahlbarer Wohnraum und Mietwohnungen weiterhin ein erheblicher Mangel. Dies führt dazu, dass die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum – die einen großen Teil der Gesellschaft ausmacht – nicht ausreichend gedeckt werden kann.

Derzeit sind Marktregulierungsinstrumente wie Steuern, Kredite, Planung oder Grundstückspreise nicht aufeinander abgestimmt und ineffektiv. Das Fehlen standardisierter Indikatoren und zuverlässiger Datensysteme erschwert es den Verwaltungsbehörden, rechtzeitig einzugreifen. Gleichzeitig haben die Menschen, insbesondere die junge Generation und städtische Arbeitnehmer, zunehmend Schwierigkeiten, geeigneten Wohnraum zu finden.

Laut Bui Van Doanh, Direktor des Vietnam Real Estate Research Institute, ist die frühzeitige Einführung von Mechanismen und Maßnahmen zur Kontrolle der Immobilienpreise durch die Regierung dringend erforderlich und muss zeitnah und drastisch umgesetzt werden. Denn es geht um ein Problem der sozialen Sicherheit. Die vietnamesische Verfassung bekräftigt, dass Wohnen ein Grundbedürfnis der Bevölkerung ist. Beim aktuellen Preisniveau hat jedoch selbst die Mittelschicht Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden. Dies wirkt sich negativ auf die Lebensqualität, die Arbeitsproduktivität und die gesellschaftliche Entwicklung aus.

„Viele junge Menschen trauen sich heute nicht, zu heiraten oder Kinder zu bekommen, weil sie keinen festen Wohnsitz haben. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, wird er die Bevölkerungsstruktur und die Humanressourcen des Landes beeinträchtigen“, warnte Herr Doanh.

Aus Marktsicht werden die Immobilienpreise in manchen Gebieten auf ein unangemessen hohes Niveau getrieben, das ihren realen Wert weit übersteigt. Dies führt zu Marktverzerrungen, mangelndem Vertrauen und Illiquidität. Bei illiquiden Immobilien stagniert der Cashflow, Unternehmen können ihre Schulden nicht zurückzahlen, was zu Risiken für das Bankensystem und die Wirtschaft insgesamt führt. In diesem Fall wird die Makroökonomie unweigerlich negativ beeinflusst, wenn der Markt in einen „eingefrorenen“ Zustand gerät.

Die meisten Finanzkrisen weltweit entstehen durch Immobilienblasen. Vietnam müsse daher schnell handeln, den Markt proaktiv abkühlen und die Immobilienpreise wieder auf ihr reales Niveau bringen, betonte Herr Doanh.

Drei Säulen der Marktkontrolle

Der Wirtschaftsexperte und außerordentliche Professor Dr. Ngo Tri Long erklärte, der Resolutionsentwurf der Regierung schlage drei Hauptsäulen vor, um die Immobilienpreise zu kontrollieren und den Markt neu zu gestalten. Die erste besteht in der Einrichtung eines Immobilientransaktionszentrums, das Daten zu Planung, Rechtsstatus, finanziellen Verpflichtungen und Transaktionshistorie jeder Immobilie integriert.

Das Zentrum wird als offizielle Drehscheibe für Immobilientransaktionen fungieren und so zur Senkung der Preisinflation beitragen und eine transparente Grundlage für den Markt schaffen. Bei ordnungsgemäßem Betrieb wird das Zentrum die Preiserwartungen den realen Werten annähern und gleichzeitig die Risiken für Käufer und Unternehmen reduzieren.

Die zweite Säule ist die Kreditobergrenze für Käufer mehrerer Häuser, um spekulatives Surfen einzuschränken. Dementsprechend werden die Kreditkonditionen für Eigentümer von zwei oder mehr Häusern verschärft und die Kosten für die Nutzung von Fremdkapital erhöht. Um jedoch die Gruppe der Anbieter langfristiger Mietwohnungen – ein wichtiger Bestandteil in Großstädten – nicht zu beeinträchtigen, muss die Kreditpolitik klar nach Verwendungszweck klassifiziert werden. Statt einer „Nivellierung“ müsse die Politik „Verhaltensrisiken“ berücksichtigen, beispielsweise durch die Förderung günstigerer Kredite für Immobilienkäufer, die Einschränkung kurzfristiger Spekulationen und die Schaffung transparenter Bedingungen für Investoren, um Mieten zu ermöglichen, empfiehlt Herr Long.

Die dritte Säule ist die Entwicklung von bezahlbarem Gewerbewohnungsbau mit einer klaren Definition des „bezahlbaren Preises“, die an das mittlere Einkommen des jeweiligen Ortes gekoppelt ist, und einem angemessenen Zahlungssatz (30 – 35 % des Einkommens). Neben der Einrichtung separater Grundstücksfonds und der vorrangigen Auswahl fähiger Investoren muss dieses Produkt eine verbindliche Übertragungsfrist haben, um das Surfen einzuschränken. Gleichzeitig muss ein Mechanismus zur Unterstützung von Käufern in Schwierigkeiten durch den Wohnungsbaufonds vorhanden sein.

Aus Expertensicht bekräftigte der stellvertretende Direktor des Vietnam Economic Institute, Dr. Le Xuan Sang, dass zur Lösung des Immobilienpreisproblems das Angebot, insbesondere von Sozialwohnungen, „geöffnet“ werden müsse. Der Experte wies auch darauf hin, dass einer der Gründe für den jüngsten starken Anstieg der Immobilienpreise in Hanoi der Beschluss 61/2024/QD-UBND zur Grundstücksaufteilung sei. Demnach wird ab Oktober 2024 die Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung von 30 m² auf 50 m² erhöht, und es gilt die Anforderung einer Breite und Front von mindestens 4 m.

„Diese Politik hat das Angebot an kleinen Häusern, die für die Mehrheit der Stadtbewohner geeignet sind, drastisch reduziert. In Kombination mit den Vorschriften zur Infrastruktur und den städtischen Standards gibt es fast keinen Wohnraum mehr in kleinen Gebieten mit angemessenen Preisen“, analysierte Herr Sang.

Darüber hinaus schafft die Abschaffung des Grundstückspreisrahmens und die Verpflichtung zur Preisgestaltung nach „Marktprinzipien“ im Bodengesetz von 2024 auch die Voraussetzungen für einen raschen Anstieg der Grundstückspreise, insbesondere in Gebieten mit Potenzial für den Infrastrukturausbau. Alle Verwaltungsmaßnahmen sind nur vorübergehend. Die Wurzel der Marktkühlung liegt weiterhin in der Erhöhung des realen Angebots, insbesondere im zahlungsfähigen Wohnungssegment.

Der Resolutionsentwurf der Regierung zur Kontrolle der Immobilienpreise ist ein notwendiger politischer Schritt und unterstreicht die regulierende Rolle des Staates bei der Wiederherstellung des Marktes. Die Wohnungsfrage ist nicht nur eine Marktfrage, sondern auch eine Frage der sozialen Sicherheit, der nachhaltigen Entwicklung und der Stabilität.

Daher wird erwartet, dass die Veröffentlichung und wirksame Umsetzung dieser Resolution dazu beiträgt, die Entwicklung geeigneter Produktlinien zu fördern, Spekulationen einzuschränken, die Transparenz zu erhöhen und die legitimen Rechte der Menschen zu schützen.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm