Steigerung der Attraktivität des Immobilienmarktes

Derzeit konzentriert die Stadtverwaltung ihre Ressourcen auf die Verwirklichung dieses Ziels, das auch als treibende Kraft für das künftige Wachstum des Immobilienmarktes gilt.

Große Richtung

Das Jahr 2008 war für Hanoi ein besonders wichtiges Ereignis, als die Provinz Ha Tay (alt) offiziell in die Hauptstadt eingegliedert wurde, wodurch die Verwaltungsgrenzen der Stadt um das 3,6-fache vergrößert wurden und sie zur 17. größten Hauptstadt der Welt wurde.

Die Entscheidung, die Verwaltungsgrenzen der Hauptstadt zu erweitern, galt als neue Denkweise und demonstrierte die strategische Vision der damaligen Staats- und Regierungschefs hinsichtlich der nationalen Entwicklung. Ziel war es, die wirtschaftliche Stärke zu steigern und der Hauptstadt gleichzeitig genügend Land zu geben, um schwache oder nicht vorhandene Funktionen zu erfüllen, aber – was noch wichtiger war – um erfolgreich mit ähnlichen Städten in der Region zu konkurrieren.

Satellitenstadtgebiet Hoa Lac, Hanoi . Foto: Thuy Ha

Unmittelbar nach der Ausweitung der Grenzen begannen die Behörden der Hauptstadt mit der Neugestaltung der Stadtplanungs- und Entwicklungsprojekte. Das wichtigste davon ist der Hanoi Capital Masterplan bis 2030 mit einer Vision bis 2050, der vom Premierminister mit Beschluss Nr. 1259/QD-TTg vom 26. Juli 2011 genehmigt wurde.

Insbesondere sieht diese Planung vor, dass sich die Hauptstadt Hanoi nach dem Modell eines städtischen Clusters entwickeln wird, das das zentrale Stadtgebiet und fünf Satellitenstadtgebiete umfasst: Son Tay, Hoa Lac, Xuan Mai, Phu Xuyen und Soc Son.

Satellitenstädte liegen etwa 25 bis 30 km vom Stadtzentrum entfernt. Dies ist eine optimale Entfernung, die sowohl die Unabhängigkeit der Satellitenstädte gewährleistet als auch die Innenstadt durch Hochgeschwindigkeitstransportmittel (Stadtbahn, Bus usw.) unterstützt. Diese sind auf die Entwicklung einer synchronen Infrastruktur ausgerichtet und reduzieren die Belastung einiger Funktionen der Innenstadt, wie etwa: Industrie, Bildung/Ausbildung, Hochtechnologie, Gesundheitswesen, Tourismus usw.

Angesichts der zunehmenden Überlastung des Stadtzentrums durch die Infrastruktur steigt die Bevölkerungsdichte rapide an, insbesondere in den historischen Innenstadtbezirken (Dong Da, Ba Dinh, Hoan Kiem, Hai Ba Trung). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 35.000 bis 40.000 Einwohnern/km². Daher ist der Bau von Satellitenstädten, um Menschen zum Wohnen anzulocken, die Bevölkerungsdichte zu verteilen und den Infrastrukturdruck im Zentrum zu verringern, dringend erforderlich.

„Die Hauptstadt Hanoi ist als multifunktionales Stadtgebiet seit der Erweiterung ihrer Verwaltungsgrenzen in einer globalisierten Welt in eine Phase des gleichberechtigten Wettbewerbs mit anderen Stadtgebieten der Region eingetreten.

„Die Politik der Stadt Hanoi, Satellitenstadtgebiete zu errichten, zielt darauf ab, die städtischen Funktionen zu perfektionieren, Arbeitskräfte anzuziehen und so neue Entwicklungsimpulse für den Immobilienmarkt zu setzen. Mit anderen Worten: Durch die Planung von Satellitenstadtgebieten werden im Einklang mit dem Trend der Zeit neue Funktionen hinzugefügt und gleichzeitig die Wettbewerbsfähigkeit der Hauptstadt gesteigert“, analysierte der Stadtplanungsexperte Dr. Architekt Hoang Huu Phe.

Mehr Entschlossenheit bei der Planung und Umsetzung erforderlich

Seit Hanoi City ein Projekt zur Entwicklung von Satellitenstädten ins Leben gerufen hat, hat sich die Investitionswelle und das Immobiliengeschäft geändert. Dementsprechend ziehen sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in diese Gebiete, was dem Immobilienmarkt zu einem positiven Wachstum verhilft.

Im Satellitenstadtgebiet Hoa Lac beispielsweise wurde der Grundstückspreis in der Wohngegend in der Nähe des Stadtgebiets im Jahr 2017 mit 6 bis 10 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten. Mittlerweile ist er auf 20 bis 25 Millionen VND/m² gestiegen und dürfte weiter steigen, wenn in naher Zukunft das verbindende Infrastruktursystem in diesem gesamten Gebiet fertiggestellt ist.

„2017, als die Stadt Infrastrukturinvestitionen im Satellitengebiet Hoa Lac förderte, sagte ich steigende Grundstückspreise voraus und kaufte daher ein 300 m² großes Grundstück in der Gemeinde Thach Hoa (Bezirk Thach That) für nur 9 Millionen VND/m², um dort ein Café zu betreiben. Bis heute ist das von mir gekaufte Grundstück etwa 23 Millionen VND/m² wert. Während des Grundstücksfiebers Anfang 2022 zahlte mir ein Kunde fast 30 Millionen VND/m²“, sagte Herr Nguyen Xuan Doan aus dem Bezirk Dong Da.

Experten zufolge hat neben der Urbanisierung, die einen Ausbau der Infrastruktur erforderlich macht, auch das Problem der Epidemien, insbesondere die negativen Auswirkungen der jüngsten Covid-19-Pandemie, dazu geführt, dass der Bedarf an sicheren Unterkünften zunimmt, sodass die Menschen immer mehr in die Vororte ziehen.

Die höchste Priorität der Bevölkerung haben insbesondere die Gebiete, die als Stadtgebiete und Infrastruktur geplant sind. Daher werden Satellitenstädte immer attraktiver.

„Alle Gebiete Hanois haben ihr eigenes Potenzial und ihre Vorteile, insbesondere die als Satellitenstädte geplanten Gebiete. Dies wird die Entwicklung des Immobilienmarktes weiter ankurbeln, da in diesen Gebieten viele große Immobilienprojekte angesiedelt sind, die als Investitionen gefördert werden und gute Preissteigerungsraten aufweisen. Darüber hinaus profitieren die Satellitenstädte auch stark von der technischen Infrastruktur, da die Stadt weiterhin Investitionen fördert, um die Bevölkerungszunahme in den Vororten zu unterstützen. Die Ringstraßen 3,5, 4 und 5 werden eingesetzt, um diesen Prozess zu realisieren“, so die Einschätzung des stellvertretenden Generaldirektors von batdongsan.com.vn, Nguyen Quoc Anh.

Objektiv betrachtet ist die Umsetzung von Investitionen in den Satellitenstädten Hanois jedoch noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten und Problemen verbunden. Seit der Fertigstellung des Planungsprojekts sind zwar mehr als zehn Jahre vergangen, die Umsetzung verlief jedoch aufgrund fehlender Ressourcen und Investitionen nach der Ölkatastrophe schleppend. Das Infrastruktursystem ist zwar modern, verfügt jedoch nicht über die erforderliche Konnektivität. Die Detailplanung ändert sich häufig, was zu einer Aufteilung und Fragmentierung des Grundstücksfonds führt.

„Damit sich die Satellitenstädte der Hauptstadt entsprechend ihrer Größe und Lage entwickeln können, bedarf es einer intensiveren Planung, die auch die Mitwirkung von Planungsberatern einschließt, sowie einer vernetzten und praxisorientierten Planung. Mit anderen Worten: Die Planung muss eng mit der Investitionsrealität verknüpft sein und darf nicht nur auf Ideen beruhen, die auf einem fragmentierten, abgetrennten Stück Land verbleiben. Beim Bau von Satellitenstädten können Erfahrungen aus Stadtgebietsprojekten einiger Unternehmen und Betriebe wie Ecopark und Ocean Park genutzt werden“, so Architektin La Thi Kim Ngan, ehemalige Direktorin des Hanoi Institute of Urban Planning.

 

Die Satellitenstadtentwicklung hat in Industrieländern bereits viele Erfolge erzielt und eignet sich daher auch hervorragend für die Hauptstadt Hanoi. Sie verspricht Lösungen für viele Probleme wie die Bevölkerungszerstreuung im Zentrum, die regionale Anbindung und die wirtschaftliche Entwicklung. Nach mehr als zehn Jahren haben sich die meisten Satellitenstädte jedoch aufgrund fehlender politischer Mechanismen, Förderung und Anziehung von Unternehmen nicht entwickelt. Daher sind klare Kriterien und Standards für die Stadtentwicklung sowie Pläne für deren Umsetzung und Investitionsförderung erforderlich.

Vizepräsident der Vietnam Urban Planning and Development Association, Dr. Architekt Dao Ngoc Nghiem

Quelle: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html