Neues Gesetz tritt in Kraft, Immobilieninvestoren ändern ihren „Geschmack“

Investoren von Immobilienprojekten achten zunehmend auf die Rechtmäßigkeit des Projekts und seine Fähigkeit, den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum zu decken – Faktoren, die dazu beitragen, Risiken zu minimieren und einen nachhaltigen Wert der Investition sicherzustellen.

Neues Gesetz tritt in Kraft, Immobilieninvestoren ändern ihren „Geschmack“

Investoren von Immobilienprojekten achten zunehmend auf die Rechtmäßigkeit des Projekts und seine Fähigkeit, den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum zu decken – Faktoren, die dazu beitragen, Risiken zu minimieren und einen nachhaltigen Wert der Investition sicherzustellen.

Kunden besichtigen Häuser in Novalands Aqua City – einem Projekt, dessen rechtliche Probleme gerade gelöst wurden. Foto: Le Toan

Rechtliche Priorität

Da Herr Nguyen Trung Thanh 2018 ein Haus zum Wohnen kaufen musste, suchte er nach einer Wohnung in einem Projekt im Wohngebiet Nam Rach Chiec (Bezirk An Phu, Distrikt 2, heute Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) und entschied sich für eine Wohnung. Das Projekt umfasst 12 Mehrfamilienhäuser mit 33 bis 35 Stockwerken und insgesamt 3.175 Wohnungen.

Laut Herrn Thanh unterzeichnete der Investor damals einen Grundsatzvertrag zum Kauf einer Wohnung mit Kunden. Die Anzahlung betrug 250 Millionen VND pro Wohnung, der Verkaufspreis lag bei 38 Millionen VND pro Quadratmeter. Aufgrund rechtlicher Verfahren konnte der Investor den Verkauf nicht wie geplant durchführen. Nach Bemühungen der lokalen Regierung, Hindernisse aus dem Weg zu räumen, wurde dem Projekt kürzlich die Baugenehmigung erteilt.

Der Investor kündigte jedoch einseitig den Vertrag grundsätzlich und verpflichtete sich, 15 % Zinsen pro Jahr auf den vom Kunden gezahlten Betrag zu zahlen. Sollte der Kunde weiterhin am Projekt teilnehmen wollen, werden beide Parteien den Vertrag grundsätzlich auflösen. Nach der Inbetriebnahme des Projekts erhält der Kunde einen Rabatt von 15 % auf den neuen Verkaufspreis.

Als Grund nennt der Investor, dass die bisherigen Vereinbarungen nicht mehr den geltenden gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Insbesondere die Änderungen der Rechtsvorschriften nach dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 ab dem 1. August 2024 erfordern, dass die Produkte des Projekts ausreichende Bedingungen erfüllen, um in den Handel gebracht werden zu können.

Bislang erfüllen die Produkte des Projekts nicht die in Artikel 24 des Immobiliengesetzes von 2023 festgelegten Geschäftsbedingungen. Darüber hinaus sind Immobiliengeschäfte, die diese Bedingungen nicht erfüllen, gemäß Absatz 1, Artikel 8 des Immobiliengesetzes strengstens verboten. Daher ist die bisherige Praxis, dass Investoren das Produkt durch den Abschluss eines „Grundsatzvertrags zur Gewährleistung des Rechts zum Erwerb künftiger Wohnungen“ mit Kunden in den Handel bringen, nicht mehr zeitgemäß und entspricht nicht den geltenden gesetzlichen Bestimmungen.

„Aus rechtlicher Sicht ist das Vorgehen des Investors nicht falsch, da er sich bereit erklärt hat, für den eingezahlten Betrag eine Zinsentschädigung zu zahlen. Aus Anlegersicht sind die Kunden jedoch trotz der Entschädigung immer noch im Nachteil, da die aktuellen Immobilienpreise im Vergleich zu vor sechs Jahren um ein Vielfaches gestiegen sind“, sagte Herr Thanh.

Aus der obigen „Lektion“ hat sich auch der „Geschmack“ der Investoren stark verändert. Anstatt wie früher in großen Mengen zu kaufen, bevorzugen Investoren Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, um Risiken zu minimieren. Einige andere Investoren entscheiden sich für den Kauf von Produkten, die bereits über rote Bücher oder Eigentumszertifikate verfügen.

„Projekte müssen über vollständige und klare Rechtsdokumente verfügen, um Investoren zu gewinnen. Bei Grundstücken in der Gemeinde stimmen Investoren einer Vermessung oder einem Kauf nur zu, wenn das Land in Parzellen aufgeteilt wurde und über ein separates Zertifikat verfügt. Projekte, die sich im Antragsverfahren für die Grundstücksteilung befinden, ziehen kaum die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich. Dies zeigt einen deutlichen Wandel in der Art und Weise, wie Investoren Produkte bewerten“, sagte Frau Tu, eine Maklerin in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Frau Tu fügte hinzu, dass die neuen Vorschriften zur Grundstücksaufteilung viele Investoren zögern ließen. In der Vergangenheit seien viele Investoren beim Grundstückskauf „getäuscht“ worden und hätten gehofft, eine Grundstücksaufteilung und die Ausstellung von Zertifikaten beantragen zu können, seien dann aber auf rechtliche Probleme gestoßen. Deshalb seien sie heute sehr vorsichtig und nicht mehr so ​​unbekümmert wie früher.

Konzentrieren Sie sich auf die Fähigkeit, echte Bedürfnisse zu erfüllen

Den Beobachtungen des Reporters zufolge suchen Anleger heute nicht nur nach Produkten mit klarem Rechtswert, sondern legen auch Wert auf die Möglichkeit einer langfristigen Nutzung der Vermögenswerte, um einen stabilen Anlagewert zu gewährleisten.

Es kommt nicht selten vor, dass Kundenverträge von Investoren bei Marktschwankungen „gekündigt“ werden. Denn wenn der Vertrag mit dem Kunden aufrechterhalten wird, ist es wahrscheinlich, dass das Unternehmen keinen Gewinn mehr erzielt oder sogar Verluste erleidet…

Projekte mit hoher Liquidität, einfacher Vermietung oder der Deckung eines echten Wohnbedarfs werden bevorzugt. Dies spiegelt die Verlagerung von kurzfristigen Investitionen hin zu Produkten mit langfristigem Nutzwert wider. Insbesondere Wohnungen und Stadthäuser in guter Lage, mit umfassender Infrastruktur und in der Nähe öffentlicher Versorgungseinrichtungen werden von vielen Investoren bevorzugt.

Darüber hinaus finden auch Produkte mit wirtschaftlichem Verwertungspotenzial wie Gewerberäume, Ladenlokale oder Grundstücke in Gebieten mit starkem Entwicklungspotenzial große Beachtung.

„Investoren schätzen heute nicht nur das Gewinnpotenzial durch steigende Immobilienwerte, sondern auch die Möglichkeit, durch Vermietung oder gewerbliche Aktivitäten stabile Einnahmen zu erzielen. Dies hilft ihnen, Gewinne zu optimieren und Risiken im Kontext der zahlreichen Marktschwankungen zu minimieren“, sagte Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Herr Duong Minh Thong, Direktor der Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., sagte außerdem, dass im aktuellen Kontext dem Immobiliensegment, das den tatsächlichen Wohnbedarf deckt, aufgrund seines hohen Sicherheitsfaktors große Aufmerksamkeit zuteilwird. Grundstücksprodukte, insbesondere Grundstücke ohne Wohngrundstück, haben bisher nicht viel Aufmerksamkeit auf sich gezogen.

Herr Thong gab Investoren Ratschläge und sagte, dass Wohnbauprojekte zwar oft nicht viel Aufmerksamkeit von Investoren erhalten, diese aber trotz der Schwankungen des Marktes einen angemessenen Wert haben und ihren Wert langfristig behalten oder steigern können. Im Hinblick auf das Risikomanagement haben Immobilienprojekte einen klareren Rechtsstatus, wenn sie synchron und systematisch geplant und von seriösen Investoren umgesetzt werden. Zudem sind sie nicht so risikobehaftet wie Grundstücke, die unter den Bürgern aufgeteilt werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html