Opfer der chinesischen Immobilienkrise

Im August, kurz nachdem die Nachricht von den Liquiditätsproblemen von Country Garden bekannt wurde, ging die 38-jährige Huailan sofort zu einer Baustelle in der Provinz Shandong, wo ihr Haus, das sie gekauft hatte, noch immer nicht fertig war. Der Anblick dort machte sie traurig.

Die Kräne standen still, Betonplatten lagen verstreut im kniehohen Gras. Es war ein trostloser Anblick.

Der Beamte Tom Chen bekam Angst, dauerhaft obdachlos zu werden, nachdem Chinas einst größtes Immobilienunternehmen den Bau eines Wohnhauses in der Provinz Zhejiang gestoppt hatte, für das seine Familie eine Entschädigung erhalten hatte.

Unterdessen griff Fu, ein Bauarbeiter in der Provinz Guangdong, zur extremsten Maßnahme: Er trat in den Streik, nachdem er zwei Monate lang keinen Lohn erhalten hatte. „Die Schwierigkeiten der Firma sind mir egal. Ich will mein hart verdientes Geld zurück“, sagte er gegenüber Bloomberg.

Ein Projekt von Country Garden in der Stadt Yangzhou, Provinz Jiangsu (Foto: Bloomberg).

Eigenheimkäufer, Arbeitnehmer, Immobilienentwickler und die chinesische Regierung haben im Laufe der Jahre alle zum wirtschaftlichen Aufschwung beigetragen.

Seit mehr als zwei Jahrzehnten ist der Immobiliensektor ein wichtiger Wachstumsmotor. Der Wert des Sektors erreichte 2019 52 Billionen US-Dollar und trug damit 25 Prozent zum Bruttoinlandsprodukt des Landes bei. Auch globale Investoren haben schnell zugelegt und mehr als 180 Milliarden US-Dollar in Anleihen investiert.

Doch in den vergangenen drei Jahren hat die chinesische Regierung die Strategie, die Abhängigkeit des Immobilienmarktes von geliehenem Geld zu verringern, energisch umgesetzt, was dazu führte, dass dieser Markt in eine äußerst schwierige Phase geriet und seine „Hauptlebensquelle“ verlor.

Country Garden ist in Zeiten des Wohlstands eines der bedeutendsten Unternehmen, hat es aber auch in Zeiten des Marktrückgangs am schwersten.

In seiner Blütezeit beschäftigte das Unternehmen 130.000 Menschen und versorgte Zehntausende Familien im ganzen Land mit Wohnraum. Jetzt kann es nicht einmal die letzte Woche fällige Anleihezahlung in Höhe von mehreren zehn Millionen Dollar leisten und steht damit praktisch vor der Insolvenz.

„Angesichts der Insolvenz eines großen Unternehmens und sinkender Umsätze und Preise auf dem gesamten Markt muss der Immobilienmarkt noch Licht ins Dunkel bringen“, sagte Alicia Garcia Herrero, Chefvolkswirtin für den Asien- Pazifik-Raum bei Natixis SA, gegenüber Bloomberg.

Country Garden sei „ein Opfer genau jenes Finanzierungsmodells für den Immobilienmarkt, das China seit vielen Jahren verfolgt“, fügte sie hinzu.

Vorsitzender Yeung Kwok Keung (Mitte) bei einem Projekt in Guangzhou, 2019 (Foto: AP).

Hoffnungen erloschen

Die Erwartung, dass die Immobilienpreise nur steigen werden, hat sich in den Köpfen von Millionen Chinesen festgesetzt. Und nun bringt diese Erwartung viele Menschen in Schwierigkeiten, sowohl in ihrer Karriere als auch in ihrer Familie, ihren Hoffnungen, ihrer Zukunft und ihren persönlichen Finanzen. Huailan ist da keine Ausnahme.

Nicht nur für Huailan ist der Erwerb eines Eigenheims zur größten Inspirationsquelle für viele junge Menschen geworden, sondern für Millionen von Haushalten, nachdem die chinesische Regierung viele jahrzehntelang bestehende Beschränkungen für Immobilientransaktionen aufgehoben hat. Und Country Garden ist eines der Pionierunternehmen, die in diesen Bereich einsteigen.

Country Garden wurde 1992 in der Provinz Guangdong gegründet und entwickelte sich schnell zum bekanntesten Namen auf dem Markt. Das Unternehmen verfolgte die Strategie, viele Annehmlichkeiten wie hochwertige Schulen, Fitnessstudios usw. in das Projektgelände zu integrieren.

Gründer Yeung Kwok Keung wurde zu einem Vorbild unter den Geschäftsleuten in Guangdong, da sein einzigartiger Geschäftsansatz von vielen anderen Unternehmen übernommen wurde, wozu auch die Gründung einer unabhängigen Service-Management-Firma für jedes Projekt gehörte.

Chinas Immobilienmarkt wurde 1998 vollständig kommerzialisiert. Drei Jahre später wurde das Land in die Welthandelsorganisation (WTO) aufgenommen. Bis 2005 hatte sich das BIP des Landes mehr als verdoppelt.

Mit der rasanten wirtschaftlichen Entwicklung explodierte auch die Bautätigkeit. Millionen von Menschen strömten in die Großstädte, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöhte. Felder und Brachland wurden nach und nach durch neue, moderne Stadtgebiete ersetzt.

Der Umsatz von Country Garden hat sich in nur drei Jahren, von 2004 bis 2007, mehr als verfünffacht und war damit zu dieser Zeit eines der profitabelsten Unternehmen auf dem chinesischen Immobilienmarkt.

Das Unternehmen überstand sogar die globale Finanzkrise 2008–2009, da der Urbanisierungstrend in China unvermindert anhielt.

Huailan sah damals keine dunklen Wolken über dem Immobilienmarkt aufziehen. Und internationale Investoren auch nicht. Anleihen chinesischer Immobilienunternehmen, darunter Country Garden, wurden zu einem begehrten Gut auf dem Markt.

Eine geschäftige Szene auf einer Bauausstellung, die 1998 in Peking stattfand (Foto: Getty Images).

Doch Chinas Wirtschaft begann 2015 zu schwächeln, und die Bautätigkeit konzentrierte sich auf die Sanierung alter Städte. Tom Chens Haus sollte abgerissen werden, und die lokale Regierung versprach seiner Familie als Entschädigung sechs weitere Wohnungen in einem von Country Garden gebauten Projekt, das 2023 fertiggestellt werden sollte. Die Familie nahm das Angebot gerne an.

Chinas rasantes Wachstum der letzten Jahrzehnte ging mit einer zunehmenden Abhängigkeit vom Immobiliensektor einher. Einer Umfrage aus dem Jahr 2020 zufolge sind 80 % des Vermögens des Landes in Immobilien gebunden.

Eine frühere Vorliebe für Spekulationen hat die Immobilienpreise für viele junge Menschen unerschwinglich gemacht und behindert damit das Ziel der Regierung, die Wohlstandskluft zu verringern. Eine alternde Bevölkerung und eine niedrige Geburtenrate bedeuten, dass China künftig mit einem Überangebot rechnen muss.

Tatsächlich haben die Banken die Kreditvergabe an Immobilienentwickler seit Ende 2020 eingeschränkt, als die China Evergrande Group Insolvenz anmeldete.

Dies ist das Ergebnis der von der Zentralregierung initiierten Strategie der drei roten Linien zur Reduzierung der Immobilienverschuldung, die mehr als 100.000 Unternehmen in diesem Sektor in eine schwierige Lage brachte. Die Eigenheimverkäufe gingen danach weiter zurück, und die Covid-19-Pandemie war der letzte Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte.

Seit der Zahlungsunfähigkeit von Evergrande sind die Investitionen im Immobiliensektor kontinuierlich zurückgegangen (Foto: Bloomberg).

Sturm

Im Mai 2021 erweiterte Country Garden sein Geschäft nach Juye in der Provinz Shandong, Huailans Heimatstadt. Sie war überwältigt von der groß angelegten Werbung für den teuersten Komplex der Gegend, die einen 5-Sterne-Lebensstil versprach.

„Das Design des Gebäudes hat mich wirklich beeindruckt“, sagte Huailan. „Ich denke, es ist ein richtiges Zuhause. Meine beiden Töchter werden ihre eigenen Schlafzimmer haben.“

Die Eröffnung war ein voller Erfolg, mit roten Laternen und einer riesigen Menschenmenge. Ihr wurde sogar geraten, nicht mit dem Auto zur Veranstaltung zu kommen, da es schwierig sei, Parkplätze zu finden. Das gesamte Projekt war schnell ausverkauft.

Doch sie hatte keine Ahnung, dass sich hinter diesem Glanz ein Sturm von Liquiditätsschwierigkeiten zusammenbraute.

Seit dem Zahlungsausfall von Evergrande vor einigen Monaten hat sich die Sicht auf den 200 Milliarden Dollar schweren chinesischen Immobilienanleihenmarkt völlig verändert.

Aufgrund des eingeschränkten Zugangs zu Krediten und der schleppenden Umsätze sind selbst die sogenannten „gesündesten“ Unternehmen „krank“.

Country Garden ist hier keine Ausnahme, obwohl es sich um ein landesweit tätiges Immobilienunternehmen in China handelt. Die jahrelang verfolgte Strategie, sich auf Kleinstädte zu konzentrieren, hat sich letztlich als Fehlschlag erwiesen. Die Psychologie der Hauskäufer in diesen Gegenden ist leichter zu erschüttern als in Großstädten, weshalb die Immobilienverkäufe hier drastisch zurückgegangen sind.

Country Garden musste die Provinzregierung von Guangdong sogar bitten, den Verkauf von Immobilien an staatliche Einheiten zu ermäßigten Preisen zu koppeln, um mehr Liquidität zu gewinnen.

Doch das Unternehmen konnte sich nicht gegen den Markt behaupten. Auf dem Höhepunkt weigerten sich viele Hauskäufer, die Hypotheken für über 320 unvollendete Projekte in 100 Städten des Landes zu bezahlen, darunter auch für die Projekte von Country Garden.

Im Oktober fielen die Immobilienpreise in China so schnell wie seit sieben Jahren nicht mehr. Die Zentralregierung war gezwungen, mit einem 16-Punkte-Hilfspaket einzugreifen, doch es wurde als zu spät erachtet.

Der Vorsitzende von Country Garden, Yeung, hielt eine einstündige Rede, um die Arbeiter zu beruhigen. Er sagte, er sehe „Licht am Ende des Tunnels“. Stimmte das?

Ein Blick auf ein Country Garden-Projekt in Heyuan City, Provinz Guangdong, im September 2023. (Foto: Bloomberg).

Der Schmerz hat noch nicht aufgehört

Die Umsätze von Country Garden sind im September im Vergleich zum Vorjahr um 81 % gefallen. Das ist eine traurige Tatsache: Der Umsatzrückgang der Gruppe war in den ersten acht Monaten des Jahres doppelt so schnell wie bei den Mitbewerbern.

Auch das Vermögen von Yang Huiyan, der Tochter des Firmengründers Yeung Kwok Keung, einst die reichste Frau Chinas, „verdunstete“ laut Bloomberg Billionaires Index um 86 % auf nur noch 4,6 Milliarden USD.

Für Fu ist es schwer zu akzeptieren, dass ein Großkonzern wie Country Garden nicht genug Geld hat, um seine Arbeiter zu bezahlen. Er wartet sehnsüchtig auf den Tag, an dem er 10.000 Yuan Lohnnachzahlung erhält. Danach kann er sofort in seine Heimatstadt Guizhou zurückkehren.

„Viele Leute aus meiner Heimatstadt wollen nicht mehr zur Arbeit gehen. Und ich auch nicht“, erzählte Fu.

Geschichten wie die von Fu, Huailan und Chen sind in China keine Seltenheit. Auf Douyin, der chinesischen TikTok-Version, posten Bauarbeiter und Hauskäufer Videos, in denen sie die Regierung auffordern, Country Garden zu zwingen, seine unvollendeten Projekte wieder aufzunehmen und die Löhne seiner Arbeiter zu zahlen.

Viele von ihnen marschierten vor der Konzernzentrale, waren aber „machtlos“.

„Wenn große Immobilienunternehmen in Konkurs gehen oder ihre Schulden nicht mehr begleichen können, wirkt sich dies direkt auf Banken und die damit verbundenen Privatpersonen aus und führt insbesondere zu einer negativen wirtschaftlichen Spirale“, sagte Christopher Marquis, Professor an der Cambridge Judge School of Economics.

Der Traum vom eigenen Zuhause wird für viele so schnell nicht in Erfüllung gehen (Foto: Bloomberg).

Die Auswirkungen der Krise breiten sich immer weiter aus. Trotz der schwierigen Lage zeigt die Regierung kein Interesse daran, Immobilienunternehmen zu schützen. Laut Bloomberg- Statistiken waren bis Ende Oktober rund 100 Milliarden US-Dollar, also mehr als 50 % der ausstehenden Anleihen chinesischer Immobilienunternehmen, in Verzug geraten oder mussten umstrukturiert werden.

Dies hat das Vertrauen der Anleger untergraben, auch in große Fonds wie Pacific Investment Management Co und Fidelity International Ltd. Laut einem Gerichtsurteil in Hongkong muss Evergrande möglicherweise sogar Vermögenswerte liquidieren, um Schulden zurückzuzahlen.

Die Krise auf dem Immobilienmarkt habe zudem zu einem Einbruch der Einnahmen der lokalen Regierung geführt, und einige Schulen in seiner Gegend seien nicht einmal in der Lage, ihre Lehrer zu bezahlen, sagte Chen.

Für Huailan wurden ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zur Belastung, als sie Anfang des Jahres ihren Job verlor. Das Haus, für das sie einen Kaufvertrag unterzeichnet hatte, hat ein Viertel seines Wertes verloren. Wenn sie verkaufen wollte, würde sie kaum einen Käufer finden.

„Als meine Tochter mich fragte, wann wir in unser neues Zuhause ziehen, wusste ich nicht, was ich antworten sollte“, sagte sie traurig. „Wenn ich eine zweite Chance hätte, würde ich keiner Immobilienfirma mehr voll und ganz vertrauen, nicht einmal einer großen Firma wie Country Garden“, sagte sie.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm