Vorschlag zur Erhebung einer zweiten Grundsteuer bleibt bestehen

Da die vietnamesische Vereinigung der Immobilienmakler davon ausgeht, dass die Immobilienpreise nicht sinken werden, schlägt sie weiterhin vor, Zweitimmobilien oder verlassene Immobilien zu besteuern.

Dieser Vorschlag wurde von der Vietnam Association of Realtors (VARS) vor dem Hintergrund kontinuierlich steigender Immobilienpreise ohne Anzeichen eines Rückgangs gemacht, insbesondere im Wohnungssegment.

Laut VARS-Daten stieg der Wohnungspreisindex im zweiten Quartal in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2019 um 58 % bzw. 27 %. Das mittlere Preissegment wird immer knapper, und mehr als 80 % des Angebots an neu eröffneten Wohnungen in diesem Jahr liegen bei über 50 Millionen VND pro Quadratmeter. Sogar einige neues Wohnungsprojekt hat auch einen Verkaufspreis von bis zu Zehntausenden von USD pro Quadratmeter.

Nicht nur die Preise für Neubauprojekte, sondern auch für Altbauwohnungen sind hoch. Viele jahrzehntelang genutzte Wohnungen werden immer noch zu zwei- bis dreimal höheren Preisen angeboten als zum Zeitpunkt ihres Verkaufs. Auch im Segment der Villen, Stadthäuser und Vorstadtgrundstücke gibt es Anzeichen für Preissteigerungen, da einige Investorengruppen ein falsches Angebot und eine falsche Nachfrage schaffen, um Profit zu machen.

Laut Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden von VARS, sieht das derzeitige Rechtssystem keine Sanktionen vor, um Spekulationsaktivitäten und Landhortung zur Steigerung der Preise zu kontrollieren und zu verhindern. Gleichzeitig ist die unkontrollierte Kauf- und Verkaufssituation vielerorts die Hauptursache für das „Landfieber“. Spekulanten kaufen Land und lassen es dann brach liegen, in der Hoffnung, dass die Preise steigen oder eine künstliche Verknappung entsteht. Dies ist häufig der Fall, um „die Preise in die Höhe zu treiben und Profit zu machen“.

„Um den Markt zu regulieren, ist es dringend erforderlich, die Einführung einer Grundsteuer zu untersuchen. Wir sollten diese Politik nicht ignorieren, nur weil sie schwer umzusetzen ist“, sagte Herr Dinh.

Experten schlagen eine Immobiliensteuerpolitik vor, die zwei Gruppen betrifft: Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Eigentumsdauer hat, wird der Steuersatz schrittweise erhöht.

Singapur beispielsweise erhebt eine Steuer von 16 %, wenn der Eigentümer ein Haus im ersten Jahr nach dem Kauf verkauft. Der Steuersatz sinkt auf 12 %, wenn der Eigentümer die Wohnung im zweiten Jahr verkauft, und auf 8 % im dritten Jahr. Beim Verkauf des Hauses nach dem vierten Jahr fällt diese Steuer nicht mehr an. Auf der Käuferseite erhöht das Land ab April 2023 die Steuer auf den Kauf einer zweiten Immobilie um 3 % auf 20 %; für die dritte Immobilie beträgt sie 30 % (der alte Satz beträgt 25 %).

VARS schlug außerdem vor, dass Eigentümer, die nach Erhalt des Grundstücks kein Projekt umsetzen, zusätzlich eine Grundsteuer zahlen müssen, wenn sie das Grundstück verlassen. Diese Methode wird in Korea angewendet. Der Steuersatz beträgt 5 %, und der Steuersatz steigt schrittweise mit der Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie verlassen ist. Ähnlich verhält es sich in Frankreich: Die Steuer auf leerstehende Häuser beträgt 17 % des Mietwerts im ersten Jahr und verdoppelt sich in den Folgejahren (34 %).

Die Regulierung des Marktes durch die Immobiliensteuerpolitik werde laut dem VARS-Vorsitzenden die Spekulation reduzieren und den Anstieg der Immobilienpreise bremsen. Diese Politik ermutige zudem Eigentümer aufgegebener Projekte zur Vermietung oder zum Verkauf, was das Angebot auf dem Markt erhöhe.

Tatsächlich ist dies nicht das erste Mal, dass eine zweite Immobiliensteuer zur Senkung der Immobilienpreise vorgeschlagen wurde. Vor sieben Jahren hatte die Regierung in Ho-Chi-Minh-Stadt einen Pilotversuch für eine zweite Immobiliensteuer vorgeschlagen, der jedoch abgelehnt wurde. Es gab viele Gegenstimmen, darunter auch die Meinung, die Steuer sei zu früh.

Im August 2023 schlugen die Wähler in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin vor, Zweitwohnungen zu besteuern und unbebaute Grundstücke sowie Häuser ohne Wertsteigerung höher zu besteuern. Das Finanzministerium erklärte, es habe ein Gesetz zur Grundsteuer geprüft und ausgearbeitet. Das Gesetz soll 2024 in das Programm zur Entwicklung von Gesetzen und Verordnungen aufgenommen und der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Stellungnahme vorgelegt werden. Derzeit befinden sich diese Vorschläge noch im Entwurfsstadium.

Der Einsatz steuerlicher Instrumente zur Regulierung des Marktes ist jedoch mit zahlreichen Herausforderungen verbunden. Der Ökonom Dinh Trong Thinh sagte, für einen effektiven Einsatz steuerlicher Instrumente müssten Verwaltungsbehörden den Aufbau und die Vervollständigung von Datenbanken und Informationen zum Immobilienmarkt fördern. Auf dieser Grundlage würden die Bestimmung von Zweit- und Drittwohnungen und deren Wert öffentlich und transparent.

Herr Nguyen Van Dinh empfahl außerdem, die Steuersätze sorgfältig zu prüfen, um Doppelbesteuerung und Überschneidungen zu vermeiden, die die Kaufkraft der Bevölkerung schwächen würden. Reiche könnten Steuern vermeiden, indem sie ihr Eigentum an Verwandten übertragen.

„Jede neue Politik bringt Probleme mit sich. Das Problem besteht darin, die Vor- und Nachteile abzuwägen. Bei der Immobilienbesteuerung ist es dasselbe: Die Vorteile überwiegen die Nachteile“, sagte der Vorsitzende von VARS.

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