地価決定における剰余金法の補足

作業計画は継続され、8月30日の朝、国会議員常勤議員らが土地法案（改正）案について意見を述べた。 写真のキャプション

会議の様子。写真：ドアン・タン/VNA

土地アクセスプロジェクトの区別

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、法案の受理、説明、修正に関する主要な問題について報告し、これは規制範囲が広く、内容が複雑で難解な大規模な法律プロジェクトであり、国民生活と社会経済の発展活動に多大な影響を与えると述べた。受理と修正のプロセスでは、引き続き様々な意見が寄せられている。法案の内容は、国会議員の意見を募るための初期案に過ぎず、関係機関はまだ法案の修正に向けた最善の計画について合意に至っていない。

国家と公共の利益を目的とした社会経済発展のための土地回収に関して、国が土地を回収する場合を列挙した法案草案の規定は硬直的で、十分に反映されておらず、欠点を根本的に克服していないという意見が多くある。

経済委員会委員長によると、国益及び公共の利益のため、社会経済発展のための土地収用案件をリスト化するという規制は、明確性、監視の容易さ、適用の容易さといった利点がある。しかし、土地収用プロジェクトや工事をあまりにも具体的かつ詳細にリスト化することの欠点は、網羅性と完全性を確保することが難しいことである。議論の中で、現状のリスト化のアプローチは、憲法第54条の精神に照らし、これらのプロジェクトや工事の必要性を明確にしていないという意見もあった。

これは土地法の重要な条項であり、最大限の注意と慎重な検討、決議第18-NQ/TW号の完全な制度化、そして2013年憲法の規定の遵守を確実にし、明確な規定を設け、解釈の相違による実務上の困難を回避することが求められます。社会経済発展、国家および公共の利益のための土地収用の場合、計画変更、インフラ投資、国家・国民・投資家間の利害調整による土地の付加価値の差異を規制するために国が土地を収用することが合意されています。また、土地利用投資プロジェクトの実施条件を確保するために土地を収用することも合意されています。これらの投資プロジェクトは国家予算の新たな収入源となり、国民と社会全体に利益をもたらします。土地を収用された人々に対して、国は規定に従って補償、支援、および移住を実施します。明確で合理的かつ実現可能な規定を確保するために、すべての選択肢についてさらなる調査、明確化、および改訂が必要です。

土地利用型プロジェクト実施のための投資家選定入札について、経済委員会委員長は、2013年入札法および投資家選定入札法のいくつかの条項の実施を詳述した政府政令第25/2020/ND-CP号において、プロジェクト実施のための投資家選定入札を実施する投資プロジェクトを2つのグループに区別していると述べた。これらは、商業用住宅、商業サービス施設、多目的施設、事業用多目的複合施設を建設するための土地利用型投資プロジェクトである。プロジェクトは、専門法および社会化法の規定に従って入札を実施しなければならない。

したがって、現行の入札法では、入札対象となる土地利用プロジェクトは、商業住宅、商業・サービス施設、多目的施設、商業用多目的複合施設の建設を目的とした土地利用プロジェクトのみに限定されている。その他の生産プロジェクトには、専門法規の定める土地利用プロジェクトと非土地利用プロジェクトの両方が含まれる。土地利用による投資家選定のための入札事例については、土地法（改正案）において明確に規定する必要があるが、土地利用を主目的としたプロジェクトと土地が「派生的」なプロジェクトとを明確に区別する必要がある。

土地価格を決定する方法を慎重に研究してください。

さらに、法案草案における「市場原理に基づく土地価格決定方法」に関する規定は明確ではなく、国家、投資家、国民の利益を調和させる必要があるとの意見もあった。国会議員の意見を踏まえ、法案草案は、第11章第2節の土地価格決定の根拠、入力情報、および決定方法に関する条項を改正し、「市場原理に基づく土地価格決定のメカニズムと方法を有すること」に関する決議第18-NQ/TW号の要件をより具体的に制度化している。国家、企業、国民の利益の調和の確保は、投資法の規定および関連税法の規定に基づく優遇政策、投資誘致を通じて実現される。土地価格決定方法および土地価格決定の原則について、より具体的な規定を求める意見もあった。法案草案は国家予算にとって最も有利な選択肢について規定しているものの、「最も有利」とは何かが明確に定義されていないという意見もあった。土地評価方法を法案に規定すべきではないとする意見や、剰余金評価法の削除案に反対する意見もある。国会議員の意見を踏まえ、法案は、第158条第4項に土地評価方法の内容に関する明確な規定を追加する方向で修正される。「国家財政に最も有利」という原則に基づく評価方法の選択に関する規定を削除し、各評価方法の適用事例に関する規定に置き換える。また、控除評価法を比較評価法に統合し、独立した評価方法とはしない。ただし、評価方法の内容は、2014年5月15日付の土地価格規制に関する政府政令第44/2014/ND-CP号において現行法の規定から変更されている。

本法案は、土地価格の決定方法の一つとして剰余金法を補足し、その適用原則及び条件に関する関連規定を補足するものである。しかしながら、本法の適用条件は現行法の規定と比較して限定的となっている。これらの内容は、政令第44/2014/ND-CP号を改正する政令案において修正・補足されており、引き続き様々な意見が寄せられている。したがって、本法案における本内容に基づく土地価格の決定方法に関する規定は、既に実務上安定的に運用されている法令の規定を法制化したものではない。

経済委員会委員長はまた、天然資源環境省に対し、引き続き関係機関と連携し、土地価格の決定方法や適用事例、条件などを徹底的に検討し、内容を十分説明・明確化し、法律に規定する内容を検討して、規制の安定性と実現可能性を確保し、決議第18-NQ/TW号の精神を制度化するよう要請した。

VNAによると

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