投機的な「価格インフレ」現象が発生し、ハノイの土地オークションは冷え込み、ホーチミン市の8つのプロジェクトリストから法的障害が取り除かれた

2024年第3四半期の市場は好転していますが、一部のセグメントでは依然として現地での価格変動が見られます。ホアイドゥック（ ハノイ）の土地オークションは落ち着き、ホーチミン市の8つのプロジェクトは法的問題が完全に解決されました...これが最新の不動産ニュースです。

分析の結果、住宅不動産価格の上昇には多くの理由があり、販売価格の上昇は、土地関連費用の近年の変動に加え、新たな計算方法や地価表の適用の影響も一部に起因していることが明らかになった。（写真：アン・フオン）

建設省：不動産価格の上昇は一部地域で限定的

2024年第3四半期には、ハノイ、 ホーチミン市（HCMC）などの主要都市を中心に、一部の地域で不動産価格が依然として上昇傾向にあります。価格上昇は地域、種類、不動産セグメントによって局所的に発生しており、一般価格の上昇に影響を与えています。

分析を通じて、住宅用不動産価格の上昇には多くの要因が影響していることが示されており、不動産販売価格の上昇は、最近の土地関連費用の変動や、新たな計算方法や地価表の適用の影響によるところが大きい。

特に一部の地域や地区では、土地使用権オークションにおいて、落札価格が開始価格の数倍に上るという現象が見られます。一部の地域や地区では、土地使用権オークションの管理・実施が不十分で、多くの投資家が協会や団体を結成してオークションに参加し、開始価格の数倍の土地価格を支払った後、落札後に「手付金放棄」を行い、その地域で仮想的な価格水準を確立することで利益を得ようとする現象が見られます。

また、投機家や不動産仲介業者などの個人が人々の知識不足につけ込み、群衆心理に従って投資することで利益を上げる「仮想価格の設定」や「価格のつり上げ」といった現象も発生しています。

これらは、フリーランスの仲介業者として働き、不動産仲介業の資格を持たず、専門知識が弱く、法律知識が限られており、プロ意識に欠け、ビジネス倫理が弱いため、機会を狙った商慣行、共謀して価格を吊り上げ、実際の価値と比較して価格を吊り上げ、市場を操作し、顧客に損害を与え、不動産市場の透明性を低下させる状況を引き起こします。

特にハノイ市やホーチミン市などの都市部では、大多数の人々、低所得者層および中所得者層のニーズを満たす不動産や住宅供給が不足しています。

理由としては、不動産事業では、特に土地価格の決定、土地使用料の計算、敷地の整地、土地の割り当てなど、法的手続きにおいて困難や問題に遭遇することが挙げられます。

多くの企業は、信用融資や社債発行による資金調達に困難に直面しています。最近建設中または既に建設中の多くのプロジェクトは、一時中断、進捗遅延、あるいは遅延を余儀なくされています。

2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法が公布・施行され、企業にとっての制度・法規制（土地、住宅、不動産事業、信用など）上の諸問題は基本的に解決され、不動産供給は改善を見せている。しかしながら、新たに公布された制度、政策、法律が効果的に実施され、「実効性」を帯びるまでには時間を要するため、依然としていくつかの制約が残っている。

さらに、株式市場、債券、金などに関連する最近の経済の変動は、人々や投資家の心理に影響を与え、人々や投資家のキャッシュフローを、蓄積された資金と投資資金の安全な「避難場所」として住宅や土地への投資にシフトさせる傾向につながっています。

建設部は、2024年第3四半期の不動産市場に前向きな変化があり、企業や不動産プロジェクトにとっての困難や障害は引き続き解決に向けられており、したがって、不動産市場は基本的に安定しており、供給はやや改善したと評価した。

しかしながら、一部のセグメントや地域では依然として価格変動が見られ、さらに、一部の地域ではミスを犯すことへの恐れが依然として存在し、責任の押し付け合いや回避、そして解決の遅れが見られます。そのため、今後は不動産市場の安全、健全、かつ持続可能な発展を促進するために、困難や問題の解決に引き続き注力し、責任の押し付け合いや回避といった状況を打破していく必要があります。

具体的には、建設部は、2023年住宅法、2023年不動産事業法、および新たに発布された詳細規定を地方自治体、機関、組織、企業、個人に効果的に施行するための研修と普及活動を継続的に実施します。

各省庁を統括し、調整して、市場への供給を増やすために「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを効果的に実施するように地方と企業を指導し、促します。

天然資源・環境省と連携し、関係省庁・部門は「国が管理する不動産・土地使用権取引センター」モデルの試行を検討し、管轄当局に提案して、不動産取引場と不動産仲介業が結託して市場を混乱させる状況を抑制する必要がある。

地方自治体に対し、マンションの改修・改築を加速させ、市場への供給量を増やすよう指導・促すことに重点を置く。特に異常な価格上昇が見られる地域、プロジェクト、マンションを対象に、省・中央直轄市との管理・連携を強化し、企業、投資家、不動産取引場、不動産仲介業者による不動産取引・経営活動の検査・審査・評価を強化する。

1,000以上の不動産会社が市場に復帰

ホーチミン市人民委員会は、2024年第3四半期の住宅事情と不動産市場について建設省に報告した。2024年第2四半期までに、ホーチミン市の不動産業界は昨年上半期と比較して2.94%成長した。今年最初の9ヶ月間の不動産事業収入は199兆1560億ドンに達し、その他のサービス収入の60.3%を占め、同期間比6.7%増加した。

さらに、今年最初の9か月間で、ホーチミン市では、登録資本金の総額が40兆1,370億ベトナムドンに達する認可不動産企業が1,051社記録された。

住宅プロジェクトの実施状況については、2024年第3四半期にホーチミン市において、投資政策および投資家選定が承認されたプロジェクトが3件（商業住宅プロジェクト2件、社会住宅プロジェクト1件）ありました。そのうち1件は建設許可を取得しました。

前四半期、ホーチミン市は、総資本価値が9,118,893億ドンを超える4つのプロジェクトについて、将来の商業用住宅製品のために資金を動員する資格があることを確認した。

これら4つのプロジェクトのうち、1,567戸のマンションと44戸の低層住宅はすべて高級セグメントに属します。これらの住宅1,611戸はすべて、当四半期中に不動産取引も行われました。

ホーチミン市の社会住宅および労働者向け住宅プロジェクト向けの120兆ドンの優遇融資パッケージへのアクセスは、投資家が借り入れることができず、依然として「行き詰まっている」。

ホーチミン市人民委員会は、市内の不動産市場を評価し、市場は徐々に回復しており、成長率はまだ緩やかだが、明るい兆候があると述べた。

今年初め以来、市内では12件の商業住宅プロジェクトが投資承認され、3件の社会住宅プロジェクトが完了し、31,000戸以上のアパートが建設中です...

ホアイ・ドゥック土地競売の沈静化

11月4日午後5時頃、11ラウンドを経て、ハノイ市ホアイドゥック県ティエンイエン村ロンクック畑の20区画の土地のオークションが終了し、最高落札価格は1平方メートルあたり1億330万ドン、最低落札価格は1平方メートルあたり8500万ドン以上となった。

開始価格は1平方メートルあたり730万ドンで、本日のオークションの最高落札価格は開始価格の14倍以上となった。

8月末に行われた前回の19区画の土地オークションと比較すると、今日のオークションは参加者数と落札価格の面で落ち着いている。

本日のオークションには 100 人強の顧客が集まりましたが、これは前回のオークションの 500 人以上と約 1,500 セットの入札書類と比べて 5 分の 1 近くの減少です。

730万ドンからスタートした前回の落札価格も大幅に引き上げられました。最高落札価格は1平方メートルあたり1億3,300万ドンで、スタート価格の18倍以上となりました。

今朝のオークション会場の外では、約2か月前のように夜遅くまで投資家やブローカーが集まって情報を聞いたり土地を売ったりする群衆の姿は見られなくなっていた。

しかし、今日競売にかけられた土地は、依然として1区画あたり1億～3億ドンの差額で売られています。

さらに、管理機関は事態の沈静化を図るために様々な措置を講じている。ホアイドゥック区を含むハノイ郊外の多くの地区では、法的問題を検討するため、8月末から土地の競売を一時停止している。

今月初め、天然資源環境省は、土地価格の高騰や土地オークションによる不当利得を防ぐため、政府が地方自治体に預金者に関する情報を公表するよう指示することを提案した。

ハノイ市人民委員会はまた、各区人民委員会に対し、市場価格を上回る入札で落札したにもかかわらず、規定通りの金額を支払わずに市場を混乱させた事例のリストを作成するよう要請した。このリストは、各区および天然資源環境局の情報ページで公開される。

来週初め、ホアイ・ドゥック社は、ティエン・イエン村ロンクック地区において、面積97～172平方メートルの土地32区画（LK05およびLK06）を、730万VND/平方メートルから競売にかける予定です。保証金は1区画あたり1億4,200万VND～2億5,100万VNDです。

ホーチミン市で法的障害を完全にクリアした8つの不動産プロジェクトの詳細

ホーチミン市建設局は、首相の作業部会から移管された64件の不動産プロジェクトの困難や障害の除去の状況と進捗状況を建設省に報告した。

上記64件のプロジェクトおよび市内のプロジェクト全般の困難に対処するため、市人民委員会は2023年10月3日にホーチミン市作業部会の運営規則を発行しました。

2024年第3四半期に、ホーチミン市ワーキンググループは1回の会合を開催しました。ワーキンググループは設立以来、10回の会合を開催し、15件の結論通知を発行し、30件のプロジェクトを検討・解決しました。

このうち、8件のプロジェクトは法的問題が完全に解決されており、22件のプロジェクトは依然として行き詰まっており、関係部門、支社、ユニットが規定に従って協議し、処理している。

法的問題が完全に解決された 8 つのプロジェクトは、Quoc Loc Phat 合資会社の Song Viet Complex、VTHouse 合資会社と Tam Giao 合資会社の社会住宅、サントリーペプシコベトナム飲料会社のプロジェクト、メトロスターインベストメント合資会社のトゥドゥック市のメトロスターアパートメントおよび商業複合施設です。

ガムダ・ランド株式会社のセラドンシティプロジェクトの進捗調整、西サイゴン株式会社のホックモン地区ホックモン町の1.1haプロジェクト、フンティン・インコン株式会社の7区ソンダー・タンロン高層住宅街、トリ・チュー株式会社のビンタン区教育地区。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-c​​o-hien-tuong-dau-co-thoi-gia-dau-gia-dat-ha-noi-ha-nhiet-danh-sach-8-du-an-tai-tphcm-duoc-go-vuong-phap-ly-292608.html