アパートの所有権をめぐる争い

CT3コーヌエ市街地（ ハノイ市バクトゥーリエム）の住民数十人は、投資家から奪い返したばかりの地下室と設備を守るために一晩中起きていた。

CT3の居住者と投資家であるナム・クオン・グループが所有する敷地、インフラ、ユーティリティをめぐる紛争は、マンションの開業から9年後に発生しました。2,000人以上の540人のマンション所有者が、マンション建設者協議会を通じて管理委員会（マンション所有者を代表する組織）を選出しました。管理委員会は、ナム・クオン・グループの子会社であるナム・クオン・マネジメント・アンド・サービス・カンパニー・リミテッド（NCP）と4棟のマンションの管理運営に関する契約を締結しました。

現管理委員会委員長のグエン・ティ・タン・ガ氏は、2022年末に住民が駐車場サービスにおける「隠れた収支」を発見したと述べた。NCP（建設管理局）は月間駐車台数を166台と記録していたが、住民によると「建物の地下1階と地下2階には、月間駐車券を所持する車が300台以上駐車されている」という。投資家は地下室の維持費を支払っておらず、電球の交換から2つの地下室の管理・維持まで、すべて住民の金で賄われていた。

管理委員会と住民は、NCPとの建物管理運営契約を解除することに合意し、同時に投資家に対し、地下2階の所有権を証明する法的書類の提出を要求した。5月31日は物件の引渡し日であった。NCPは管理契約の解除に同意したものの、設備の引渡しには署名せず、住民の車両カードデータをすべて破棄し、地下2階とA棟1階の管理事務所を占拠した。

NCPの代表者は、A棟の地下2階と1階のオフィスは投資家であるナム・クオン・グループの個人所有であると述べた。法的根拠は、この地下室が投資家の個人所有であることを確認する議事録であり、これは2015年にCT3ビルの元管理委員会委員長と締結されたものである。しかし、居住者代表は、アパート売買契約に基づき、この地下室は共同所有であると断言した。

NCPが雇った見知らぬ集団がAハウスに現れたことで、紛争は頂点に達した。住民たちはすぐにその集団に通報し、全員に新しい管理委員会への支持を呼びかけました。区警察と多くの住民が到着した時、ようやく集団は立ち去りました。

5月31日の夜、数十人の住民は地下室と1階の事務所が占拠されるのではないかと懸念し、寝ずに見張りを続けた。「私たちは2つの地下室の所有権を守り、NCP運営部隊の違反行為を明らかにするよう当局に嘆願書を提出します」とンガ氏は述べた。

CT3コーヌエ市街地から3キロ離れた、23 Duy Tan（ハノイ、ナムトゥーリエム）にあるドリームランドボナンザマンションでも、敷地の分割や公共施設の共有および私有をめぐって投資家と住民の間で紛争が起きている。

住宅法によれば、マンションにおける専有所有権には、専有部分とマンションに付属する設備システムが含まれます。共用部分は専有部分以外の部分であり、コミュニティ活動施設、設備、共用技術インフラなど、多くの設備やユーティリティが含まれます。したがって、カメラ室や管理室などは、マンション所有者の共用部分に属します。

しかし、378戸のマンションと1,300人以上の居住者を抱えるドリームランド・ボナンザでは、投資家であるヴィナランド不動産投資株式会社が、カメラ室と運営管理室は自社の所有物であると主張し、子会社のMSCベトナムに所有権の管理を委託しました。住民はこれに同意せず、USEMベトナム社を運営管理会社として採用しました。

ここの住人であるゴ・ゴック・リン氏は、オフィスで仕事をしていた際に、ドリームランド・ボナンザの住民グループから「カメラ室が再び占拠された」というメッセージを受け取ったと語った。このアパートに住む数百人の住民は週末を利用してビルのロビーに集まり、投資家の管理委員会から管理運営権を取り戻すために闘っていた。「しかし、住民が仕事に出かけたわずか翌日、カメラ室を含むビルの管理職の地位が投資家に奪われてしまったのです」とリン氏は語った。

ドリームランド・ボナンザの住民たちは、管理運営権をめぐる紛争の解決を求めるため、建物のロビーに集まった。写真：管理委員会提供。

上記の紛争に加え、このマンションでは地下室の区画についても紛争が発生しています。規定によると、地下室のバイク・自転車用駐車スペースはマンション所有者の共有財産ですが、自動車用駐車スペースは投資家の所有物であり、投資家はこれを売却価格、賃貸価格、または建設投資費用に含めることはできません。自動車用駐車スペースの配置は、マンション所有者を優先し、次に公共駐車場を割り当てるという原則を遵守する必要があります。

ヴィナランド不動産投資株式会社は、売却価格に含まれていない地下3階部分（バイク、自転車、三輪車用の地下室を含む）全体が自社の私有財産であると主張した。しかし、住民を代表する管理委員会は、「投資家は地下室建設費用の精算書などの証拠書類を提出できず、所有権証明書も存在しない」と主張した。

和解不可能な紛争により、ドリームランド・ボナンザ・マンションには、投資家と居住者双方の共有財産と私有財産に関わる二つの管理委員会が並行して存在する事態に陥っています。建物内には受付が二つ、地下には白と青の制服を着た警備員が二人ずつ配置され、カメラ室など多くの場所に警備員が配置されています。居住者は毎月、投資家側の管理部門に駐車料金を、建物運営部門にサービス料を支払わなければなりません。

ドリームランド・ボナンザマンション管理委員会は最近、ナム・トゥ・リエム区人民委員会に文書を送り、これらが「法律の規定によりマンションの共有財産」であるため、投資家に技術インフラ、設備、カメラ室、運営管理室などの引き渡しを要求するよう区に要請した。

4月19日、TNRゴールドシーズンアパートの駐車料金値上げに抗議する横断幕を掲げる住民たち。写真：寄稿者

マンション所有権紛争は全国的に蔓延しています。不動産協会の2022年の統計によると、ハノイでは845棟中129棟、ホーチミン市では935棟中105棟のマンションとビル群で紛争や訴訟が発生しています。ハノイでは、上記の事例に加え、Viet Duc Complexマンション、The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan（タンスアン区）、Housinco Premium（タンチ区）、Phu Thinh Green Park（ハドン区）、Kosmo Tay Ho…でも紛争が発生しています。

建設省住宅不動産市場管理局のグエン・マイン・コイ副局長は、マンションでよくある紛争の一つは、共有と私有の所有権の問題、つまり投資家と居住者間の共有所有権にかかる維持費の負担と引き渡しの遅延に関連していると述べた。「一部のマンションでは、投資家と居住者を代表する管理委員会が、共有部分と私有部分の区分、そして投資家が売却のために保有する部分、あるいは売却・賃貸に出していない部分について合意に至らないケースがあります。これが、データの解決に至らず、維持費の引き渡しが1～3年遅れる原因となっています」とコイ副局長は述べた。

建設省のグエン・ゴック・トゥアン主任検査官は、投資家が共用スペースを侵害し私的な目的で使用しているため、多くのマンションで違反行為が起きていると指摘した。

2021年から2022年の2年間、建設省の監督官庁は16地域にある43棟のマンションにおいて、37の投資家と36の管理委員会を検査し、140億ドンを超える資産を持つ20の投資家に対し行政処分を行いました。監督官庁は、投資家に対し、マンションの共同所有面積と設備について管理委員会と合意すること、マンションの書類を管理委員会に完全に引き渡すこと、そして5つの投資家に対し、2,000平方メートルを超える占拠面積を住民に返還することを要求しました。

次の記事: アパートでの所有権紛争がなぜ多いのか?

ドアンローン - ベトアン

ソースリンク: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html