観光業の回復はリゾート不動産を「救済」できるか？

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観光産業は力強く回復した。

国家観光局の情報によると、2023年の最初の9か月が経過した時点で、ベトナムを訪れた外国人観光客は890万人に達し、2022年の同時期と比べて4.7倍増加した。目標が早期に達成されたことを受け、文化スポーツ観光省は最近、2023年のベトナムへの外国人観光客の目標を1,300万人に引き上げることを提案した。これは、年初に設定された計画と比較して約156%の増加となる。

韓国は引き続きベトナムへの観光客数で最大の市場であり、2,584,840人が到着しました。これに中国が1,122,572人で続きました。2023年の最初の9か月間の観光サービス収入が前年同期比で増加した地域は、ダナン（139.9%増）、クアンニン（98.8%増）、ホーチミン市（91.3%増）、ハノイ（67.4%増）、ハイフォン（50.9%増）、カントー（39.6%増）です。

国内観光客数も年間目標の93.5%に達し、年末までに目標の1億200万人を達成し、さらに上回ると予想されています。同時に、ベトナムの観光は国際社会から継続的に高い評価を受けており、「アジアを代表する観光地」に5度目の選出、「アジアを代表する自然観光地」賞を2年連続で受賞しました。

観光市場の促進を継続するため、観光省や観光都市では、年初から2023年末まで継続的にイベントやフェスティバルが開催されています。これにより、ニャチャン、フーコック、ダナンなど、ベトナムの主要観光地にさらに多くの海外観光客が誘致されることになります。

リハビリ観光はリゾート不動産イメージ１を救えるか？ — 観光産業は近年力強い回復を見せているが、パンデミック前の水準にはまだ戻っていない。

上記の好材料を受け、多くの投資家はリゾート不動産の回復を期待しています。しかし、サヴィルズの最新レポートによると、ベトナムにおけるホテル事業の回復にはばらつきがあります。ホーチミン市のホテルの稼働率と平均客室料金は、パンデミック前の水準に徐々に回復しつつあります。一方、ニャチャン・カムラン、ダナン、フーコックなどのリゾート市場では、客室稼働率の向上において依然として多くの課題に直面しています。

2023年の最初の9ヶ月間で、アジアの観光市場は依然としてパンデミック前の水準を33%下回っています。中国やロシアといった主要な国際観光市場が緩やかに回復している一方で、一部の目的地では供給過剰が続いており、リゾート産業の回復プロセスにさらなる圧力をかけています。

サヴィルズ・ホテルズのディレクター、マウロ・ガスパロッティ氏は次のようにコメントしています。「問題は、一部の観光地における過剰な開発だけではありません。むしろ、市場の状況に適さない商品の開発に起因しています。観光産業の成長、特にパンデミック以前の国際的な需要は、リゾート不動産全般、特にホテルの開発を促進してきました。しかし、一部の投資家は計画段階で十分な調査を行わずに市場に飛び込み、一部の観光地で需給ギャップを生じさせています…」。

リゾート不動産市場は横ばい状態が続く

リゾート不動産事業における需給の不均衡により、近年、一部のプロジェクトの収益性は著しく低下しています。また、このことが市場への信頼回復を阻み、流動性の改善が依然として不十分な状況となっています。

一方、この市場は在庫が豊富にもかかわらず、供給は増加を続けています。ベトナム不動産協会（VARS）の報告によると、2023年第3四半期には、ベトナム国内で約16件の観光・リゾート不動産プロジェクトが販売され、市場には約970件の物件が供給されました。これは前四半期の2倍に相当します。供給は主に中部地域と南部地域に集中しています。

さらに、リゾート不動産の市場流動性も低く、2022年の同時期の23%（取引件数225件）と比べて、吸収率はわずか10分の1にまで低下しています。在庫量が多く、主に高価格帯のリゾートヴィラ物件が流動化に苦労しているため、市場はここ最近大きな変動がなく、横ばい状態が続いています。

復興観光はリゾート不動産イメージ２を救えるか？ — リゾート不動産は未だ投資家の信頼を取り戻していない。

VARSは、今後取引件数は増加するものの、件数はそれほど多くなく、商品ライン間の差別化が進むと予測しています。コンドテルの取引は、このセグメントの主な供給が長らく市場から姿を消していたため、最も大きな増加が見込まれています。

リゾート不動産市場の解決策について、VARS会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、短期的には、リゾート不動産投資プロジェクトへの二次投資家の権利と利益の確保に関する規制の整備を迅速化し、投資家の安心感を高める必要があると述べた。長期的には、法律に規定されているリゾート不動産に関する法的事項を統一し、速やかに公布する必要がある。

「法制度が明確で一貫性があり、明確であれば、市場は開かれ、すべての参加者の権利と正当な利益が確保されます。特にリゾート不動産の場合、開発業者や投資家がこの市場に参加する際に投じる資本の額は、他の市場よりも大きいことが多いのです」と、この専門家は述べた。

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