不動産会社の市場調査レポートによると、住宅価格は上昇を続けています。ホーチミン市のマンション価格は5年前と比べて2倍に上昇しており、特に高級マンションが顕著です。このマンションセグメントの優位性が住宅価格を押し上げ、中間所得層にとって住宅へのアクセスがますます困難になっています。
住宅価格は着実に上昇している
ホーチミン市アンラック区在住のフォン氏は、数年前にビンタイン区（旧市街）の高級マンションを40億ドンで購入したが、現在は90億ドンにまで値上がりしていると語った。注目すべきは、価格がほぼ倍増しているにもかかわらず、依然として上昇の勢いが止まらないことだ。
一方、ホーチミン市ビンチュン区の新規プロジェクトでは、マンション価格が1㎡あたり9,000万ドン以上で売りに出されており、これは5～6年前の予想価格の2倍に相当します。ホーチミン市で最も高級とされるフーミーフン市街地では、マンション価格は現在1㎡あたり8,000万～9,500万ドンとなっています。7～8年前は1㎡あたり3,700万～3,800万ドン程度でした。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）の最新報告書によると、2020年から2023年にかけて、高級住宅セグメントが市場供給全体の約70%を占める見込みです。これにより、市場の不均衡が生じ、住宅の「ピラミッド型」モデルが逆転することになります。
2025年の最初の6か月間で、ホーチミン市ではわずか4件の商業用住宅プロジェクトが実施され、合計3,353戸の高級マンションが建設され、その価値は10兆2,390億ドンを超えました。中価格帯または手頃な価格の住宅セグメントのプロジェクトはありませんでした。一方、社会住宅も非常に少なく、建設床面積はわずか205,000平方メートル、4,100戸のマンションに相当し、2025年までの計画の約11.7%にしか達していません。HoREAのレ・ホアン・チャウ会長によると、住宅価格は過去数年間継続的に上昇しており、現在も高水準にあります。高級マンションの価格は1平方メートルあたり最大9,000万ドン（1戸あたり約97億ドン）に達し、中間所得者層には到底手が届きません。
ホーチミン市のアパート価格は過去5年間で2倍以上に上昇した。
サヴィルズ・ベトナムは、ホーチミン市の住宅市場は過去5年間、深刻な供給不足に直面していると評価している。ホーチミン市は2021年から2025年にかけて23万5000戸の新築住宅を開発するという目標を掲げているものの、計画の24%しか達成されておらず、依然として約17万9000戸が不足している。2025年第2四半期には、ホーチミン市の新築マンションはわずか1600戸しか市場に出ず、最初の6か月間の一次供給総数は6800戸となる見込みだ。しかし、吸収率は45%にとどまり、実際に取引されたのは3800戸にとどまっている。主な原因は、承認手続きの遅延と法的障壁にあると言われている。
土地使用料が高すぎる
DKRAコンサルティング担当副総裁兼DKRAグループ投資部長のヴォ・ホン・タン氏は、現在、土地購入費、税金、弁護士費用、ローン金利などを含む土地コストがプロジェクト総投資コストの大部分を占めている一方、建設費やアパートの品質は管理しやすいと述べた。そのため、法的問題を抱えるプロジェクトが解決され、土地使用料の引き下げと相まって、ホーチミン市の不動産価格は「落ち着く」と期待している。
ホーチミン市経済天然資源環境研究所のファム・ヴィエット・トゥアン所長は、地価の上昇と土地使用料算定における剰余金方式が、マンション価格の高騰の主因であると述べた。同所長によると、土地法および政令71/2024に規定されている市場価格に近い土地価格を適用すると、特に土地価格枠組みの廃止後、市場価格が「仮想」価格によって押し上げられることになる。そのため、2024年土地法において、用途変更時の土地価格算定比率を引き下げる調整を行う必要があると指摘し、投入コストを抑制し、不動産価格を安定させるよう求めた。土地価格をコントロールされた方法で決定することは、住宅価格の引き下げと社会保障の促進に貢献するだろう。
7月22日にタンニエン新聞が主催したワークショップ「土地価格、土地税…どうすれば合理的になるか」において、TAT法律事務所会長のチュオン・アン・トゥ弁護士は、土地に関する税金の徴収、特に土地価格表や税制の構築において、政府はより合理的な解決策を持つ必要があると提言した。
彼によると、土地価格はすべての関係者の利益が調和するように決定される必要がある。つまり、国家は税収を失わず、企業は事業効率と利益率を維持し、市場の需給は混乱せず、人々は引き続き土地にアクセスできるようになる。これは、確保すべき一貫した目標である。つまり、土地価格は必ずしも市場価格に完全に基づく必要はないということだ。
PROPIIN不動産プロジェクト開発研修所所長のヴォ・ナット・リュウ氏は、重要な変数として、土地使用料がプロジェクト総費用の最大50%を占め、そのうち土地は約20%を占めることが多い点を指摘しました。評価プロセスに標準的な計算式がなく、費用が予測不能に変動するため、多くの国際投資家は投資をためらっています。
そのため、彼女は300平方メートル未満の世帯に対する土地転用税を免除または大幅に減額し、多数の土地を所有する個人にはより高い税率を課すことを提案した。また、地方が価格を急激に引き上げ、地域間の格差を生じさせ、投機の波を引き起こすような事態を避けるため、地価公示は十分な期間にわたって安定的に維持される必要がある。
財務副大臣のレ・タン・カン氏も、農地を住宅地へ転用する際の「追加支払金」の算定と土地使用料の算定が、現在最も大きなボトルネックとなっている点を認めた。財務省は政令103/2024号を改正する政令案を完成させ、 法務省に送付して審査を受けた後、政府に提出して公布する予定だと述べた。地方自治体からは、手数料や税金が高すぎるという理由だけで「財政的に不可能」というケースが相次いで報告されているため、これらの障害をできるだけ早く取り除くことが目標だ。
土地利用係数の増加
HoREA会長は、住宅価格を引き下げるためには、ホーチミン市が社会住宅の供給増加を優先し、同時に行政手続きを大幅に改革する必要があると考えている。具体的には、試行決議を発布し、2023年住宅法を改正して、社会住宅プロジェクトの承認権を現在の投資法ではなく建設局に移譲する必要がある。
さらに、彼は政令100/2024/ND-CPの改正を提案し、社会住宅プロジェクトの土地利用係数を最大1.5倍に引き上げることを提案した。これにより、同一敷地面積におけるアパートの戸数が50%増加し、アパート価格の引き下げにつながると期待される。
さらに、地方自治体は計画承認と許認可の期間を短縮するために、協調して取り組む必要があります。特に若者向けの優遇融資政策を通じて、低価格の商業住宅の開発を促進する必要があります。政府は、2030年までに100万戸の社会住宅を建設するプログラムと併せて、企業が手頃な価格帯の住宅に移行するよう促すことで、市場の再構築を図る必要があります。
もう一つの重要な解決策は、不動産事業法を改正し、土地に関する財務義務を履行していないプロジェクトの譲渡を、新規投資家が当該義務を履行することを条件に認めることです。これにより、「棚上げ」されたプロジェクトの復活と供給の増加が期待されます。
出典: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
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