多額の資本がなくても不動産投資は可能

6月18日午後の財務省の定例記者会見で、国家証券委員会のブイ・ホアン・ハイ副委員長は、VPS証券会社と協力し、同社に対し、分割不動産の形での証券証書の配布を直ちに停止するよう要請したと述べた。

国家証券委員会の責任者によると、現在、この不動産投資手法に関する規制はない。「管理機関は、この手法は多くのリスクを伴うと評価しており、VPS社に対し、この商品の販売を停止するよう求めています」とハイ氏は述べた。

この人物はまた、海外市場にはこの種のビジネスに伴うリスクを管理・制限するための特別な規制があるが、ベトナムにはまだそのような規制はないとも述べた。

グエン・ドゥック・チ財務副大臣も、財務省がこの件に関して証券委員会に指示したと述べた。

チー氏によれば、現行法では禁止事項はないが、国家管理機関の観点から、証券委員会は証券会社の活動を厳しく監視する責任があるという。

これらの事業者によるサービス提供は、認可を受けた分野・業種の範囲内で行われなければならない。もしその範囲外にある場合は、経営陣が包括的な評価を行うために、提供を停止する必要があるとチー氏は断言した。

不動産投資分譲モデルとは、本質的には複数の投資家に株式を分割して販売するものです。このモデルは4～5年前にベトナム市場に登場しました。これ以前にも同様のモデルを展開していた企業としては、Moonka、Houze Invest、Sunshine Homesなどが挙げられます。

最近、Fnest JSC は VPS Securities Company の SmartOne アプリケーションを通じて不動産投資サービスを提供しています。

参加するには、お客様はVPS投資家である必要があります。各不動産は事業部門によって評価され、株式に変換され、Fnest単位で主要投資家に販売されます。1Fnestは1万VNDに相当します。例えば、250億VNDの不動産は250万Fnestに相当します。Fnestが提供する不動産ポートフォリオは、ヴィラ、ショップハウス、アパートメントなど、非常に多岐にわたります。

TAT法律事務所の弁護士マイ・タオ氏は、 VietNamNet記者に対し、このモデルの強みは、多額の資本を投資する必要がなく、不動産の一部を所有したいという希望に応じて不動産に投資できる投資家の心理を的確に捉えている点だと評価した。

「不動産ビジネスよりも多くの価値を顧客にもたらすという約束とともに、4.0テクノロジープラットフォームと組み合わせた伝統的な不動産ビジネスに新しい外観を加えることに加えて、不動産市場にそのような「ハイブリッド」形式を作り出すことは、このビジネス活動に不安定さをもたらしやすく、それを規制するための特定の法的廊下がない場合、紛争が簡単に発生する可能性があると思います」と弁護士のマイ・タオ氏は述べ、これがこのモデルの欠点であり、取引に関与する当事者が注意を払う必要があるだけでなく、政府の管理機関も取引に参加する人々に対して必要な警告を出す必要があると述べました。

fnest ベトナムネット.png
Fnestは、 ハノイとホーチミン市にあるアパート、ショップハウス、ヴィラなどの不動産を紹介しています。現在、すべて完売となっています。購入を希望する投資家は、セカンダリー市場（売買市場）で購入する必要があります。6月20日のスクリーンショット。

弁護士は、不動産市場におけるこの種の事業は本質的に企業のための資金調達の一形態であると分析しています。彼らは不動産を、市場から資金を誘致し、運転資金を容易に調達するための金融投資チャネルと捉えています。そのため、法的には、不動産を市場に出すために確保すべき条件に加えて、「株式」という概念が用いられており、投資家が不動産の所有権について容易に誤解を招きかねません。

「実際には、投資家は当事者間の合意に基づき、不動産価値の一部を株式という形で現金化して保有しているに過ぎません。現在、法律には不動産の所有権を株式に分割する規定がないため、将来の不動産の所有権と管理をめぐる紛争が生じやすいのです」と、弁護士のマイ・タオ氏は述べた。

利益と流動性の価値に関して、弁護士は、これはモデルを販売するユニットからの一方的なコミットメントのみを示しており、投資家に対する保証措置はないため、小規模投資家にとって必要なときに資金を引き出すことは困難であると述べた。さらに、サービス手数料を支払う必要があり、このモデルの運用価格管理も明確で透明性に欠けている。

紛争が発生した場合、誰が責任を負いますか?

投資用不動産に関連する紛争の場合、誰が責任を負うのかという問題について、弁護士のマイ・タオ氏は、解決は裁判所または仲裁での合意と和解という2つのメカニズムに基づいていると述べた。

具体的には、本件の紛争解決の根拠は、契約書の条項及び契約に添付されているその他の文書（ある場合）に基づきます。当事者間に、当事者の権利及び責任に関する明確な規定があり、かつ法令の規定に違反していない場合は、当該規定が適用されます。本モデル取引において、当事者間に具体的な規定がない場合には、関連する法令に基づき、当事者の責任を確定します。

「責任に関しては、Fnestと証券会社の2つの部門が、投資家の権利を確保し、不動産関連規制およびその他の関連法を遵守するための紛争解決について、第一義的な責任を負う必要があります。違反があった場合は、契約上の紛争解決と、権利侵害による投資家への損害賠償（ある場合）に従って解決されます」と弁護士は述べた。

専門家はまた、このモデルの問題点の一つとして不動産評価を指摘しました。不動産評価は、紛争発生時に当事者が解決の根拠を得るのに役立つ、あるいは投資家が適切な投資を行うための財務能力を把握するのに役立つ、独立した活動です。

しかし、専門家は、紛争を最小限に抑えるために、投資家が不動産の法的文書（土地使用権証明書、家屋所有権証明書、建設許可証、プロジェクト受諾議事録など）を直接提供するよう求めて確認するよう投資家に注意を払うことを推奨しています。上記の情報は、建設局、天然資源環境局、公証人事務所などの管轄当局で調べることができ、その不動産が投資家によって争われておらず、抵当に入れられておらず、保証されていないことを確認できます。

さらに、投資家は、投資家契約の条項も考慮する必要があります。なぜなら、契約は民法の規定に基づく当事者間の合意であるためです。特定の法分野に直接的な規定がない場合は、民法が適用されます。

さらに、金融、投資、不動産を専門とする弁護士などの専門家に相談し、客観的な視点からプロジェクトを評価する必要があります。訴訟や仲裁が必要となる紛争が発生した場合には、必要な証拠を集約し、投資家の資産の散逸を回避するための緊急措置を講じる必要があります。

ニャットナム社のCEO、ヴー・ティ・トゥイ氏の信じられないほどの金利の罠に、何千人もの人々が「陥った」。月5～7%、年間60～84%という巨額の利益を生むニャットナム不動産会社は、投資家の信頼を得て巨額の資金を調達するために、他にも様々な策略を駆使していた。
ハノイでタウンハウスを購入するために数十億ドルもの資金を投じた顧客は、投資家が計画を恣意的に「破棄」していたことを知りました。数年前、タンハ・シエンコ5都市圏プロジェクト（ハノイ）でタウンハウスを購入するために資金を投じた顧客は、これらの土地が別荘として計画されていたことを知りました。