金利は依然として高いままで、投資家は「商品を手放す」ことを余儀なくされ、アパートを清算せざるを得ない。

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金利は依然として高いままで、投資家は「商品を手放す」ことを余儀なくされ、アパートを清算せざるを得ない。

サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、2023年第1四半期、ハノイ市とホーチミン市のマンション供給量は引き続き大幅に減少しました。具体的には、ホーチミン市では四半期のマンション総供給数が1,600戸を超え、前年同期比で25%減少しました。一方、ハノイ市では四半期のマンション総供給数が2,000戸を超え、前年同期比で27%減少しました。

高利回り投資家がアパート売却を余儀なくされる写真1 — 中古マンション市場は、新築マンションよりも価格がはるかに安いため活況を呈している。（写真：VV）

ハノイ市場だけでも、新築マンションの供給減少により、このセグメントの販売価格は引き続き上昇しています。2018年から2022年にかけて、新築マンションの価格は年平均13%上昇しました。つまり、4年間で平均マンション価格は52%上昇したことになります。

供給不足と価格上昇に見舞われたプライマリーマーケットとは対照的に、セカンダリーマーケット（中古市場）では、少なくとも一度はオーナーの手を経たマンションが、同じプロジェクトの新築マンションよりも48%も安い魅力的な価格で販売されています。これにより、セカンダリーマーケットの活性化が促進されています。

サヴィルズ・ホーチミン住宅ビジネスサービス部門シニアマネージャーのグエン・ホン・ズン氏は次のように述べた。「金利上昇の状況下で、個人投資家のグループがキャッシュフローのバランスを取るのに苦労しているため、市場での二次供給も若干増加する傾向にあります。」

「アパートを購入し、金融レバレッジを利用している個人投資家は、銀行金利の急騰により圧力にさらされ、投資ポートフォリオの売却を検討せざるを得なくなっています。このため、主要都市における中古アパートの供給量は最近わずかに増加しています」とドゥン氏は述べた。

中古マンションの価格は上がるのでしょうか？

サヴィルズ・ベトナムの副社長トロイ・グリフィス氏は、現在のマンション市場は一次供給がほとんどなく、真の住宅ニーズを持つ住宅購入者向けの新規住宅供給がないという特殊な状況にあると評価した。

「これにより、彼らは二次市場からの供給を求めざるを得なくなります。今年初めから、ホーチミン市とハノイの両方で二次アパート市場が活況を呈しています」とサヴィルズの専門家は強調した。

サヴィルズの専門家は、ホーチミン市全域でセカンダリーマンション価格の上昇の「波」が現在起こっており、特にタンビン区や11区などの地区では5%以上上昇していると考えている。残りの9地区では、セカンダリーマンション価格のみが下落傾向にある。

高利回り投資家はアパートを売却しなければならない写真2 — サヴィルズの専門家は、現在ホーチミン市全域で二次不動産価格の上昇の「波」が起こっていると考えている。（写真：MP）

トロイ・グリフィス氏は、二次市場における製品の確固たる法的要素について注目すべき点を指摘しました。ほとんどのプロジェクトは使用権証明書を取得しています。一方、一次市場では、この問題で障害に直面しているプロジェクトが少なからず見られます。

しかし、サヴィルズの専門家によると、二次市場も今後の金利調整に大きく左右されるという。

「銀行融資の金利が14～15%に達しており、これは非常に高い水準であり、住宅購入者は慎重に検討せざるを得ません。しかし、金利がCOVID-19以前の約10～12%に戻ることができれば、この市場はより魅力的になり、流動性も高まるでしょう」とアナリストは述べています。

トロイ氏は、今後12ヶ月ほどはセカンダリー市場が非常に活発になると予測しています。この期間が過ぎると、新規プロジェクトの立ち上げが増え、新規供給が限られていた状況は変化し、セカンダリー価格はより安定した状態に戻る可能性があります。

サヴィルズ調査部によれば、ホーチミン市では今から年末までに9,000戸の新築マンションが建設される見込みで、そのうちクラスBが71％、クラスCが23％、クラスAが6％のシェアを占めるという。

2026年までに、186のプロジェクトから137,540戸の住宅が発売される予定です。一部のプロジェクトはランク付けされていませんが、投資家は需要を満たすために手頃な価格の住宅に興味を示しています。

ハノイでは、2023年に9,400戸のマンションが引き渡され、7,000戸の新築マンションが販売開始される見込みで、そのうちクラスBの供給が83%を占めます。2024年以降は、98のプロジェクトから約86,500戸の新築マンションが供給され、そのうちクラスBが市場シェアの60%を占めると予想されています。

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