不動産へのFDI資本は市場にとって悪い兆候だ。

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不動産へのFDI支出は大幅に減少

ベトナム統計局によると、6月20日現在、ベトナムにおける外国直接投資（FDI）の登録資本総額は134.3億米ドルに達し、前年同期比4.3%減少した。そのうち、不動産事業は引き続き第3位の地位を維持したが、登録資本総額は15.3億米ドルで、前年同期比51.5%減少した。

プロジェクトの新規登録資本金および調整登録資本金について、不動産への外国直接投資は5億9,210万米ドル（構成比6.3%）に達した。外国投資家による出資および株式購入の形態について、不動産事業活動への投資資本は9億3,860万米ドル（構成比23.4%）に達した。

今年上半期のベトナムへの外国直接投資は推定100.2億米ドルで、前年同期比0.5%増加しました。このうち、不動産事業への投資額はわずか5億210万米ドル（5%）で、前年同期（8億8130万米ドル）比43%減少しました。

今のところ、ベトナムの不動産市場における外国人投資家のシェアはまだ小さいものの、現状では、FDI資本フローの急激な減少が市場に悪影響を及ぼす可能性があり、市場は前向きな兆候を待っている。

不動産へのFDI資本が急激に減少する原因は何か？図1 — 今年最初の6か月間の不動産事業におけるFDI支出は、同時期と比較して43%減少しました。

専門家によると、近年の不動産市場へのFDIの出現は、多様なプロジェクトや改善された運用モデルの出現など、この市場にプラスの変化をもたらしている。そのため、外国企業から市場に流入するキャッシュフローが減少傾向にあることは、悪い兆候である。なぜなら、これは多くの国内企業にとって、困難な時期における合併・買収（M&A）という「救命胴衣」とみなされているからだ。

ベトナム不動産協会（VARS）のデータによると、近年、多くの企業が資金調達難に直面し、M&A取引によって救済を余儀なくされています。しかしながら、流動性の低下と金融コストの上昇という状況下において、プロジェクト買収のための資金を調達できる国内不動産開発業者は依然としてごくわずかです。そのため、外国資本の流入により、数十億ドル規模の大型取引が増加すると予想されます。

一方、不動産M&Aプロジェクトに関心を持つ外国人投資家の数は急増しています。中でも注目すべきは、シンガポール、韓国、台湾、日本、マレーシアなどの外国人投資家です。しかし、ほとんどの取引は依然として評価と交渉の段階にあります。

不動産へのFDI資本が急激に減少する原因は何か？図2 — 外資系企業によるM&Aが市場を「救う」と期待されている。

その理由は、価格圧力をめぐる交渉が未だ決着していないことです。外国投資家は、法的地位、立地、将来性などを考慮したプロジェクトを、最大20%の値引きで購入したいと考えています。一方、国内企業は低価格での資産売却を受け入れず、取引において利益を要求するため、合意に至るのが困難になっています。

さらに、不動産市場には依然としてM&Aの進展を阻む多くの障壁が存在し、これが市場へのFDI資金の流入が徐々に減少している一因となっています。特に、プロジェクトの法的問題は、市場の流動性が依然として低いことに加え、多くの外資企業が不安を抱く最大の要因の一つとなっています。

すぐに結び目を解く必要がある

この問題に対し、サヴィルズ・ベトナムの専門家は、ベトナムが不動産分野にFDI資本を誘致するためには、投資に関する法的手続きの完了の促進、生産に役立つインフラの質の向上、不動産開発に役立つインフラの質の向上、特に製造業において外国投資資本を吸収できる人材の質の向上などの要素に重点を置く必要があると述べた。

ベトナムは東南アジアで最も開放的な経済圏の一つです。経済成長と開放が急速に進むにつれ、行政手続き、インフラの質、人材の質といった要素を改善する必要性と緊急性がますます高まっていくでしょう。