改正土地法は不動産供給にどのような影響を与えるのでしょうか？

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2024年1月18日、土地法（改正）が国会で可決され、2025年1月1日より施行されました。この法律の成立は、景気循環の活性化が求められている不動産市場の供給に大きな影響を与えると予想されます。

この問題についてコメントしたBatdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、土地法（改正版）の可決はベトナムの不動産市場にプラスの影響を与えるだろうと述べた。

第一に、土地法（改正）は、市場価格水準に近い土地価格の形成を促進し、土地利用の効率性を向上させるため、土地価格の持続的な上昇が期待されます。具体的には、土地価格の枠組みを撤廃し、市場メカニズムに基づいて土地価格が決定されることとなります。これにより、土地の回収対象者に対する補償権が確保されます。

改正土地法は不動産市場の供給側にどのような影響を与えるのでしょうか？ — 不動産市場では多くの種類において供給が不足しています。

さらに、この法案では、土地の多目的利用、生産用地の集積に寄与するための農地の転用、公益事業単位の賃借権、合弁権、組合権、農業生産に直接従事していない主体への農地の譲渡の受け入れ、土地利用目的の転用事例の拡大などが規定されており、これらの規定により、土地利用の効率性が向上し、農地、非商業用地などの土地価格の上昇に寄与し、ひいては不動産価格全体の上昇につながると期待されます。

第二に、不動産供給が改善されます。多くのプロジェクトが長期にわたって遅延している理由の一つは、補償不足による用地取得の困難さです。市場ベースの価格設定メカニズムは、土地資金の迅速な活用を促進するでしょう。

かつては土地へのアクセスが明確に規制されていませんでしたが、現在では土地法（改正）において具体的な規制が設けられ、商業目的に利用される土地の種類や、どのようなニーズを満たす土地が入札や競売によって提供されるかが定められています。投資家が土地資金にアクセスするための方法と規制がより明確になれば、市場への供給は今ほど不足することはなくなるでしょう。

この法律には、海外在住者を含むベトナム国民の土地使用権の範囲の拡大、少数民族に対する土地政策、土地を回収された人々の権利と利益、土地利用計画の実施、行政手続き、個人および企業への証明書の付与（例えば、不動産プロジェクトの譲渡の受領、農地の自動延長）など、より多くの人々の土地へのアクセスを拡大し、彼らの権利をより完全に保護するための規定も含まれています。

しかし、Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクターは、土地法（改正版）の成立によって市場が急速に回復するとは期待しすぎない方が良いと述べた。同法が社会に浸透し、施行されるまでには約8～12ヶ月かかるためだ。国会が早期に同法を可決したのも、まさにこのためだ。これにより、市場参加者は今から2025年までの間に、適応策と適用計画について議論し、理解を深め、準備を進めることができる。

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