州はすべてのプロジェクトのために土地を埋め立てる必要がある。

[広告1]

中途半端な仕組みは1つのプロジェクトと2つの土地価格にリスクをもたらす

土地法案（改正案）第79条は、国家の利益を目的とした社会経済発展のために国が土地を収用する具体的な事例を31件列挙している。具体的には、移住プロジェクト、農村居住地域プロジェクト、産業集積地、免税地域、原油倉庫、ガソリンスタンド、人民市場などが挙げられる。

そのため、企業が土地の譲渡を受けるために住民と交渉しなければならない開発プロジェクトはごくわずかです。例えば、商業住宅プロジェクト、住宅と商業・サービスが混在するプロジェクト、多目的複合施設、娯楽エリア、大規模都市エリアなどです。

先週末に行われたこの草案に関する議論において、多くの国会議員（NA議員）は、国全体の平等と一体性を実現するために、あらゆる社会経済開発プロジェクトにおいて国が主導的に土地収用を行うべきだと主張しました。国による土地収用と企業による自主交渉の両方の仕組みが維持されれば、同一のプロジェクトにおいて二種類の土地価格が存在することで、意図せず不平等が生じてしまいます。これはまた、訴訟の長期化や土地資源の浪費にもつながります。

Nhà nước cần thu hồi đất cho tất cả các dự án - Ảnh 1. — 国家は社会経済開発プロジェクトのために土地を開拓すべきである。

ホーチミン市の不動産会社副社長であるドゥオン・コン・トゥエン氏は、国会議員による上記の提案を高く評価しました。企業向けプロジェクトの補償と用地取得の責任者であるトゥエン氏は、交渉と用地取得が最も困難なステップであることを認めています。企業がプロジェクトを実施する場合、地主はしばしば非常に高額な補償、時には市場価格をはるかに上回る補償を要求することがあります。そのため、多くの補償プロジェクトは難航し、残りわずか数パーセントしか残っていないにもかかわらず、未だ完了していません。

「土地を所有している人の多くは投機家や投資家であり、地元住民ではないため、緊急に住宅を必要としていないため、非常に『強硬』です。しかし、後から来た人への補償額が先に来た人よりも高ければ、先に来た人が戻ってきてさらに金銭を要求する可能性が非常に高くなります。これが、予算資本プロジェクトを含む多くのプロジェクトが長期化し、資本が増大し、実施すらできない理由です」とトゥエン氏は率直に述べ、次のように評価した。「国会議員たちは、社会生活と経済生活の核心となる、まさにホットな問題について言及しました。彼らは国民と経済界の心を代弁したのです。」

「したがって、起草委員会が上記の意見と勧告を真剣に検討し、今回の土地法を補足・改正して、最大限の効率を達成することを期待します」とトゥイエン氏は強調した。

国会代表は、国がすべての商業住宅プロジェクトのために土地を埋め立てることを提案している。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、中央執行委員会の決議18号で2つの方法を規定していることを引用し、次のように述べた。「1つ目は、国が入札とオークションを行い、商業用住宅プロジェクトを行う企業を含め、土地の割り当てとリースを行う方法です。これは国内外の投資家の希望です。2つ目は、投資家が自らプロジェクトを行うために土地使用権について交渉することです。入札とオークション方式を選択した場合、国はクリーンランドファンドを創設するために補償を行う必要があります。プロジェクトに入札してから投資家を選定するだけでは、企業から補償金を受け取ることは非常に困難です。通常、1区（ホーチミン市）のプロジェクトでは、企業が入札に勝ち、投資家に選定されると、企業は補償金として国に資金を送金します。しかし、人々はどの企業がプロジェクトの投資家であるかを知っており、企業との交渉のみを望んでいたため、同意しませんでした。そのため、プロジェクトは何年も長引いてしまい、国はそれを強制しなければなりませんでした。」

「国が土地を干拓するのであれば、すべてのプロジェクトを干拓すべきだ。そして土地を競売にかけ、その差額を国が国民のためのインフラ投資に充てれば、企業の懐に流れ込むことはない。これがうまくいけば、国は公共投資と民間投資の両方にとって主要な土地市場を統制・管理することになるだろう」とチャウ氏は提案した。

プロジェクトは平等に扱われるべきです。

土地収用だけでなく、土地法案（改正版）では観光産業が「忘れ去られて」いるが、タンニエン紙は、先週国会で多くの国会議員も発言した土地法案について論評する一連の記事を掲載した。

クアンナム省代表団のタ・ヴァン・ハ副代表によると、「政治局決議08/2017は、観光を経済の牽引役として育成することに関するものです。しかし、土地法（改正版）草案は全16章、265条、226ページにわたりますが、『観光に関する記述はわずか11語で、そのうち観光産業に関する記述は2語、残りの9語は林業法改正問題の解決に関するものです』」とのことです。

彼は、期待の高い先端経済セクターに対するこのような対応は不十分であると考えており、観光開発のための土地収用の重要性を強調しています。そのため、この国会議員は、観光開発のための土地も国庫収用の対象とすることを第79条に規制対象として追加することを提案しました。

グエン・タット・タン大学のフイン・タン・ディエン博士は、社会経済開発プロジェクトのための土地基金の創設について有効な意見を述べた国会議員を歓迎し、あらゆるプロジェクト分野において、特に大規模プロジェクトにおいては、用地の整地が常に最も困難なステップであると断言した。企業自身には土地の返還権がなく、合意に頼るしかないため、土地の集中化は非常に困難となるだろう。

例えば、大規模な観光地、住宅、商業センター、娯楽施設などを含む複合用途の市街地を建設するには、広大な土地が必要です。企業が住民と交渉して土地を収用するやり方では、統一性の欠如につながります。時には、大規模プロジェクトに計画的かつ包括的に投資したにもかかわらず、住民が土地の譲渡に応じないために、依然として「豹皮」のような欠陥が残ることがあります。こうしてプロジェクトの実施は長期化し、コストは増大し、地域全体の経済発展を促進するという目標は達成されません。言うまでもなく、プロジェクトコストの増加は製品価格の上昇にもつながり、最終的な損失を被るのは消費者です。

「国は土地収用、計画策定、プロジェクト開発を統括し、公に透明性のある方法で、資格と経験を備えた投資家を選定するための入札を行います。これは、開発計画の方向性を定め、不満を抱かせない唯一の包括的かつ体系的な方法です。国が土地を収用すれば、土地価格は一律になるのは言うまでもありませんが、市場価格に従えば、一体いくらになるのでしょうか？この規制はあまりにも曖昧です。経済開発プロジェクトはすべて、地方開発、地域開発、そして国全体の経済開発の総合計画の一部であり、より多くの雇用を創出するものであることから、平等に扱われるべきです。工業団地、サービスエリア、観光、娯楽エリア、都市エリアなどの機能エリアを持つ経済特区内のプロジェクトも、国による土地収用の対象となります。したがって、娯楽エリア、商業・サービス業が融合した新都市エリア、娯楽エリア、組織、多目的複合施設、娯楽エリア、観光エリア、都市エリア、経済特区内のその他の機能エリアなど、土地収用の対象となるプロジェクトについては、詳細な規制が必要です。」ディエン博士と述べた。

国会議員：計画を中止させ、土地を荒廃させた団体や個人は補償金を支払う必要があるのか？

企業に自己補償をさせると、大規模なプロジェクトを実施することが難しくなります。

今日では、国民から土地を買うことほど難しいことはありません。うまくいけば、国家の財政蓄積は日々増加していくでしょう。政府は、観光事業や多目的娯楽施設など、あらゆるプロジェクトのために土地を干拓しています。企業が自ら補償金を支払うことが認められれば、大規模なプロジェクトや大規模な都市開発は行われなくなるでしょう。

レ・ホアン・チャウ氏 （ホーチミン市不動産協会会長）

困難の原因をビジネスのせいにしないでください。

企業が土地開発という最も困難な部分を独力で担うようでは、都市開発と経済の体系的な発展は不可能です。政府は、特に土地分野における困難を企業のせいにすべきではありません。法律には、地方自治体が一体となって実施できるよう、詳細かつ具体的な規定がなければなりません。法律に明確な規定がなければ、政府機関は実行に踏み切れず、プロジェクトは停滞してしまうからです。これが今回の土地法改正の根本であり、そうでなければ後退に終わるでしょう。

フイン・タイン・ディエン博士（グエン・タット・タイン大学）

[広告2]
ソースリンク