不動産と株式の利益に対する税金：正しいが、衝撃的ではない

投資収入への課税は一般的ですが、ベトナムは、米国が損失を翌年に繰り越して支払う税金を減らすことを認めたり、シンガポールが投資を奨励するために証券利息に非常に低い税金または無税を課したりするなど、他の国の政策を参照する必要があります...

財務省は、個人による不動産譲渡に対し、課税所得に譲渡ごとに20％の税率を乗じて個人所得税を課すことを提案した - 写真：NGOC HIEN

ベトナム財務省は、個人が不動産や証券を譲渡した際に利益に20％の税金を課すことを提案している個人所得税法の改正案について意見を求めている。

この政策は、現在の税金徴収方法（不動産売却価格の2％、証券売却価格の0.1％を取引ごとに徴収）に代わるものです。

これにより、損失を出している販売者は税金を回避できる一方で、利益が大きい販売者はより多くの税金を支払うことになります。しかし、この提案は市場への影響と実現可能性について懸念を引き起こしています。

投資家の視点と国際慣行

ベトナムは2025年初頭から、低金利と潤沢な信用供与による拡張的な金融政策で経済成長を支えてきました。資金供給は経済刺激に寄与しましたが、歴史が示すように、低金利と資産バブルだけでは持続的な経済成長は不可能です。

実際、土地や株に資金が過剰に流入すると、資産価格は実体経済よりも速く上昇し、マクロ経済の不安定化の潜在的なリスクが生じます。

そのため、多くの国は税制手段を用いてコストを増加させ、資産投機の魅力を低下させています。ベトナムが提案した不動産と株式の利益に対する20%の課税は、キャッシュフローのバランスを調整し、資本を短期投機の経路からその真の価値へと誘導するための措置と理解できます。

しかし、20％の税率は現在の水準に比べて高すぎると考えられており、突然適用されればショックを引き起こす可能性があります。

特に保有期間の区別がなく、年度間の損失を控除しない場合は、その影響は甚大になります。

短期投資家は、取引を減らしたり、他のチャネルに資本を引き上げたり、柔軟に売買するのではなく、株式をより長く保有することを余儀なくされる可能性があります。

さらに、この草案では、利息を計算する際に控除できる費用が明確にされていないため、多くの実際の費用が計算に含まれない可能性があり、投資家は実際よりも高い名目上の利益に対して課税されるリスクにさらされている。

国際的な慣行を見ると、投資所得への課税は一般的ですが、税率と課税方法は国によって大きく異なります。多くの国が長期投資に対する税制優遇措置を設けています。例えば、日本は株式の利得に対して約20%の均一税率を課しています。米国では、投資家が損失を繰り越して税負担を軽減することを認めています。個人投資家を奨励するため、取引ごとの税率を非常に低く抑えたり、株式の利得に全く課税しない国もあります（シンガポールなど）。

市場では、この新税制が投資家の行動を変えると予想されています。短期的には、特に2年未満保有の不動産については、売却価格の最大10%（原価が証明できない場合）の税金が課せられるため、急激な増税に多くの人が「ショック」を受ける可能性があります。

不動産市場の低迷という状況下では、流動性ショックを回避するための合理的なロードマップが必要です。長期的には、20%の利子税は投資家の選別に役立ちます。短期投機筋は減少し、長期投資家はより慎重に検討するでしょう。

20%の税金は短期取引を減らすかもしれないが、株式をより長く保有し、一部の資本を長期投資チャネルに移すことを奨励する - 写真：QUANG DINH

多くの人は、売り手が住宅価格に税金を上乗せすることで価格が上昇し、最終的に買い手が税金を負担することになるのではないかと懸念しています。しかし実際には、市場は需要と供給に基づいて調整されるため、売り手が恣意的に価格を上げることはできません。

株式の場合、20%の税金は短期取引を減らすかもしれないが、株式をより長く保有し、一部の資本を長期投資チャネルに振り向けることを奨励する。

ただし、長期投資に対する追加的なインセンティブ（例えば、1年以上保有する株式に対する税金の免除・減税など）を検討する必要があり、新しい政策は長期的には市場の安定に寄与するだろう。

税務当局には完全な取引データベースが必要です。

不動産売却価格の2%を徴収する現行の方法には多くの欠陥があります。損益を考慮していないため、この一律の計算方法は、売主が契約書に低い価格を記載して脱税するインセンティブを生み出しています。

利益に基づく課税は、人々に正確な購入価格を申告し、控除を受けるために経費の領収書を保管するインセンティブを与えます。不動産価格が急騰した場合、政府もより多くの税金を徴収することができます。

新しい方法を用いて税金を正確かつ十分に徴収するには、十分な管理能力とデータ基盤が必要です。税務当局は、各取引の費用と経費を正確に把握し、効果的に税金を徴収するために、包括的な取引データベースを必要とします。

現在、不動産の譲渡に関する変更はすべて税務署で更新されており、これは初期段階では有利な状況ですが、利子税の適用前に情報システムも同期的にアップグレードする必要があります。この政策は慎重かつ段階的に実施されるべきです。

実業家ディン・ホン・キ氏は現在、セコイン株式会社の会長、ホーチミン市建設建材協会（SACA）の会長、ホーチミン市グリーンビジネス協会（HGBA）の会長、ホーチミン市ビジネス協会（HUBA）の副会長を務めている。

ルートを考慮してショックを避ける

不動産および証券の利益に対する20%の課税案は、市場を透明性と国際慣行へと導くという管理機関の決意を示すものである。効果的な実施のためには、慎重かつ柔軟かつ同期的に設計する必要がある。

まず、明確な実施ロードマップが必要です。市場が低迷している状況で高税率を直ちに導入することは、大きな衝撃を与える可能性があります。そのため、 ハノイ市とホーチミン市で移行期間を設けたり、試験的に導入したりすることを検討し、制度が整備されるにつれて段階的に制裁を強化していくことが考えられます。

第二に、当局は早急に土地データベースを完成させ、税務、銀行、公証人情報などを連携させ、元の購入価格や費用の決定、取引の監視のための基盤を構築すべきです。これは、税金の正確な徴収に役立つだけでなく、市場の透明性と効率性を高めることにもつながります。

第三に、税制は柔軟かつ人道的である必要があります。立法府は正当な理由に基づき、例えば、困難な状況による住宅売却など、避けられない取引や、人々を支援するための低利益に対する税の免除や減税など、例外措置を設けることができます。

第四に、この税金はかなり複雑で、納税者は書類を保管し、詳細な申告を行う必要があります。税務当局は、合理的な控除対象経費、損益の計算方法、そして最も便利な申告方法について具体的な指示を出すべきです。

トピックに戻る

ディン・ホン・キー

出典: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm