第二の財産税を課す提案は継続中

ベトナム不動産協会は、住宅価格が下がる見込みは低いと予想し、中古不動産や放棄された不動産への課税を提案し続けている。

この提案は、不動産価格が継続的に上昇し、特にアパート分野で下落の兆しがない状況の中で、ベトナム不動産協会（VARS）によってなされたものである。

VARSのデータによると、ハノイとホーチミン市の第2四半期のマンション価格指数は、2019年の同時期と比較してそれぞれ58%と27%上昇しました。中価格帯のマンションはますます不足しており、今年新たに発売されたマンションの80%以上が1平方メートルあたり5000万ドン以上の価格です。新しいアパートプロジェクト販売価格は1平方メートルあたり最大数万ドルにもなります。

新築物件だけでなく、築年数の古いアパートも価格が高騰しています。数十年も使用されているアパートの多くは、いまだに販売当初の2～3倍の価格で売りに出されています。ヴィラ、タウンハウス、郊外の土地区画も価格上昇の兆候を見せています。これは、一部の投資家グループが利益を得るために偽の需給を作り出しているためです。

VARS会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、現行の法制度には、投機的な行為や価格吊り上げを目的とした土地の買い占めを抑制・防止するための制裁措置が存在しない。一方で、多くの地域では、制御不能な売買状況が「土地フィーバー」の主な原因となっている。投機家は土地を購入後、放置し、価格上昇を待ったり、人為的な土地不足を作り出したりすることが一般的であり、その目的は「価格吊り上げによる利益獲得」にある。

「市場を規制するために、不動産税の導入に関する研究は急務だ。施行が難しいという理由だけで、この政策を無視すべきではない」とディン氏は述べた。

専門家は、セカンドハウス以上の購入者とプロジェクトを放棄した所有者の2つのグループに適用される不動産税制を提案しています。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に引き上げられます。

例えば、シンガポールでは、購入後1年以内に住宅を売却する場合、16%の税金が課せられます。2年目にアパートを売却する場合は税率が12%、3年目には8%に下がります。4年目以降に住宅を売却する場合は、この税金はかかりません。購入者側では、2023年4月から、2つ目の物件購入に対する税金が3%引き上げられ、20%になります。3つ目の物件は30%です（従来の税率は25%です）。

VARSはまた、所有者が土地の取得後にプロジェクトを建設しない場合、不動産放棄税も支払うことを提案しました。この方式は韓国で採用されており、税率は5%で、不動産の放棄年数に応じて税率が段階的に増加します。同様に、フランスでは空き家に対して初年度の賃貸料の17%、翌年度以降は2倍の34%の税率が適用されます。

VARS会長によると、不動産税制による市場規制は投機を減らし、不動産価格の上昇を抑制するという。また、この政策は放棄されたプロジェクトの所有者に賃貸または売却を促し、市場への供給を増加させる。

実は、住宅価格の引き下げを目的とした第二不動産税の導入が提案されたのは今回が初めてではありません。7年前、政府はホーチミン市で第二不動産税の試験導入を提案しましたが、承認されませんでした。反対意見も多く、その一つは導入時期が早すぎるというものでした。

2023年8月、ホーチミン市の有権者は、セカンドハウスへの課税、および土地価値を生み出さない空き地や住宅への増税を引き続き提案しました。財務省は、不動産税に関する法律の調査・草案を作成したと発表しました。この法律は2024年に法律・条例整備計画に追加される予定で、第8回国会（2024年10月）に意見を求めるために提出されます。現在、これらの提案は草案段階にとどまっています。

しかし、市場を規制するための税制ツールの活用には多くの課題が伴います。経済学者のディン・チョン・ティン氏は、税制ツールを効果的に活用するためには、管理機関が不動産市場に関するデータベースと情報の構築と充実を促進する必要があると述べています。そうすれば、セカンドハウスやサードハウスの選定とその価値は公開され、透明性が確保されるでしょう。

グエン・ヴァン・ディン氏はまた、税率の重複や重複を避けるため、税率を慎重に検討すべきだと提言した。重複や重複は人々の購買力を「枯渇させる」可能性がある。一方、富裕層は親族に財産を譲渡することで脱税できる。

「どんな政策も導入当初は問題を抱えるものです。問題はメリットとデメリットを比較検討することです。不動産税制も同じで、メリットがデメリットを上回ります」とVARS会長は述べた。

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