不動産課税の第2弾提案、 ハノイ郊外のヴィラやタウンハウスが徐々に「活性化」し、価格が上昇、多くの人が手付金を放棄してタンオアイの土地に入札、住宅機能の転換事例など、最新の不動産ニュース。
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| 不動産：ハノイ市ホアイドゥック区で競売にかけられた土地。（出典：Vietnamnet） |
不動産は富裕層の手に渡り、価格は継続的に上昇する
ベトナム不動産協会（VARS）によると、廃墟となった家屋、廃墟となった別荘、そして廃墟となった都市部がますます増加しているという。土地が不足し人口密度の高い大都市でさえ、こうした状況は依然として広く蔓延しており、一方では廃墟となった土地と住宅という矛盾が露呈し、人々は一生働きながらも土地や家を購入できるかどうか分からず、苦闘している。
また、VARSによると、投資家による投機行為、つまり品物が不足し販売できない時に買いだめし、売れずに放置して価格上昇を待ったり、人為的に品不足を作り出して高利益を狙って価格を吊り上げたりする行為は、都市部から農村部に至るまで非常に一般的です。これは、土地ファンドの開発プロセス、需給関係、そして長期的には経済に影響を与えています。
VARSは、セカンドハウスなどにもこの税制を適用すべきだと考えています。多くの資産を持ち、継続的に利益を生み出す資産を持つ人がより多くの税金を支払うのは当然のことです。実際、近年の住宅購入者のほとんどはセカンドハウス、あるいはサードハウスの購入者です。
この提案は、不動産価格が下落の兆しもなく継続的に上昇している状況の中でなされたものである。
同局のデータによると、2024年第2四半期のハノイとホーチミン市のマンション価格指数は、2019年の同時期と比較してそれぞれ58％と27％上昇した。中価格帯のマンションはますます不足しており、今年新たにオープンしたマンションの供給の80％以上が5,000万VND/m2以上の価格となっている。
新築物件だけでなく、中古マンションの価格も高騰しています。数十年も使用されているマンションの多くは、発売当初の2～3倍の価格で販売されています。ヴィラ、タウンハウス、郊外の土地区画も価格上昇の兆候を見せています。これは、一部の投資家グループが利益を得るために偽の需給バランスを作り出しているためです。
したがって、VARSによれば、土地価格が市場に応じて増減するように、市場が安全で健全かつ持続可能な方向に発展するように規制するために、不動産税政策を公布することは困難であるがゆえに無視できない緊急の課題である。
VARSは、セカンドハウス以上の購入者とプロジェクトを放棄した所有者の2つのグループに適用される固定資産税政策を提案しています。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に引き上げられます。
シンガポールと同様に、住宅購入者は2軒目の住宅の場合は物件価値の20%、3軒目の住宅の場合は30%の手数料を支払う必要があります。1年目に住宅を売却した所有者は、物件価値の6%、2年目に8%、3年目に4%の税金を支払う必要があり、4年目以降は税金や手数料は適用されません。
VARSはまた、所有者が土地を受け取った後、プロジェクトを建設しない場合にも、不動産放棄税を納付するよう提案しました。この方式は韓国で採用されており、2年以上放棄されている土地、または土地改良工事中の土地には5%の税金が課され、放棄年数に応じて税率が段階的に増加します。5年は8%、7年は9%、10年以上放棄されている場合は10%です。米国では、放棄された土地には3%の税金が課されます…
しかしながら、当協会は、市場規制のための税制ツールの活用には多くの課題があることも認識しています。特に、セカンドハウスかサードハウスかを判断するためには、技術と人的資源への多額の投資が必要であり、税制ツールを効果的かつ透明に活用するためには、州の管理機関が住宅・不動産市場に関する情報システムとデータベースの構築と整備を促進する必要があります。
VARS はまた、課税によって人々の購買力が「枯渇」し、経済に長期的な影響を及ぼしたり、富裕層が第 2、第 3 の不動産の所有権を親族に譲渡したり、家賃を値上げして税金の支払いコストを相殺したりすることで依然として税金を逃れられるような法的な抜け穴を生み出したりする可能性のある課税など、起こりうる悪影響についても考慮することを推奨しています。
隣接する人気の郊外ヴィラ
ベトナムネットによると、ハノイ郊外の土地オークションはここ数日「活況」を呈している。市場の動向を受けて、多くの投資家や不動産購入者が、郊外の都市部に建設されるヴィラやタウンハウス用の土地を探し求めている。ハノイ郊外地区の調査によると、このセグメントの供給は非常に少なく、ハノイ郊外で販売されているヴィラやタウンハウスのプロジェクトの数は少なく、すぐに完売している。
西洋では、新しい別荘プロジェクトの費用は1平方メートルあたり1億8000万から2億ドン近くになります。
南部地域では、ヒム・ラム・トゥオン・ティン・ショップハウス159棟が希少な供給物件として売りに出されています。現在、完成済みでレッドブック（登録物件）の5階建て、前面と背面に2つのファサードを持つこれらのショップハウスは、1平方メートルあたり1億ドンからという価格で市場に投入されています。
既存の供給に加え、市場は、第4四半期に約3億VND/m2の価格で開始予定のドンアンのプロジェクトに関する情報も注目を集めました...
ヴィラとタウンハウスの供給量は過去10年間で最低水準にあると考えられており、このことがヴィラとタウンハウスの販売価格を過去1年間で継続的に上昇させています。ホアイドゥック省とハドン省の一部地域では、ヴィラの価格が継続的に新たな水準を更新しており、1年以上前と比較して30～50%上昇しています。一部の有望地域では、購入希望者数が増加しており、地域価格の高騰を引き起こしています。
チュオンソン・ランドの副社長であるレ・ティ・ビック・ゴック氏は、マンション価格の高騰とオークション価格の高騰により、多くの投資家が郊外へ移転していると述べた。そのため、低層住宅市場は引き続き活況を呈するだろう。近い将来、8月1日に土地法が正式に施行されれば、郊外の新築物件の価格が新たな水準に達し、ヴィラやタウンハウスの価格が上昇する可能性がある。
観測筋によると、短期的にはヴィラとタウンハウスの流動性が高まり、二次価格も引き続き上昇する見込みです。「ハノイのヴィラとタウンハウスは、供給不足と需要の増加により、今から年末にかけて価格上昇が続くでしょう。しかし、供給は主に郊外に集中し、都心部では新規プロジェクトのための土地資金が枯渇しています」と、CBREハノイのディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は述べています。
ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長によると、リゾート地の不動産はまだ閑散としており、地方の土地は好機を待っている状態です。都心のマンションは活況を呈していますが、郊外のヴィラやタウンハウスは依然として多くの投資家の選択肢となっています。これは、安定性と高い価格上昇の可能性を両立させているからです。「現在、ハノイのヴィラやタウンハウス市場では都心部の物件が枯渇し、低層住宅の需要が郊外へと移行せざるを得なくなっています。このことが、今後このセグメントの価格上昇の原動力となるでしょう」とディン副会長は断言しました。
タンオアイが土地を競売にかけた：保証金付き55/68区画
支払期限は過ぎましたが、ハノイ市タンオアイ区タンカオ村タン村ゴバ地区の土地68区画のうち、支払い義務を履行したのはわずか13区画です。手付金が没収された55区画の落札価格は、1平方メートルあたり8,000万ドンから1億ドンを超えています。
規定により、土地競売の落札者は30日以内に2回に分けて金銭的義務を履行しなければなりません。今回の競売の最終支払は9月14日です。
しかし、タンオアイ地区土地基金開発センターが報道機関に提供した情報によると、本日（9月16日）時点で、支払い期限が過ぎているにもかかわらず、68区画のうち13区画のみが支払い義務を履行していることが判明しました。全額支払い済みの区画のうち、最も高額な区画は1平方メートルあたり5,500万ドンを超えています。
最高価格1億50万ドン/㎡の落札者を含む、8,000万ドン/㎡からの高額落札物件は、期日までに支払が行われなかった。そのため、55件の物件が保証金を没収されたとみられる。
タンカオ村タンタン村ゴバ地区で行われた68区画の土地オークションは、4,000件以上の適格な応募があり、1,500人以上の顧客が参加したことで、不動産投資家や一般の人々の間で大きな話題となりました。落札価格は開始価格の7～8倍に達し、開始価格は860万～1,250万ドン/平方メートルでしたが、最高落札価格は1億ドン/平方メートルを超えました。
具体的には、面積が約65平方メートルのロットLK03-10が、開始価格の8倍となる1平方メートルあたり1億50万VNDという最高落札価格を記録した。
8月10日、タンカオ村タンタン村ゴバ地区の68区画の土地の競売が行われ、4,000億ドン以上の落札額が見込まれていたことが分かりました。13区画が債務を履行したため、落札総額は800億ドン強となり、予想額の20%にとどまりました。
8月1日からの住宅機能転換事例
2023年住宅法第124条では、住宅機能の転用が可能な場合が明確に規定されている。
したがって、住宅機能の転換の事例としては、次のようなものが挙げられます。
再定住住宅から社会住宅への転換。
必要がなくなった公営住宅や社会住宅から再定住住宅に転換します。
2023年住宅法第13条第1項d号の規定に基づく住宅を賃貸用の公営住宅または社会住宅に転換する。
その他建設省の提案に基づき内閣総理大臣が決定する場合
注：本条第1項に規定する住宅機能の転換は、以下の原則に従わなければならない。
承認された州の住宅開発プログラムおよび計画と一致し、公共資産の損失を引き起こさないようにする必要があります。
改築後の住宅は、改築後の住宅の基準や技術規制に従って、適切な目的のために効果的に使用されなければなりません。
建設部または省人民委員会の承認を得る必要があります。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html
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