オフィスビルやホテルをサービスアパートメントに改装するトレンド

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市場はかつてないほど活況を呈している

都市部や大都市への就職集中に伴い、住宅需要も増加しています。一方で、低価格帯のアパートの供給が著しく不足しているため、中価格帯のアパートを購入する資金力に乏しい人が多くいます。そのため、年収2,000万ドン程度の労働者を対象とするアパートやサービスアパートメントなどの賃貸市場は、常に「部屋不足」の状態にあります。

ホーチミン市に物件返却の「波」が押し寄せ、多くの物件が「賃貸」の看板を掲げざるを得なくなった時期でさえ、多くのオフィスが空室状態に陥ったにもかかわらず、賃貸マンションの価格は依然としてわずかに上昇しました。Batdongsan.com.vnの2023年第2四半期レポートによると、マンション投資における利益率（価格上昇率＋賃貸利回り）の伸び率は2015年初頭と比較して97%上昇しており、株式、金、貯蓄、外貨といった他の投資チャネルよりも安定しています。

オフィスビルやホテルビルをサービスアパートメントに改装するトレンド画像1 — サービスアパートメントは、家を買う資金がない、または家を買う必要がない多くの人々を魅了しています。

調査によると、ホーチミン市中心部のフーニャン区、ビンタン区、タンビン区、10区、11区などにある多くのサービスアパートメントの入居率は80%を超えており、中には100%の入居率を達成した賃貸物件もあります。ホーチミン市では、小規模サービスアパートメントの入居率は近年急上昇しており、特に学生が新学期の準備をする夏季には上昇する傾向があります。

この傾向を受けて、景気回復を待つ間、オフィスやホテルとして運営していた多くのビルオーナーが方向転換し、サービスアパートメントへの転換手続きを進めています。これらのスタジオスタイルのサービスアパートメントは、家具付きで賃貸されることが多く、価格はエリアによって異なりますが、月額600万～1200万ドンです。

通常のアパートよりも面積が小さいため、価格が安く、中心部に近いという利点があります。近年のサービスアパートメントの登場は、郊外のアパートを賃貸投資目的で購入する投資家にとっての競争相手となっています。

オフィスビルやホテルビルをサービスアパートメントに改装するトレンド画像2 — 多くのビルの所有者は、1 階にビジネスオフィス、上階にアパートメントを組み合わせています。

一部の不動産業者によると、多くの人が同じ価格帯の郊外アパートメントではなく、中心部に近いサービスアパートメントを選ぶため、広さ、換気、インフラ設備などを犠牲にする用意があるとのことです。そのため、オフィスビル全体を空室のままにしてテナントを待つのではなく、キャッシュフローを生み出すために、この賃貸モデルに転換するビルが増えています。

また、ビルオーナーの中には、1階と2階をオフィスと本社の賃貸併用住宅にし、上層階を中級から高級まで、エリアやアメニティの異なる様々なタイプの賃貸サービスアパートメントに改装しているところもあります。

投資コストを慎重に計算する必要がある

調査によると、サービスアパートメントの賃貸収入は低くなく、非常に安定しています。同じ面積の一般的な部屋と比較すると、サービスアパートメントの賃料は通常、1部屋あたり少なくとも1.5～2倍高くなります。特に、スペースの有効活用、ユーティリティの充実、適切なサービスの提供方法を知っている投資家の場合、賃料はさらに上昇する可能性があります。

しかし、このタイプのサービスアパートメントは、安価な賃貸物件に比べて管理運営、収支計算が複雑になります。事業者は、契約段階から運営、広告宣伝に至るまで、体系的かつ綿密に管理し、収益を最適化する方法を理解しておく必要があります。

なぜなら、現在、サービスアパートメントは非常に人気があり、多くの人々から求められているからです。しかし、このタイプへの転換で損失を被った投資家もいます。例えば、ビンタンのゴック・アン氏は、ホテルを改装して賃貸用のサービスアパートメントに転換しました。

当初は、長期賃貸モデルの運営方法を知らず、ターゲット層を間違えて広告を展開したこと、そしてモデル改修のために約20億ドンの融資を受けたことによるプレッシャーもあり、転換後1年近くは苦境に立たされました。1年以上の損失を出し続けた後、友人たちの支援を受け、最もスムーズな賃貸運営方法を見つけ、ゴック・アン氏のサービスアパートメントは入居率が80%に達し、月間売上高は約3億ドンに達しました。

オフィスビルやホテルビルをサービスアパートメントに改装するトレンド画像3 — ホテルやオフィスビルには、地下駐車場、エレベーター、防火システムが整備されているという利点があります。

しかし、誰もが幸運に恵まれているわけではありません。例えば、ビンタン在住のヒュー氏の場合、市場をよく理解していなかったため、友人と共同で資金を出し合い、多くの建物を借りて改装し、賃貸用のサービスアパートメントにしました。しかし、多額の投資資金と銀行融資の金利のため、ヒュー氏が借りたサービスアパートメントは、同じ場所にある他のアパートメントと比べて価格競争力がありませんでした。

ビンタンでは、50㎡以上のアパートが月額約700万ドンで賃貸されているのに対し、ヒュー氏のサービスアパートメントは月額600万ドンで募集されています。サービス料、電気代、水道代など、アパートよりも高額な料金がかかるため、このタイプのアパートは競争力を失い、何ヶ月もの間、60%以上の入居率を維持できていません。収入は経費、利息、家賃しか賄えないため、負債は膨らみ続けています。

しかしながら、このエリアでは多くのサービスアパートメントが多くの入居者を惹きつけており、稼働率は常に100%に近い水準を維持していることが注目されています。ほとんどがサービスアパートメントですが、価格も手頃で、月額400万～500万ドンと、同エリアのアパートメントよりも大幅に安価です。

サービスアパートメントは、適切な運営と綿密なコスト計算によって高い収益性を見込めるため、ますます注目を集めています。中でも、多くのホテルオーナーや賃貸オフィスビルオーナーは、様々な要因により、これまで収益が上がらない状況に耐えられなくなっています。既存建物の優位性を活かし、賃料を削減できる今後の賃貸市場において、これらの企業は強力な競争力を持つでしょう。

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