Immobilien „überstehen den Sturm“

„In über 20 Jahren in der Immobilienbranche habe ich noch nie eine so schwierige Zeit erlebt“, rief ein Geschäftsinhaber dem Autor zu. Diese Aussage spiegelt zum Teil auch die Schwierigkeiten der Unternehmen und der im Immobiliengeschäft Tätigen wider. Sie sind jedoch immer noch widerstandsfähig und finden Wege, die düsteren Tage zu überwinden.

Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin der Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), sagte, dass das Unternehmen derzeit mit einem Marktanteil von rund 33 % das größte Immobilienmaklerunternehmen sei. Dat Xanh sei jedoch nur deshalb so groß, weil es keine Schwierigkeiten habe. Das Unternehmen habe es dank seines in 20 Jahren Markterfahrung angesammelten Kapitals leichter als andere Unternehmen.

Laut Frau Thanh war die letzte Zeit eine „große Flut“ für Immobilienmakler und niemand war in dieser Zeit wirklich „gesund“. Natürlich gibt es in der „Gefahr“ immer noch „Chancen“, und die Unternehmen haben viele Lösungen umgesetzt, um den „Winter“ zu überstehen.

„ Unser System erstreckt sich von Nord nach Süd. Vor der Kreditkrise hatte unser Unternehmen rund 70 Tochtergesellschaften. Als die Marktlage schwierig wurde, haben wir das gesamte System, von der Konzernebene bis hinunter zu den Mitgliedsunternehmen, regelmäßig und kontinuierlich umstrukturiert. So konnten wir sicherstellen, dass wir nur die gesündesten „Zellen“ behalten, um die schwierige Zeit zu überstehen“, sagte Frau Thanh.

Dieses Unternehmen nutzte seine Erfahrungen während des COVID-19-Lockdowns, um Notfallszenarien zu entwickeln. Als die Kreditmärkte angespannt wurden, wendete das Unternehmen sofort eine Reihe von Szenarien auf einem höheren Niveau an als während der Pandemie.

Das Unternehmen passte sich an, verkleinerte seine Geschäftsbereiche, nahm eine größere Größe vor, reduzierte die Betriebsbereiche, wählte Produktlinien aus und reduzierte und rationalisierte ineffektive Abteilungen. Selbst Abteilungen, die zwar effektiv arbeiteten, aber keine dringenden Aufgaben hatten, waren gezwungen, dringendere Ressourcen zu priorisieren.

Laut Frau Thanh hat sich das Unternehmen auf die Optimierung seiner finanziellen und personellen Ressourcen konzentriert. Das Unternehmen hat eine Reihe von Maßnahmen umgesetzt, um von einem Fixkostenmodell zu einem Modell mit variablen Kosten zu wechseln.

„ Wir waren entschlossen, schnell den Zustand zu ändern, um zu überleben, denn wir saßen alle auf einem Boot, um den Sturm zu überstehen. Was auch immer das Boot schwer machte, wir mussten es ablegen, um es so leicht wie möglich zu halten, damit es sich bewegen konnte“, erzählte Frau Thanh.

Das Unternehmen hat seine Personalressourcen in allen Abteilungen und Bereichen gestrafft. Jeder Mitarbeiter muss zwei bis drei Aufgaben übernehmen, auch wenn diese völlig unterschiedlich sind. Auch die Zahl der Maklermitarbeiter wird kontinuierlich reduziert. In Spitzenzeiten zahlte Dat Xanh Service über 7.000 Gehälter an Vertriebsmitarbeiter und über 10.000 Mitarbeiter. Im Zuge der Umstrukturierung entließ das Unternehmen jedoch über 60 % seiner Mitarbeiter, um das System zu straffen.

„ Wir müssen nicht alles streichen, aber wir stellen von Fixkosten auf variable Kosten um. Wir zahlen 40 % unserer Mitarbeiter Gehälter, bei den restlichen 60 % werden Leute ihre Jobs kündigen, aber es gibt Leute, die als Mitarbeiter weiterhin Produkte für das Unternehmen verkaufen “, erzählte Frau Thanh.

Der Betrieb von Dat Xanh Service ist dank der verbliebenen Stammbelegschaft weiterhin gewährleistet. Das Unternehmen zahlt weiterhin Gehälter, pflegt Sozialleistungen und belohnt herausragende Mitarbeiter. Leistungsschwache Mitarbeiter müssen jedoch das Unternehmen verlassen.

Der Generaldirektor von Dat Xanh Service sagte, dass das Unternehmen auch sein Cashflow-Management optimiere. Denn für ein Maklerunternehmen sind die Maklergebühren die Haupteinnahmequelle. In letzter Zeit gerieten Maklerunternehmen jedoch in Schwierigkeiten, weil Anleger ihre Gebühren zu spät zahlten.

„ Unser System betreut mehr als 200 Investoren, deshalb fallen hohe Gebühren an. Derzeit konzentrieren wir uns auf das Inkasso, um das Geld zurückzubekommen. Der einzutreibende Betrag beträgt über 1.000 Milliarden VND “, sagte Frau Thanh.

Darüber hinaus konzentrieren sich Unternehmen auch auf Lösungen zur Erschließung neuer Einnahmequellen, zur Diversifizierung von Produkten und Dienstleistungen, zur Erweiterung der Märkte und zur Vergrößerung des Kundenstamms.

Frau Dang Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass das Unternehmen in den 30 Jahren seiner Präsenz auf dem vietnamesischen Markt viele Veränderungen und Höhen und Tiefen miterlebt habe. Besonders die Krise von 1997/1998, eine gewaltige Finanzkrise in Asien, hatte schwerwiegende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Auch in den Jahren 2008/2009 war der Immobilienmarkt jahrelang „eingefroren“.

„ Thailand hat größere Schwierigkeiten als Vietnam, was die Kundengewinnung angeht, aber nicht so große Schwierigkeiten hinsichtlich rechtlicher Fragen, des Zugangs zu Kapital oder finanziellen Ressourcen wie Vietnam “, sagte Frau Hang.

Laut Frau Hang verkaufen thailändische Immobilienunternehmen kontinuierlich ins Ausland, um Kunden zu finden. Die Ergebnisse sind zunächst relativ positiv.

Touristen aus Russland und China sind in die Touristengebiete Thailands zurückgekehrt, um Immobilien zu kaufen, insbesondere in die Gegend um Phuket, die bei den Kunden auf großes Interesse gestoßen ist.

Auch in Vietnam hatte das Immobilienverkaufsteam von CBRE in der letzten Zeit mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen. Das Unternehmen musste alle internen Probleme überprüfen.

Der erste Punkt ist das Kostenmanagement. Fast wöchentlich muss sich das Unternehmen treffen, um das Kostenmanagement zu überprüfen. Der zweite Punkt ist die Überprüfung der Produkte. Wenn sich das Produkt gut verkauft, aber die Rechtmäßigkeit unklar ist, hat der Investor Probleme, und es wird viel Zeit in Anspruch nehmen, das Geld einzutreiben. Daher wird auch die Auswahl der zu verkaufenden Produkte sorgfältiger getroffen.

Darüber hinaus expandiert CBRE aufgrund seines großen Kundenstamms mit echtem Wohnbedarf auch in den Sekundärmarkt. Dort sind die Transaktionen relativ stabil. Die Hauptkunden von CBRE sind Ausländer aus Asien, Europa, Amerika und dem Nahen Osten.

„ Ausländische Kunden haben oft keine rechtlichen Schwierigkeiten oder Zugang zu Kapital wie in Vietnam. Sie interessieren sich nur dafür, ob die Investition sicher ist und ob der Gewinn gut ist oder nicht“, sagte Frau Hang.

Laut Frau Hang haben ausländische Besucher in letzter Zeit aufgrund der hohen Preise wenig Interesse an Immobilienprodukten in Ho-Chi-Minh-Stadt gezeigt. Ausländische Besucher interessieren sich jedoch aufgrund der attraktiveren Preise stärker für Produkte in der nördlichen Region.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), ist neben den von Unternehmen angewandten Lösungen wie Umstrukturierung, Personalabbau und Kostenoptimierung die Erschließung neuer Märkte derzeit eine sehr wichtige Aufgabe.

Einige Projekte wurden „eingefroren“ und ruhen, sodass Makler sie nicht weiter verfolgen, sondern neue Märkte erschließen müssen. Herr Dinh ist davon überzeugt, dass die Investitionsnachfrage in Vietnam nach wie vor sehr groß ist. Allerdings ruht diese Nachfrage vorübergehend und wartet auf eine Gelegenheit, stark zu steigen. Sobald diese Nachfrage beglichen ist, wird sie stark ansteigen.

„ Ich sehe, dass einige vietnamesische Immobilienunternehmen den Schritt in den internationalen Markt wagen. Sie arbeiten mit inländischen Maklern zusammen, um Investoren ins Ausland zu bringen. Kürzlich fand in Quang Ninh bei einer Veranstaltung zum Thema Geschäftspläne für ausländische Märkte ein Unternehmen statt, bei dem sofort 100 Mitarbeiter zur Umsetzung dieses Plans zusammenkamen “, erzählte Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh arbeiten derzeit weltweit Millionen von Menschen von zu Hause aus. Diese Menschen suchen oft nach günstigen Reisezielen, um sich sowohl zu erholen als auch zu arbeiten. Und angesichts der günstigen Zimmerpreise, wie sie heute in Vietnam herrschen, kommen Touristen aus den USA, Europa, Korea, Japan usw. gerne in unser Land, um dort Erfahrungen zu sammeln. Es ist wichtig, dass Makler mit Kunden in Kontakt treten.

Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass dies die Zeit sei, in der Immobilienmakler ihre Qualität verbessern, ihre Fähigkeiten standardisieren, das Kundenvertrauen stärken und das Niveau der Maklertätigkeit erhöhen müssten.

„ Makler sind die ersten Ansprechpartner für Kunden bei Transaktionen. Verhalten sich Makler unprofessionell und schaffen es nicht, Vertrauen aufzubauen, scheitert die Transaktion, selbst wenn das Produkt gut und der Investor seriös ist. Makler sind diejenigen, die das Vertrauen der Kunden und des Marktes wiederherstellen“, sagte Frau Hang.

Herr Pham Lam, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor von DKRA Vietnam, teilte die gleiche Ansicht wie Frau Hang und sagte, dass die Verbesserung der Maklerqualität heute ein äußerst wichtiges Thema sei. Er arbeitet seit fast 20 Jahren als Makler in Ho-Chi-Minh-Stadt und hat viele Höhen und Tiefen des Marktes miterlebt.

Herr Lam war sich bewusst, dass der Immobilienmarkt in jeder Phase seine eigenen Herausforderungen mit sich bringt. Selbst in Zeiten des „Wohlstands“ gibt es immer noch Probleme und die damit verbundenen Konsequenzen.

Herr Lam ist trotz der vielen Marktschwierigkeiten zuversichtlich und optimistisch. Sein Unternehmen hat seinen Geschäftsstatus von „den Gürtel enger schnallen“ auf „Honig schmecken und auf Dornen liegen“ umgestellt. Dies ist ein angespannterer und gefährlicherer Modus. Das Unternehmen kämpft jedoch nicht vergeblich, sondern beharrlich, beharrlich und methodisch.

Laut Herrn Lam ist jetzt die Zeit für Einzelpersonen und Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt tätig sind, sich weiterzubilden, um zu sehen, ob sie den Job wirklich lieben und ob sie die richtige Wahl getroffen haben. Es ist auch die Zeit, diejenigen auszusortieren, die nicht mit Leidenschaft bei der Sache sind. Wer jedoch den Job liebt und sich anstrengt, erhält gute Chancen.

Herr Lam ist der Ansicht, dass dies auch für Immobilienmakler ein guter Zeitpunkt ist, die Schwierigkeiten der Kunden zu prüfen, sie zu begleiten und Vertrauen zu ihnen aufzubauen. Wenn der Markt anzieht, werden die Kunden denjenigen, die engagiert und enthusiastisch sind, nicht den Rücken kehren.

„ Früher, als ich noch im Vertrieb tätig war, habe ich Kunden fünf Jahre lang betreut, bevor sie meine Produkte kauften. Ich habe sie immer beraten oder unterstützt, wenn sie es brauchten. Vielleicht kauften die Kunden das Produkt nicht sofort, aber irgendwann hatten sie das Gefühl, dass es zu ihnen passte und ihrer Zahlungsfähigkeit entsprach, und dann kauften sie“, vertraute Herr Lam an.

Laut Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin von Dat Xanh, muss der Makler wirklich gute Kenntnisse haben, um ein erfolgreicher Immobilienmakler zu werden. Neben Kenntnissen im Immobilienrecht muss der Makler über Kenntnisse in Wirtschaft, Politik und Gesellschaft verfügen und über gute Kommunikationsfähigkeiten sowie ein Verständnis für die Kundenpsychologie verfügen.

Makler müssen mit dem „Trend“ Schritt halten und mit Kunden sprechen, wenn sie ein Thema besprechen möchten, das viele Menschen interessiert. Ohne ausreichendes Wissen und Verständnis ist es sehr schwierig, im Beruf zu bleiben, insbesondere in der heutigen Zeit. Ein guter Makler verfügt über fundiertes Wissen und ist kein „Broker“, wie ihn viele Leute nennen.

Früher konnten Makler Kunden finden, indem sie an einem Ort saßen. Heute gelingt ihnen das nicht mehr, selbst wenn sie überall suchen. Dies hat dazu geführt, dass einige Makler das Vertrauen in sich selbst und ihren Beruf verloren haben. Das Wichtigste für Makler, um in diesem Moment im Beruf zu bleiben, ist, an sich selbst zu glauben.

„ Ich glaube, dass der Markt wie eine Sinuskurve Höhen und Tiefen hat. Wie das Sprichwort sagt: ‚Nach dem Schlimmsten kommt das Beste.‘ Jetzt ist es für jedes Unternehmen und jeden Einzelnen an der Zeit, seine Stärken und Schwächen neu zu bewerten und sich das nötige Wissen und die nötigen Fähigkeiten anzueignen “, erklärte Frau Thanh.

Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass Investoren derzeit noch viel Geld in den Taschen hätten und die Immobilienpreise in Vietnam auch günstiger seien als in Hongkong, Singapur oder dem Nahen Osten. Aufgrund der aktuellen Probleme seien die Investoren jedoch weiterhin zurückhaltend. Die Regierung und die zuständigen Behörden hätten zwar Lösungen zur Beseitigung der Engpässe vorgeschlagen, die politischen Maßnahmen hätten jedoch bisher keine großen Auswirkungen auf den Markt gehabt.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), erklärte, dass der Immobilienmarkt seit Mitte 2022 Anzeichen einer bevorstehenden „Sturmzone“ und Krisenzone zeige. Daher habe die VARS dringende Empfehlungen zur Änderung der gesetzlichen Regelungen ausgesprochen.

„ Wir haben Empfehlungen abgegeben und an der Ausarbeitung von Änderungsvorschlägen zum Grundstücksgesetz, zum Immobilienwirtschaftsgesetz, zum Wohnungsgesetz, zum Investitionsgesetz usw. mitgewirkt. Wir haben alle Probleme und Überschneidungen der Vorschriften zusammengestellt und zusammengefasst und daraus Lösungen vorgeschlagen“, sagte Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh prüfte VARS außerdem umgehend die Schwierigkeiten jedes einzelnen Projekts, um noch offene Fragen zu klären. Der Verband schlug der Regierung außerdem Lösungen vor, um Hindernisse für Unternehmen zu beseitigen.

Die Regierung hat diese Vorschläge ernst genommen und ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND aufgelegt. Dies ist ein wichtiges Kreditpaket zur Unterstützung von Investoren und Käufern von Sozialwohnungen, die dringend Kapital benötigen.

Laut Herrn Dinh hat die Staatsbank seit Anfang 2023 fünfmal die Zinssätze angepasst. Nach jeder Anpassung muss sie die Entwicklungen beobachten und entsprechende Anpassungen vornehmen. Herr Dinh sagte jedoch, der aktuelle Mobilisierungszinssatz sei hoch und liege bei bis zu 8 % pro Jahr. Gleichzeitig erziele das Immobiliengeschäft nur einen Gewinn von 8–10 %.

„ In dieser schwierigen Zeit ist niemand so dumm, Geld in Immobilien zu investieren. Ich denke, die Zinsen müssen unter 5 % fallen, um Hoffnung auf eine Rückkehr der Investoren auf den Immobilienmarkt zu haben“, erklärte Herr Dinh.

Laut dem VARS-Vorsitzenden hat diese Einheit in der Vergangenheit auch zahlreiche Empfehlungen zu Rechtsfragen im Zusammenhang mit Ferienimmobilien abgegeben, da Investoren zwar Geld ausgeben, aber nicht als Eigentümer anerkannt werden. Investoren können nicht nachweisen, dass sie Eigentümer der Ferienimmobilien sind und können daher weder handeln noch kaufen und verkaufen, was zu einem Vertrauensverlust in diesem Segment führt.

Kürzlich hat die Regierung das Dekret Nr. 10 zur Anerkennung von Eigentumsrechten an Hotelapartments, Resortapartments (Condotels), Officetels, Resortvillen usw. erlassen, die die gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen. Dies ist eine sehr positive Änderung und entspricht den Bedürfnissen von Menschen und Unternehmen.

In den letzten Monaten hat der Immobilienmarkt positive Anzeichen gezeigt, da die „Großen“ auf dem Immobilienmarkt ihre Projekte wieder aufgenommen haben.

Novaland hat die Projekte Novaworld Phan Thiet (Provinz Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (Provinz Ba Ria Vung Tau) und The Grand Manhattan (HCMC) wieder in Betrieb genommen. Die Hung Thinh Corporation hat außerdem das Projekt Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) mit der Unterteilung Marina District wieder in Betrieb genommen.

Die Phat Dat Group führt auch weiterhin Projekte wie Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong-Turm (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) und Projekt 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Vertreter der genannten Unternehmen erklärten, dass Investoren und Kunden in letzter Zeit stärker an den Projekten interessiert seien als noch zu Jahresbeginn. Auch der Transfer von Immobilienprodukten sei aktiver als zuvor.

Ein Vertreter der Hung Thinh Corporation teilte mit, dass die Geschäftstätigkeit dieser Einheit langsam wieder aufgenommen werde. Im vergangenen Monat habe Hung Thinh zudem mehrere Dutzend Wohnungen für Kunden „geschlossen“. Obwohl diese Zahl im Vergleich zur Größe des Unternehmens noch zu „bescheiden“ sei, keimt allmählich Hoffnung auf.

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, stieg der Immobilienzinsindex im zweiten Quartal 2023 landesweit leicht um 1 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt erholte sich die Transaktionsnachfrage im Segment der zum Verkauf stehenden Wohnungen und Privathäuser allmählich gut.

„ Die Zahl der Wohnungssuchen in Distrikt 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh und Distrikt 9 (Thu Duc City) stieg um 5–9 %. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg ebenfalls um 8–17 %, die Zahl der Interessenten und Suchen nach Grundstücken stieg im Vergleich zum Ende des Jahres 2022 ebenfalls um 6–7 %“, sagte Herr Quoc Anh.

Laut Herrn Quoc Anh tragen stabile Signale aus der Makroökonomie dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt allmählich erholt. Derzeit sei die Inflation unter Kontrolle, und auch die Zinssätze und Wechselkurse stabilisieren sich allmählich.

Die Herausforderung bleibt enorm.

Laut einer Studie von DKRA ist das Angebot an Wohnungen, Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Mai 2023 im Vergleich zum April um 92 % zurückgegangen, wobei die Liquidität nur etwa 5 % betrug. Dies zeigt, dass der Markt in eine äußerst herausfordernde Phase eintritt.

Insgesamt weist der Wohnimmobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im zweiten Quartal 2023 weiterhin relativ positive Veränderungen sowohl bei Angebot als auch Nachfrage auf. Die globale Marktnachfrage ist im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Jahres leicht gestiegen, liegt aber im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 immer noch auf niedrigem Niveau. Für das dritte Quartal 2023 wird eine positive Marktentwicklung prognostiziert, kurzfristige Veränderungen sind jedoch schwierig.

Quelle: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html