Wohnungen sind in Hanoi weniger knapp, aber warum sind die Angebotspreise immer noch astronomisch hoch?

(Dan Tri) – Experten zufolge steigen die aktuellen Kosten für Grundsteuer, Bau, Investitionen usw., was einen Preisrückgang bei den Wohnungen erschwert. Gleichzeitig erwarten Investoren aufgrund der hohen Investitionskosten höhere Gewinne.

Wohnungspreise steigen weiter

Nach Angaben eines Marktforschungsinstituts belief sich das Gesamtangebot an neu gebauten Wohnungen in Hanoi allein in den letzten neun Monaten auf über 19.000 Einheiten und übertraf damit das Gesamtangebot für das gesamte Jahr 2023. Dank dieses üppigen Angebots könnte dieses Jahr der Kreislauf der Wohnungsknappheit in Hanoi, der sich in den letzten vier Jahren abgezeichnet hatte, beendet werden. Es wird erwartet, dass das gesamte Land in diesem Jahr über ein Angebot von fast 30.000 Wohnungen verfügen wird.

Trotz des gestiegenen Wohnungsangebots verzeichnet das Verkaufspreisniveau in Hanoi sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin einen Aufwärtstrend. Auf dem Primärmarkt erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis 64 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren) und lag damit 3 % unter dem Wert in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Auf dem Sekundärmarkt stieg der durchschnittliche Verkaufspreis im Vergleich zum Vorquartal weiter an und erreichte 46 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren), ein Plus von 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und fast 26 % gegenüber dem Vorjahr. Der Anstieg der Sekundärverkaufspreise zeigt keine Anzeichen eines Abflauens und liegt derzeit nur etwa 2 Millionen VND/m² unter dem Sekundärwohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Bei vielen Wohnungen sind die Verkaufspreise bereits nach einem Monat um Hunderte Millionen Dong gestiegen (Illustration: Duong Tam).

Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge sind die Wohnungspreise in Hanoi im vergangenen Monat weiter gestiegen und zeigen keine Anzeichen einer Abkühlung.

Konkret wurde Mitte September ein 64 m² großes Haus mit zwei Schlafzimmern im Vinhomes Smart City-Projekt für rund 4,2 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Bislang wird dasselbe Haus zu Preisen zwischen 4,5 und 4,7 Milliarden VND zum Verkauf angeboten.

Oder beim Projekt Thang Long Number One: Ende September wurde eine 87 m² große Wohnung mit 2 Schlafzimmern für 5,7 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Preis für diese Wohnung wurde inzwischen jedoch auf 6 Milliarden VND erhöht.

Herr Nguyen Van Ngu (aus Nam Dinh ) möchte ein Haus kaufen. Seine Familie habe sich in den letzten drei Monaten kontinuierlich viele Wohnungen in den Bezirken Nam Tu Liem und Ha Dong angeschaut, sagte er. Mit einem Budget von etwa 3 Milliarden VND plant Herr Ngu den Kauf einer 65–70 m² großen Wohnung mit zwei Schlafzimmern.

„Je länger ich suche, desto höher wird der vom Eigentümer angebotene Preis. Beispielsweise wurde im August ein Haus mit einer Fläche von 68 Quadratmetern in My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) für etwa 3,3 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Eigentümer bietet dasselbe Haus für 3,7 Milliarden VND zum Verkauf an“, sagte er.

Warum ist es schwierig, die Wohnungspreise zu senken?

Immobilienexperte Tran Quang Trung sagte, dass viele Menschen immer noch auf sinkende Wohnungspreise warten, aber dieses Warten scheint unmöglich. Denn alle Inputfaktoren von Projektentwicklungsunternehmen wie die Grundsteuerkosten gemäß der neuen Preisliste, die Baukosten, die Investitionen in Produktdesign usw. steigen alle erheblich.

Angesichts zunehmend knapper werdender Grundstücksfonds müssen Unternehmen hohe Summen investieren, um einen schönen Standort, insbesondere im Zentrum, zu besitzen. Bei hohen Grundstückspreisen verlieren Investoren, die ein beliebtes Produkt herstellen, mit Sicherheit Geld. Bei schönen Standorten müssen Projektentwickler Produkte entwickeln, die dem Standort angemessen sind. Niedrige Preise sind daher nicht möglich.

Ein Apartmentprojekt in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam, erklärte, dass sich die meisten der neu gestarteten Projekte in bestehenden städtischen Gebieten mit hohen Preisen befinden. Die hohen Verkaufspreise seien teilweise auf die große Investitionsnachfrage zurückzuführen, und der Cashflow ströme weiterhin in Produkte, die den tatsächlichen Wohnbedarf im Zentrum decken. Daher bleibe die Marktliquidität weiterhin positiv.

Bei der Einführung neuer Produkte berechnen Investoren sorgfältig die Korrelation des Verkaufspreises mit der Region, sodass Neubauten wahrscheinlich nicht günstiger sind als die vorherige Phase oder umliegende Projekte. Dies soll den erwarteten Gewinn des Investors angesichts steigender Materialkosten sicherstellen.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), ist das Wohnungsangebot in Hanoi in letzter Zeit zwar gestiegen, kann aber den Bedarf der Bevölkerung noch immer nicht decken. Zudem werden die meisten Neubauten nach wie vor mit hohen Investitions- und Grundstückskosten errichtet.

Angesichts der derzeit hohen Investitionskosten erwarten Investoren auch höhere Gewinne als zuvor. Daher ist es sehr schwierig, das Preisniveau für Erstwohnungen zu senken. Die hohen Wohnungspreise auf dem Primärmarkt haben zu einem plötzlichen Preisanstieg auf dem Sekundärmarkt geführt.

Als Erklärung für den Anstieg des Immobilienangebots, jedoch nicht für den Preisrückgang gab Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), auf einer Pressekonferenz des Bauministeriums an, dass das Immobilienangebot nur einer der Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise in einigen Gebieten und Ortschaften in jüngster Zeit sei.

Ihm zufolge ist der Anstieg der Immobilienpreise teilweise auf die jüngsten Schwankungen der Grundstückskosten sowie auf die Auswirkungen der Anwendung neuer Berechnungsmethoden und Grundstückspreislisten zurückzuführen. Darüber hinaus gibt es das Phänomen, dass sich viele Investoren zu Verbänden und Gruppen zusammenschließen, um an Auktionen teilzunehmen. Sie zahlen Grundstückspreise, die um ein Vielfaches über dem Startpreis liegen, und geben nach dem Gewinn der Grundstücksauktion möglicherweise ihre Anzahlung auf, um ein virtuelles Preisniveau in der Region zu etablieren und so Gewinn zu machen.

„Die Versteigerung von Landnutzungsrechten, bei der das Höchstgebot um ein Vielfaches höher ist als der Startpreis, wird zu einem Anstieg der Grundstücks-, Immobilien- und Wohnungspreise in der Umgebung führen. Gleichzeitig erhöht dies auch die Kosten für die Umsetzung von Wohnungsbauprojekten, was zu Schwierigkeiten für Unternehmen führt, das Angebot reduziert und sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirkt“, sagte er.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm