Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter, es gibt keine erschwinglicheren Wohnungen mehr, was verhindert, dass Grundstücksmakler die Preise in Ho-Chi-Minh-Stadt in die Höhe treiben

Überangebot an Luxuswohnungen, Mangel an bezahlbarem Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung, Einschätzung der Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt, Verfahren für den Kauf und Verkauf von Wohnungen im Jahr 2024 … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelle Immobilien: In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es kein Segment mehr an Wohnungen, deren Preise dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung entsprechen. (Foto: Hai An)

Immobilienpreise explodieren

Die Überwachungsdelegation der Nationalversammlung hat den Delegierten gerade einen Bericht über die Überwachungsergebnisse der „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“ übermittelt.

Rückblickend auf den Zeitraum 2015–2021 entwickelte sich der Markt kräftig und stark, mit einem reichlichen Angebot und vielen neuen Immobilienarten wie Touristenapartments (Condotels), Ferienvillen usw. Das Aufsichtsteam kam jedoch zu dem Schluss, dass es „Mängel“ hinsichtlich der unangemessenen Struktur der Immobilienprodukte und des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage gab, da diese hauptsächlich auf das High-End-Segment und Finanzinvestitionsziele abzielten und nur wenige Produkte für das Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung geeignet waren.

Im Zeitraum 2022–2023 brach der Immobilienmarkt ein. Die Geschäftstätigkeit der Unternehmen war aufgrund der Mängel und Einschränkungen des Zeitraums 2015–2021, die unter dem Druck der Covid-19-Epidemie entstanden waren, mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. Zu diesem Zeitpunkt war das Angebot deutlich eingeschränkter als in der Vorperiode. Die Immobilienpreise schossen im Vergleich zum Einkommensanstieg der Mehrheit der Bevölkerung in die Höhe.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es kein Segment mehr an Wohnungen, deren Preise dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung entsprechen.

Statistiken zeigen eine zunehmend größere Lücke in der Struktur der Immobilienprodukte. Laut einem Bericht des Volkskomitees von Hanoi macht das mittlere und gehobene Wohnungssegment den Großteil aus. Im Jahr 2022 stiegen die Wohnungspreise stark an, das Transaktionsvolumen war gering und machte nur etwa 10 % des Marktangebots aus. Die Preise für einzelne Häuser blieben hoch und es gab fast keine Transaktionen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt ist das Volumen der Immobilientransaktionen stark zurückgegangen, die Immobilienpreise sind unkontrolliert gestiegen, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Preis und Wert geführt hat. Laut der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt wird es ab 2021 in der Stadt kein erschwingliches Wohnungssegment (Preis unter 25 Millionen VND/m2) mehr geben.

Gleichzeitig sind zahlreiche Wohnbauprojekte mit Schwierigkeiten, Verzögerungen, Verzögerungen bei der Umsetzung und Stagnation konfrontiert. Dies führt zu einer enormen Verschwendung von Land und Kapital, das die Unternehmen in die Projekte investiert haben. Dies erhöht die Schwierigkeiten und Kosten für die Investoren und treibt die Produktpreise in die Höhe.

Der Bericht des Monitoring-Teams wies auch auf die Unzulänglichkeiten hin, die sich daraus ergeben, dass es auf dem Markt ein Überangebot an hochwertigen Wohnprodukten, großen Flächen und hohen Preisen gibt, aber keinen ausreichenden sozialen und kostengünstigen Wohnraum, der den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung entspricht. Darüber hinaus ist der Durchschnittspreis für Sozialwohnungen im Vergleich zum Einkommen der Begünstigten immer noch zu hoch.

Darüber hinaus verläuft die Umsetzung des Darlehensprogramms für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie die Renovierung und Rekonstruktion alter Wohnungen aus dem 120.000 Milliarden VND schweren Kreditpaket schleppend, die Bedingungen und Verfahren sind kompliziert, die Zinssätze sind immer noch hoch und es ist nicht gelungen, Investoren und Käufer von Sozialwohnungen für dieses Kreditpaket zu gewinnen und zu ermutigen, darauf zuzugreifen, was erhebliche Hindernisse für die Entwicklung des Sozialwohnungsbaus darstellt.

Auf der Grundlage der oben genannten Realität empfiehlt das Aufsichtsteam, dass eine der Aufgaben, die sofort erledigt werden müssen, darin besteht, konkrete Lösungen vorzuschlagen, um das Projekt wirksam umzusetzen und im Zeitraum 2021–2030 in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks zu investieren und dabei Fortschritt, Qualität und Eignung für die Bedürfnisse sowie die Arbeits- und Lebensbedingungen der Begünstigten sicherzustellen.

Langfristig empfiehlt die Aufsichtsdelegation den baldigen Abschluss von Untersuchungen und Vorschlägen zur Änderung, Ergänzung und Verabschiedung neuer Steuergesetze mit Bestimmungen über höhere Steuersätze für diejenigen, die große Landflächen oder viele Häuser nutzen, Land nur langsam nutzen oder Land brach liegen lassen. Außerdem soll die Übereinstimmung mit den innovativen Inhalten der Bodengesetze sichergestellt, die Effizienz der Landverwaltung und -nutzung verbessert, das Ziel der Einkommensumverteilung erreicht und angemessene und stabile Einnahmequellen für den Staatshaushalt mobilisiert werden. Dabei sollen internationale Praktiken berücksichtigt und die sozioökonomischen Bedingungen Vietnams berücksichtigt werden.

Die Wohnungspreise in Hanoi erreichen weiterhin neue Höchststände

Laut Online-Daten von Batdongsan.com.vn haben die Preise für Wohnungen in Hanoi innerhalb kurzer Zeit kontinuierlich neue Höchststände erreicht. Anfang 2018 lag der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bei 27 Millionen VND/m² bzw. 31 Millionen VND/m². Sechs Jahre später, im Jahr 2024, stieg der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi jedoch um 70 %, während der Anstieg für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt mit 55 % geringer ausfiel.

Daten der Vietnam Real Estate Brokers Association bestätigen den rasanten Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi. Demnach stieg der Wohnungspreisindex für Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um rund 38 Prozentpunkte. Der Wohnungspreisindex für Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen stieg nur um etwa 16 Prozentpunkte. Tatsächlich hält der Preisanstieg für Wohnungen weiterhin an und war in letzter Zeit mit einem durchschnittlichen Anstieg von 100-200 Millionen VND/Monat tendenziell stärker.

Angesichts dieser Situation erklärte Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass die durchschnittliche Preissteigerung eines Projekts auf dem Wohnungsmarkt zwischen 8 und 12 % schwanke. Dies gelte als positiver Anstieg. Liegt die Preissteigerungsrate über dem Durchschnitt, zeige der Markt Anzeichen von mangelnder Nachhaltigkeit.

Zum Wohnungsmarkt in Hanoi sagte Herr Tuan, dass die Wohnungspreise in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen seien, selbst in kurzer Zeit. Daher würden die Wohnungspreise in Hanoi ab einem bestimmten Schwellenwert, vielleicht in den nächsten zwei bis drei Jahren, nicht mehr steigen. Wenn sie steigen, dann nur langsam und mit Schwankungen von etwa 5 bis 6 %.

Verhindern Sie, dass „Grundstücksmakler“ angepasste Grundstückspreislisten ausnutzen, um die Preise „aufzublähen“.

Immobilienexperten haben sich zu den Auswirkungen der kürzlich vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt herausgegebenen angepassten Grundstückspreisliste geäußert, die vom 31. Oktober bis 31. Dezember 2025 gilt.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), wird die angepasste Grundstückspreisliste nach dem Prinzip der Bewertung nach Marktpreisen erstellt. Das Redaktionsbüro hat zahlreiche Kommentare aus der Geschäftswelt und von Experten erhalten.

Im Vergleich zum Ende Juli zur Kommentierung freigegebenen Entwurf sei die neu herausgegebene Grundstückspreisliste angepasst und „angemessen“ in eine positive Richtung geändert worden, sagte der Vorsitzende der HoREA.

Im Bezirk Hoc Mon beispielsweise stiegen die Grundstückspreise laut Entwurf im Vergleich zur Preisliste von 2020 mancherorts um das 50,7-Fache, mit der angepassten Preisliste stieg dieser Wert jedoch nur um fast das 40-Fache.

Was die Auswirkungen angeht, so stellt die angepasste Grundstückspreisliste laut Herrn Chau eine Fairness zwischen denjenigen sicher, die ihren finanziellen Verpflichtungen in den ersten zehn Monaten dieses Jahres nachgekommen sind, und denjenigen, die ab dem 31. Oktober ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sind.

„Die angepasste Grundstückspreisliste hat sich noch nicht unmittelbar auf den Immobilienmarkt ausgewirkt, da gewerbliche Wohnbauprojekte derzeit nach der Überschussmethode bewertet werden. Doch nach einer Weile, wenn Investoren für die Durchführung ihrer Projekte Landnutzungsrechte übertragen bekommen, werden die Menschen höhere Preise als zuvor verlangen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen wird“, sagte Chau.

Der Vorsitzende des HoREA empfahl den staatlichen Behörden, Maßnahmen zur Kontrolle der Aktivitäten von „Spekulanten, Grundstücksmaklern und unehrlichen Unternehmen“ zu ergreifen, da diese Personengruppe die angepasste Grundstückspreisliste ausnutzen könnte, um zu spekulieren und die Preise „aufzublähen“.

Verfahren zum Kauf und Verkauf von Wohnungen im Jahr 2024

Gemäß Artikel 160 des Wohnungsgesetzes von 2023 müssen Transaktionen zum Kauf und Verkauf von Häusern die folgenden 6 Bedingungen erfüllen.

Insbesondere (1) Sie müssen über ein gesetzlich vorgeschriebenes Zertifikat verfügen.

(2) Nicht im Falle von Streitigkeiten, Beschwerden oder Rechtsstreitigkeiten über Eigentumsrechte gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Streitbeilegung, Beschwerden und Anzeigen.

(3) Während der Wohneigentumsdauer bei beschränktem Wohneigentum.

(4) Sie unterliegen nicht der Beschlagnahme zur Vollstreckung eines Urteils oder einer rechtskräftigen Verwaltungsentscheidung einer zuständigen staatlichen Stelle oder unterliegen nicht der Anwendung vorübergehender Notmaßnahmen oder vorbeugender Maßnahmen gemäß einer Entscheidung eines Gerichts oder einer zuständigen staatlichen Stelle.

(5) Nicht in Fällen, in denen eine zuständige Behörde eine Entscheidung zur Rückforderung von Grundstücken oder eine Räumungs- oder Abrissanordnung für Wohngebäude erlassen hat.

(6) Die in Absatz (2) und Absatz (3) genannten Bedingungen finden keine Anwendung auf den Kauf, Verkauf oder Mietkauf künftiger Wohnungen.

Hinweis: Für die folgenden Immobilientransaktionen ist kein Wohnzertifikat erforderlich: Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum; Verkauf von Wohnraum im Falle einer Auflösung oder eines Konkurses; Organisationen, die aus Dankbarkeit, Wohltätigkeit oder Solidarität Häuser spenden.

Kauf und Verkauf von verfügbaren Häusern von Investoren in Wohnungsbau-Investitionsprojekten in folgenden Fällen: Häuser, die sich im öffentlichen Eigentum befinden; Sozialwohnungen, Wohnungen für die Volksarmee, Wohnungen, die der Umsiedlung dienen und nicht im öffentlichen Eigentum stehen; Erhalt geerbter Häuser.

Dokumente, die die Wohnbedingungen für die Teilnahme an den in dieser Klausel genannten Transaktionen belegen, müssen den staatlichen Vorschriften entsprechen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html