Am Morgen des 28. November diskutierte die Nationalversammlung im Saal den Entwurf des überarbeiteten Gesetzes zur Immobilienversteigerung. Viele Delegierte interessierten sich unter anderem dafür, wie man verhindern kann, dass bei Auktionen Pfandrechte verloren gehen.
Die Delegierten Pham Van Hoa (links) und Phan Thi My Dung sprechen bei der Diskussion über die Abschaffung von Auktionseinlagen.
„Startpreis 24 Milliarden, Auktion bis 1,684 Milliarden ist ungewöhnlich“
Delegierter Pham Van Hoa (Delegation Dong Thap ) erklärte, dass eine Änderung der Vorschriften zu Kautionen und deren Handhabung bei Immobilienauktionen dringend notwendig sei, um zu verhindern, dass die Teilnahme an Auktionen nicht zum Zweck der Versteigerung, sondern durch Absprachen und Vereinbarungen untereinander zu niedrigen Preisen ausgenutzt wird, was zu Verlusten für den Staatshaushalt und negativen Folgen führt.
Herr Hoa nannte eine Reihe von Fällen, in denen Auktionsdepots aufgegeben wurden, was zu Marktstörungen und „einer Beeinträchtigung des Auktionsimages“ geführt habe und in jüngster Zeit zu einer negativen öffentlichen Meinung geführt habe. Typische Beispiele hierfür seien Tan Hoang Minhs Aufgabe von Depots für Grundstücksauktionen im neuen Stadtgebiet Thu Thiem, die Versteigerung von Autokennzeichen oder drei Sandminen in Hanoi .
Um zu verhindern, dass Auktionsgewinner ihre Anzahlungen aufgeben, müssten laut Herrn Hoa Maßnahmen ergriffen werden, wie etwa eine Erhöhung der Anzahlung über die geltenden Vorschriften hinaus, die Verhängung von Verwaltungssanktionen und die Nichtzulassung der Gewinner zur Teilnahme an der nächsten Auktion.
„Nur dann können wir bei der Versteigerung von Vermögenswerten Disziplin aufrechterhalten und nicht zulassen, dass jeder, der Geld hat, macht, was er will“, sagte Hoa. Gleichzeitig schlug er vor, das Ergebnis des zweithöchsten Bieters anzuerkennen, ohne die Auktion zur Kostenersparnis neu organisieren zu müssen.
Die ebenfalls an der Diskussion teilnehmende Delegierte Phan Thi My Dung (Delegation Long An) erklärte, dass die derzeitige Regelung der Kautionshöhe von 5 bis 20 % angemessen sei. Eine zu hohe Höhe würde die Transaktionsfreiheit beeinträchtigen, den Wettbewerb verringern und dazu führen, dass weniger Menschen an Immobilienauktionen teilnehmen würden.
Die Delegierte erwähnte, dass einige Organisationen und Einzelpersonen mit bösen Absichten an Auktionen teilnehmen, etwa um ihr Prestige zur Schau zu stellen oder den Markt zu manipulieren, um ein neues Preisniveau zu schaffen. Sie schlug vor, dass der Auktionsgewinner nach einer bestimmten Zeit seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt und keinen Grund für höhere Gewalt nachweisen kann, zusätzlich zum Verlust der Anzahlung eine zusätzliche Geldstrafe zu zahlen hat. Natürlich muss diese Geldstrafe auf der Grundlage der einschlägigen Vorschriften und Sanktionen berechnet werden.
Laut Frau Dung gab es in letzter Zeit bei vielen Auktionen Anzeichen von Anomalien. Die gezahlten Preise waren im Vergleich zum allgemeinen Niveau zu hoch, insbesondere für öffentliche Güter (Landnutzungsrechte, Bergbaurechte), wo bis zu 204-mal mehr als der Startpreis gezahlt wurde. „Ausgehend von einem Startpreis von 24 Milliarden VND stieg der Höchstgebotspreis auf 1.684 Milliarden VND“, zitierte die Delegierte und sagte, das Gesetz habe bisher nicht festgelegt, dass der Auktionator oder die Person, in deren Besitz sich das Auktionsobjekt befindet, das Recht habe, die Auktion zu stoppen oder einen Stopp zu verlangen, um ähnliche Fälle zu regeln.
Delegierter Nguyen Duy Thanh (Delegation von Ca Mau) schlug vor, auf internationale Erfahrungen zu verweisen, die möglicherweise strafrechtlich mit der Aufgabe von Auktionseinlagen in Zusammenhang stehen.
Strafrechtliche Verfolgung bei Manipulationen, die die wirtschaftliche Sicherheit beeinträchtigen
Derselben Ansicht war auch der Delegierte Nguyen Duy Thanh (Delegation von Ca Mau), der bekräftigte, dass es Regelungen geben müsse, um die Situation der aufgegebenen Auktionseinlagen einzuschränken.
Laut Herrn Thanh sieht das aktuelle Gesetz eine Anzahlung von 5 – 20 % des Startpreises vor (nach dem Gewinn der Auktion wird diese in eine Anzahlung umgewandelt), wobei der Startpreis in vielen Fällen niedrig ist, sodass der Auktionsgewinner bei der Anzahlung nicht allzu viel berücksichtigen muss.
Um die Geschichte von Auktionsgewinnern, die ihre Anzahlungen aufgeben, insbesondere den Faktor Gruppeninteressen und Auktionsmanipulation einzudämmen, sagte der Delegierte der Provinz Ca Mau, dass es notwendig sei, Anzahlung und Anzahlung zu trennen.
Die Anzahlung kann 20 - 30 % des Höchstgebots betragen und muss unmittelbar nach Bekanntgabe des Auktionsergebnisses bezahlt werden. Sollte der Höchstbietende nicht zahlen, wird das Ergebnis annulliert und die Auktion fortgesetzt.
„Angenommen, die sofort zu zahlende Anzahlung beträgt Hunderte oder Tausende von Milliarden Dong und nicht nur ein paar Hundert Millionen oder ein paar Milliarden Dong, dann wird der Auktionsgewinner beim Bieten sicherlich sehr vorsichtig sein“, äußerte Herr Thanh seine Meinung.
Der Delegierte regte insbesondere auch an, internationale Erfahrungen zu Rate zu ziehen und spezifische Regelungen für die strafrechtliche Behandlung von Fällen hinzuzufügen, in denen Auktionsdepots aufgegeben werden und Anzeichen von Manipulation, Störung der Ordnung und Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Sicherheit vorliegen.
„Das Strafgesetzbuch muss entsprechende Maßnahmen bei Immobilienauktionen angemessen ergänzen, um Preisinflation und Dumping zu vermeiden, die wie in der jüngsten Vergangenheit schwerwiegende Folgen haben könnten“, sagte Herr Thanh.
Ist es möglich, Eltern und Kindern das Bieten auf dieselbe Immobilie zu verbieten?
Der Entwurf der Gesetzesänderung zur Immobilienversteigerung fügt Fälle hinzu, in denen Personen nicht an der Versteigerung derselben Immobilie teilnehmen dürfen, und zwar: Vater, Mutter, Ehefrau, Ehemann, Kinder, Brüder, Schwestern; Muttergesellschaft, Tochtergesellschaft, Einzelpersonen, Organisationen mit der Fähigkeit, andere Einzelpersonen zu kontrollieren, Organisationen durch Eigentum, Erwerb von Kapitaleinlagen usw.
Laut Delegiertem Pham Van Hoa ist eine solche Regelung jedoch nicht angemessen, da die Teilnahme an der Auktion das Recht von Organisationen und Einzelpersonen sei. Solange die Auktion im Einklang mit dem Gesetz, öffentlich, transparent, klar und ohne Gruppeninteressen oder Hinterhöfe sei, sei sie in Ordnung.
Ebenso erklärte Delegierte Phan Thi My Dung, dass die Gründung einer Tochtergesellschaft oder Zweigstelle durch das Unternehmensgesetz geregelt sei und keiner öffentlichen Bekanntmachung bedürfe. Die Auktionsorganisation möchte feststellen, dass dies schwierig sei.
Ganz zu schweigen davon, dass selbst in den Auktionsunterlagen keine Verpflichtung zur Angabe der Identität der Auktionsteilnehmer besteht. Darüber hinaus ist der Begriff „kontrollfähig“ allgemein gehalten und enthält weder spezifische Kriterien noch die Befugnis, die „Kontrollfähigkeit“ zu bewerten.
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