Erwägen Sie die Erweiterung der Kapazität für an Auktionen teilnehmende Investoren

Die Kapazität der an der Auktion teilnehmenden Investoren ist noch nicht geregelt.

Der Entwurf des geänderten Bodengesetzes, der der Nationalversammlung zur Prüfung vorgelegt werden soll, regelt klar die Fälle der Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land gegen Erhebung von Nutzungsgebühren zuteilt oder gegen einmalige Zahlung für die gesamte Pachtdauer pachtet. Der Entwurf regelt die Versteigerungsfälle, die Auktionsbedingungen, die Verantwortlichkeiten von Einzelpersonen und Organisationen sowie die Verantwortlichkeiten der Volkskomitees auf allen Ebenen. Insbesondere müssen Organisationen, die an Versteigerungen von Landnutzungsrechten teilnehmen, alle Bedingungen erfüllen, z. B. die Zuteilung oder Pacht von Land durch den Staat; die Gewährleistung der Voraussetzungen für die Durchführung von Investitionsprojekten gemäß den Vorschriften, wie z. B. Kautionen oder andere Formen von Garantien usw.

Der Entwurf sieht jedoch keine Auktionsprinzipien oder Sanktionen vor, auch keine persönliche Verantwortung bei der Teilnahme an Auktionen, bei der Nichterfüllung finanzieller Verpflichtungen und beim Abbruch der Auktion. In der Praxis gibt es Fälle, in denen Einzelpersonen und Organisationen, die an Auktionen teilnehmen, die Preise, sogar „virtuelle“, überhöhten, dann aber die Anzahlung aufgaben, was zahlreiche Konsequenzen für den Auktionsveranstalter und andere Teilnehmer nach sich zog.

So gewannen beispielsweise bei der Versteigerung von „Goldenem Land“ in Thu Thiem in Ho-Chi-Minh-Stadt Ende 2021 vier Unternehmen die Auktion, doch alle zogen später ihre Anzahlungen zurück. Diese Unternehmen boten Preise, die sieben- bis achtmal höher waren als der Startpreis, was den Eindruck erweckte, dass der Stadthaushalt einen großen Geldbetrag für Investitionen in die sozioökonomische Entwicklung einnehmen würde. Doch alle diese Unternehmen zogen ihre Anzahlungen zurück, sodass die „Goldenen Land“-Grundstücke im Stadtgebiet von Thu Thiem bis heute ungenutzt bleiben.

Viele Wirtschaftsexperten sind überzeugt, dass dieser Vorfall wichtige Lehren für Investoren, den Markt und staatliche Verwaltungsbehörden liefern wird. Unternehmen und Investoren müssen sorgfältig abwägen und kalkulieren, bevor sie an Auktionen im Allgemeinen oder an öffentlichen Grundstücksauktionen im Besonderen teilnehmen. Es ist unmöglich, wahllos Preise zu verkünden, da dies weitreichende Folgen für das Unternehmen selbst und die Wirtschaft haben wird. Insbesondere die Verwaltungsbehörden müssen den Ablauf öffentlicher Auktionen überprüfen, beispielsweise die Kapazität der teilnehmenden Einheiten oder Einzelpersonen, die Einschränkungen bei der Projektumsetzung und die erfolgreiche Durchführung von Auktionen.

Daher sollte der Entwurf des geänderten Bodengesetzes die Kapazität und Erfahrung von Investoren bei der Umsetzung ähnlicher Projekte regulieren oder ergänzen. Zu den wichtigsten Grundsätzen gehören Kautionen und Sanktionen für Organisationen und Einzelpersonen, die ihren finanziellen Verpflichtungen nach der Auktion nicht nachkommen. Die zusätzliche Regulierung der Kapazität und Erfahrung von Investoren trägt auch dazu bei, Situationen zu vermeiden, in denen Investoren das Projekt nach der Auktion nicht umsetzen können, was zum Abbruch, Weiterverkauf an andere Investoren oder zum Verlust der Kaution führt.

Unternehmen, die die Auktion gewannen, aber auf ihre Anzahlungen verzichteten, hatten zahlreiche Folgen für die Wirtschaft.

Laut Herrn Huynh Phuoc Nghia, Direktor des Zentrums für Wirtschaft, Recht und Management der UEH School of Economics, Law and State Management, haben die Erkenntnisse aus der Grundstücksversteigerung im Stadtgebiet Thu Thiem (HCMC) erneut bestätigt, dass es bei der Ausschreibung von Projektentwicklungen entscheidend darauf ankommt, den richtigen Investor auszuwählen und dessen Leistungsfähigkeit richtig einzuschätzen.

Die Leistungsfähigkeit des Investors kann anhand von Faktoren wie Projektumfang, Kapitalkraft des Unternehmens, Erfahrung bei der Umsetzung ähnlicher Projekte sowie rechtlichen Auflagen und Verantwortlichkeiten nach der Auktion bestimmt werden. Gleichzeitig ist es notwendig, die Kriterien zur Beurteilung der Leistungsfähigkeit des Investors sowie die mit dem Projekt verbundenen Verantwortlichkeiten in einschlägigen Gesetzen wie dem Versteigerungsgesetz, dem Gesetz über Immobilienauktionen, Verordnungen, Vorschriften usw. zu vereinheitlichen und zu verknüpfen.

Unternehmen, die die Auktion gewannen, aber auf ihre Anzahlungen verzichteten, hatten zahlreiche Folgen für die Wirtschaft.

Das Gesetz wird strenger sein.

In Fällen, in denen der Höchstbietende nach der Auktion auf die Anzahlung verzichtet, betonte Rechtsanwalt Bui Quang Nghiem von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt, dass dies enorme Kosten und Folgen für die gesamte Wirtschaft verursache. Erstens werde der Veranstalter der Immobilien- und Grundstücksauktion durch den Verzicht auf die Anzahlung Ressourcen verschwenden, da er den Auktionsprozess wiederholen müsse.

Gleichzeitig hängen Fälle von Einlagenstornierungen oft damit zusammen, dass die Grundstückspreise zu hoch angesetzt wurden, also zu „virtuellen“ Preisen, wodurch die staatliche Landfläche in die Höhe getrieben wurde. Dadurch stößt der Staat auch beim Landerwerb, der Entschädigung und der Räumung für nachfolgende Projekte auf Schwierigkeiten. Gleichzeitig steigen mit zu hohen Grundstückspreisen auch die Investitionsraten für Projekte stark an.

Der Projektinvestor muss die gesamten Investitionskosten neu berechnen, und es beteiligt sich nicht einmal eine Einheit an der Projektentwicklung. Dies behindert die allgemeine sozioökonomische Entwicklung des Ortes. Auch Menschen, die Häuser oder Immobilien kaufen möchten, geraten in Schwierigkeiten, wenn die Grundstückspreise zu stark steigen.

Rechtsanwalt Bui Quang Nghiem betonte: „Die Bedingungen für Immobilienauktionen sind im Immobilienauktionsgesetz detailliert festgelegt. Es ist jedoch möglich, in den Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes dieses Mal Regelungen über die Kapazität und Erfahrung von Investoren aufzunehmen, die Projekte umsetzen, wenn sie an Auktionen für Landnutzungsrechte teilnehmen. Diese Ergänzung wird strenger sein und darauf abzielen, Fälle von Grundstücksvernachlässigung, wie bei der Versteigerung von „goldenem“ Land in Thu Thiem in Ho-Chi-Minh-Stadt, einzuschränken.“

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau, Vorsitzender des Vietnam Lawyers Commercial Arbitration Center, stimmte dem zu und erklärte, dass die Auktionsgrundsätze und Sanktionen, wenn Einzelpersonen an Auktionen teilnehmen, aber ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen oder gegen Vorschriften verstoßen, vollständig im Gesetz über Immobilienauktionen geregelt seien. In letzter Zeit seien Anzahl und Qualität erfolgreicher Auktionen gestiegen, es gebe jedoch weiterhin Defizite.

Insbesondere ist die Qualität des Auktionsteams hinsichtlich Fachwissen und Professionalität noch immer begrenzt. Es kommt zu Verstößen, die dazu führen, dass viele Auktionen wegen Verstößen gegen Verfahren und Ordnung abgesagt werden müssen. Die Qualität der Auktionen lässt im Allgemeinen zu wünschen übrig. Die Situation, in der das „blaue Team – das rote Team“ die Preise senkt, wird immer raffinierter und komplizierter. Der Auktionsmechanismus weist noch immer zahlreiche Einschränkungen auf. Insbesondere bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten wurden zahlreiche Verstöße festgestellt, insbesondere bei Projekten mit öffentlichem Eigentum. Dies führt zu Spekulation und Wucher und birgt das Risiko staatlicher Verluste.

Herr Hau schlug daher vor, dass das geänderte Bodengesetz neben den Bestimmungen der Fachgesetze auch um Regelungen ergänzt werden müsse, um einen geeigneten und effektiven Mechanismus für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zu schaffen. Insbesondere sollten die Regelungen zur Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit und Erfahrung von Investoren ergänzt und die Fristen für die Hinterlegung von Grundstücken entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen festgelegt werden. Gleichzeitig sollten strenge Sanktionen für Projekte zur Ausbeutung von Landnutzungsrechten wie Kautionen und Strafen für Organisationen und Einzelpersonen vorgeschrieben werden, die ihren finanziellen Verpflichtungen nach der Versteigerung nicht nachkommen, um den Anstieg der Grundstückspreise im Gebiet der Landversteigerung zu begrenzen.

Die Resolution 98 zu Sondermechanismen für Ho-Chi-Minh-Stadt ermöglicht es der Stadt außerdem, proaktiv Investoren auszuwählen. Sie legt Standards und Kriterien für die Bewertung der Kapazität und des Engagements von Unternehmen nach der Teilnahme an Auktionen und Ausschreibungen fest. Zusammen mit Erlassen und Rundschreiben, die das Bodengesetz im Detail regeln, hilft sie dabei, die Situation zu vermeiden, in der Investoren das Projekt nach der Auktion nicht umsetzen können, was zur Aufgabe, zum Weiterverkauf an andere Investoren oder zum Verlust von Einlagen führt.

Herr Huynh Phuoc Nghia , Direktor des Zentrums für Wirtschaft, Recht und Management, Fakultät für Wirtschaft, Recht und öffentliche Verwaltung, UEH

Quellenlink: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm