不動産と暗号資産からのチャンス

写真のキャプション — 不動産トークン化の導入は、法制度や公共データベースと緊密に統合されて初めて成功する。イラスト写真：トゥアン・アン/VNA

政府は、ベトナムにおける暗号資産市場の導入を試行する決議第05/2025/NQ-CP号を5年間のロードマップとともに発表した。これは、デジタル金融を発展させ、経済のための新たな資本動員チャネルを創出するという目標を実現するための最初のステップの一つと考えられており、資本需要が大きく流動性が低い不動産セクターは、この政策から最も明確かつ早期に恩恵を受ける産業の一つになると期待されている。しかし、機会とともに、法律、技術、リスク管理、不動産所有権の面で大きな課題も存在する。専門家は、暗号資産市場が持続的に発展するには、法的枠組み、技術力、データインフラ、そして積極的な監視メカニズムが緊密に連携する必要があると考えている。

高いコーディング能力

決議05によると、試験段階の暗号資産は、証券や法定通貨を除く実物資産である裏付け資産にリンクされていなければならない。販売対象は外国人投資家に限定され、取引活動は財務省の認可と管理の下、国内機関が提供するプラットフォーム上で行われる。暗号資産を適用できる業界の中で、不動産は、その資産価値の高さ、分割の難しさ、流動性の低さといった特性から、有力な分野と考えられている。

RMITベトナム大学金融学上級講師のファム・グエン・アン・フイ博士は、決議05号により、不動産商品を暗号資産の形で表現・取引できる新たなメカニズムの試験運用が可能になるとコメントしました。暗号資産の最大の影響の一つは、所有権の細分化です。これにより、不動産を多数のトークンユニットに分割し、様々な投資家に売却することが可能になります。このメカニズムは、市場の流動性を高めるだけでなく、個人投資家や国際的な資本フローへのアクセスを拡大します。

「不動産事業者は債券を発行したり銀行から借り入れたりするだけでなく、トークンを使って各特定プロジェクトの資金調達ができるほか、利益分配や賃貸収入、買戻し権などの特典も得られる」とフイ氏は分析した。

トークン発行者は、目論見書の公表、少なくとも10年間のデータ保持、マネーロンダリング防止およびテロ資金供与防止規制の遵守を義務付けられています。これらの条件により、ガバナンス基準と情報の透明性が向上し、投資家のリスクが軽減されることが期待されます。

中央経済経営研究所元所長のグエン・ディン・クン博士も同様の見解を示し、暗号資産は経済のデジタル変革における重要な一歩であり、特に不動産市場は大きな潜在性を持ちながらも近代的な資本動員メカニズムが欠如しているため、その重要性は増すだろうと述べた。しかしながら、発生するリスクに対処するために、慎重に運用し、政策を柔軟に調整する必要がある。

そのため、クン氏は、試行段階においては、法的側面だけでなく、検査と監督においても国家の役割が非常に重要であると強調した。同氏によると、財務省、中央銀行、法務省、そして国際機関の代表者らが参加する、暗号資産を監督するための専門委員会の設置を検討する必要があるという。

しかし、暗号資産市場の成功は、法的メカニズムだけでなく、強固な技術基盤も不可欠です。フィンテック企業のCEOであるレ・シュアン・サン氏によると、不動産のトークン化は、ブロックチェーンプラットフォーム、カストディ、データ暗号化、ユーザーインターフェースに至るまで、技術が十分に強力でなければ効果を発揮しません。投資家は、権利を保証し、リスクを管理するシステムがあって初めて安心感を得られるのです。

この専門家はまた、ブロックチェーンの種類（パブリック、プライベート、ハイブリッド）の選択が、システムのコスト、速度、拡張性を決定づける要因であると指摘しました。同時に、企業はシステムが攻撃を受けたり、運用上のエラーが発生した場合に備え、安全性を確保するための技術的なバックアップシナリオを構築する必要があります。

法的標準化と財産所有権

機会は明らかである一方で、専門家は法的リスク、特にトークンと不動産権との関連性について慎重な姿勢を示しています。ファム・グエン・アン・フイ博士によると、トークンが不動産権と密接に結びついていない場合、企業の倒産や資産の処分時に紛争が発生する可能性が高いとのことです。

フィンテック分野の専門家である弁護士グエン・トゥイ・ハン氏は、法的観点から、法律がトークンを所有権の証明の一種として認めていなかったり、伝統的な所有権に変換するメカニズムがなかったりすると、投資家は紛争の際にすべてを失う可能性があると述べた。

同時に、弁護士は土地法、不動産業法、情報技術法の改正を早急に検討することを提案した。同時に、試行段階で法的変換メカニズムを構築し、法的および技術的条件を満たした場合にトークンをレッドブックまたは証明書に変換できるようにする。

専門家は国際的な経験に基づき、不動産トークン化の導入は、法制度や公共データベースと緊密に統合された場合にのみ成功すると指摘しています。例えば、資産を暗号化してオンラインで取引するRealT Company（米国）は、わずか50米ドルから、30分以内の処理時間で、グローバルな不動産取引を可能にしています。

しかし、最も重要な要素は、トークンと土地登記システムとの連携であり、「二重所有者」が存在しないことが保証されます。さらに、シンガポールや米国などの国では、標準化された財務報告、独立した評価、トークン発行プロセスが求められています。

ベトナムでは、専門家は、投資家保護のために、専門的な資産保管エコシステム、監督下の取引フロア、リスク保険規制、そして補償基金の構築が必要だと指摘しています。賃貸不動産など、初期段階で明確なキャッシュフローが見込めるプロジェクトを優先することで、市場拡大前の安全性向上に貢献できるでしょう。

決議05の成立は、ベトナムの不動産市場に新たな扉を開くだけでなく、管理能力、テクノロジーの適用能力、そして法的枠組みの整備能力を試すものでもあります。暗号資産は大きなチャンスをもたらしますが、その導入には極めて慎重かつ管理された、投資家保護を最優先に考慮した運用が必要です。

そのため、専門家はパイロット段階では、明確な法的根拠、透明なキャッシュフロー、高い安全基準の適用、そして個人投資家への広範なプロモーションを行わないプロジェクトを優先することを推奨しています。これは、ベトナムにおける暗号資産市場全体、特にデジタル不動産の将来に向けた強固な基盤を築くために必要なステップです。

出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm